2025年，中國樓市出現了一個顛覆認知的現象：過去人們湊不夠首付要「貸款買房」，如今房主想甩賣房產卻得「貸款賣房」。
一位深圳業主的案例在社交平台瘋傳：她於2020年以600多萬元購入的學位房，如今市價僅360萬元，但剩餘貸款本息高達650萬元。
若想賣房，她需自掏腰包補齊近300萬元的差價才能過戶。這種「賣房倒貼錢」的荒誕劇，正在多個城市真實上演。
「貸款賣房」的邏輯並不複雜。以一套總價100萬元的房子為例，業主首付30萬元，貸款70萬元。當房價下跌超過30%至70萬元以下時，賣房所得資金已無法覆蓋剩餘貸款。
此時若想交易，業主必須額外籌措現金補足差額。這種「負資產」狀況，在房價跌幅較大的城市已成為普遍現象。
2025年成為這一現象的爆發點，與兩個關鍵因素相關。一是2020-2023年間低利率經營貸集中到期。
當時許多購房者通過經營貸、消費貸疊加槓桿，實際首付比例低於20%。而2025年正值這批貸款續貸期，銀行會重新評估抵押物價值。
當房產估值下降時，借款人需補足抵押物價值差額或被迫賣房。二是房價持續下行。據國家統計局數據，2025年9月全國70個大中城市二手房價全部下跌，部分城市累計跌幅已超30%，導致房屋市值低於貸款餘額的案例激增。
90後業主小曾（化名）是「高位上車」的典型。她的第二套房產購於2020年房價高點，總價600多萬元，貸款本息合計650萬元。
如今該房產市價僅360萬元，幾乎腰斬。若想賣房，她需填補近300萬元的資金缺口。而她的第一套房產同樣跌去近半價值，貸款200萬元的房子現市值僅100餘萬元。兩套房產月供超過3萬元，但家庭收入因經濟環境惡化而減少，賣房又需舉債，她陷入兩難。
另一位業主陳陳（化名）的情況更為普遍。2019年他為孩子上學購房，總價235萬元，貸款162.5萬元。6年間償還60多萬元月供，但本金僅減少18.9萬元。
如今他放盤155萬元，即便成交，房款仍不夠還清貸款。而同期同小區戶型單價已跌至1.5萬元/㎡，有業主以116萬元「甩賣」，競爭激烈進一步壓低了成交價。
在惠州、燕郊等房價跌幅超40%的區域，甚至出現業主「貼錢送房」的極端案例。有業主承諾「承接月供即可免費得房」，還有人倒貼裝修費以求脫手。這些現象與上世紀90年代日本樓市泡沫破裂後的「負動產」時代如出一轍。
二手房市場正陷入「價格越跌，賣房越急」的惡性循環。2025年一季度全國二手房掛牌量同比增長26.7%，北京、上海等一線城市掛牌量增超30%，但成交量僅增5.8%。廣州二手房掛牌量突破20萬套，創歷史新高，但成交率僅13%，平均成交周期長達半年。
供需失衡加劇了價格踩踏。房主為促成交，紛紛降價搶跑。例如某二線城市業主為賣房，向中介宣佈「帶看發紅包，成交獎勵10萬現金兩部最新蘋果手機」，但房子掛牌半年仍未能出手。
貝殼研究院數據顯示，2025年10月百城二手住宅均價環比下跌0.84%，同比下跌7.60%，下跌速度和範圍持續擴大。
新房市場雖因政策扶持暫顯穩定，但待售商品房庫存高達7.6億平方米，需兩年多才能消化。這使得改善型購房者「賣舊買新」的鏈條斷裂，舊房賣不掉，新房買不起。
面對風險，銀行推出紓困措施，包括延長貸款期限、降低利率、設置緩衝期免收本息等。但這些政策主要面向有還款意願的良性負債人，對於「職業背債人」等惡意斷供行為，銀行則嚴查嚴辦。
政策層面，2025年國家將住房庫存去化目標從「三年」調整為「五年」，承認了市場下行壓力。
同時房貸政策鬆綁，首付比例降至15%、利率下調，但效果有限。央行數據顯示，2025年居民收入增速僅5.4%，財產淨收入增速僅2.5%，購買力不足制約市場回暖。
房主則面臨三重選擇：繼續持有承擔月供虧損，降價出售承擔即時損失，或斷供棄房。斷供後果嚴重，不僅房產被法拍，業主還會被列入徵信黑名單。2024年全國法拍房量達65.78萬套，同比增51.7%，但法拍房也因產權糾紛和貶值預期遭遇流拍。
「貸款賣房」的群體主要是三類人：一是高槓桿投資客，尤其是借用經營貸、消費貸湊首付的購房者；二是收入驟降的工薪階層，如失業或降薪群體；三是改善型購房者，需賣舊房換新房。
其中，高槓桿購房者的風險最大。例如通過「首付貸」等工具將實際首付降至10%以下的人，房價稍一下跌便會資不抵債。
從金融學角度看，房貸本質是「三倍槓桿的期貨合約」。房價上漲時，槓桿是財富放大器；下跌時，則成為債務粉碎機。
當房價跌幅超過首付比例，理論上的「爆倉」便成為現實。而目前國內住宅平均租金回報率僅1.8%，低於國債和理財收益，房產的金融屬性持續減弱。
