引言：耗資138億的項目，竟成了「佛山三水最大爛尾商業」？
站在三水奧特萊斯斑駁的羅馬柱前，很難想像這裏曾經頂着「廣東省新十項工程之一、且為當地招商引資和第三產業重大成果之一」的光環。
如今那些曾經擺滿奢侈品的櫥窗里，蜘蛛網和落葉成了常客，整個園區雜草叢生、荒無人煙。
這座位於三水蘆苞的「歐洲小鎮」，就像被按下暫停鍵的魔幻電影——2017年五一假期50萬人次的盛況還歷歷在目，轉眼間就被大家戲稱為「佛山三水最大爛尾商業」。
豪擲138億的「巨無霸」項目開業不到三年就成「空城」
時間倒回2009年，這個佔地2800畝的巨無霸項目可是全省矚目的明星工程。
該項目由奧特萊斯置業廣東有限公司、廣東奧特萊斯物業管理有限公司等5家關聯公司共同運營。
起初計劃的也很美好，要打造一個集齊了購物、溫泉、酒店、國際高爾夫球場等業態的華南地區最大的品牌購物和旅遊度假商業體。
一切都很順利，到了2011年4月，三水奧特萊斯折扣店的商業主體傲然封頂，可誰也沒想到，這座歐式建築群會迎來命運多舛的「開幕禮」。
招商失利、股權更迭、首創置業退股等打擊接踵而來，導致項目的開業時間一再推遲，一直未能對外營業。
直到2014年，三水奧特萊斯迎來了它的「白馬王子」。
香港新昌集團豪擲106億接盤時，所有人都相信要不了多久，廣州人周末就會開着車來這裏邊娛樂邊掃貨。
又持續了3年的等待，在2017年4月28日，歷經近十年波折的三水新昌奧特萊斯項目終於迎來了試營業。
並於當年5月29日正式開業，吸引了400多家品牌商家進駐，3000多種折購商品，各式餐廳、娛樂設施應有盡有，總建築面積15.5萬平方米。
其中奧萊零售包含國際名品折扣店、國內大牌工廠直銷店和奧萊自營品牌店三種經營形式，商場內大牌雲集，消費者可以在這裏享受到極具競爭力的價格。
開業當天，演員李冰冰也「大駕光臨」，當時在三水引起了不小的轟動，登上了佛山各大頭條的熱門。
無數遊客慕名而來，只為一睹這座歐式小鎮的風采，三水新昌奧特萊斯還被當地媒體譽為「佛山米蘭」。
每逢節假日，作為當時的城市「頂流」，三水新昌奧特萊斯吸引了大批市民和遊客前往參觀，購物、娛樂、拍照、用餐，一派熱鬧非凡的場面。
當時，作為蘆苞文旅產業的龍頭項目，三水新昌奧特萊斯承載着蘆苞鎮「文旅強鎮」的野心，一度被寄予厚望。
政府也期望通過這個項目助推當地發力全域旅遊。
可沒想到，如今的奧特萊斯，卻在用另一副模樣述說着他的失落。
這個曾經讓廣佛市民瘋狂的「購物+度假」烏托邦，如今只剩下一片孤城，整個園區再也看不到往日的「生機」，取而代之的只有荒涼。
商戶清場、人去樓空，除了依稀的婚紗拍攝團隊，昔日購物打卡的聖地人煙不再，剩下的只有一副鏽跡斑斑的軀殼。
「剛開業的那段時間，還有很多遊客過來購物。後來小鎮漸漸人氣不足，2020年開始基本上沒有什麼人來了。」商鋪租戶葉先生見證了這座小鎮一路由盛轉衰的過程。
不禁讓人好奇，在消費者越來越精打細算的當下，奧萊折扣的業態按理說是正好踩中了這份「確定性剛需」。
怎麼佛山這座三水新昌奧特萊卻無法「起死回生」？
答案或許早在開業前就已道明。
致命三連擊野心抵不過現實
當時三水奧特萊斯宣稱首期將於2010年廣州亞運會開幕前開業，成為當地轟動的「大件事」。
接着新股東加入後，開業時間變成了「將一期於2011年9月開業」。
但到2011年年底，據三水區區長與網民交流時透露的信息，項目開業又變成了2012年五一前後。
本以為「落槌」，結果沒想到項目招商一直存在短板，發展商不得不再將開業延至「2013年過年」。
拖沓了好幾年都沒開業，當時的一位廣州商業研究機構人士就認為，除了股權更換頻繁影響效率和決策之外，缺乏資源、品牌和區域環境不成熟等也是重要原因。
2010年，三水GDP只有654.70億元，它在佛山五區經濟排行榜上，常年和高明區輪流墊底。
可以說，按照當時三水項目周邊的市政情況，其實國際一線品牌很難進入，因為調性不符合。
就像相親市場，你拿着三線城市房產證，卻想約一線城市白富美，結果自然是「品牌們連面試機會都不給」。
其次是消費悖論，廣佛區域由於缺乏名品又緊鄰港澳，消費者寧可打飛的買真品，也不願開車兩小時來掃貨。
就像把米其林餐廳開在城中村，定位完全錯。
還有一點容易忽略的就是，當時的開發商都是「以住養商」的思維，也就是他們大部分都是寄希望於低成本大體量的住宅項目，能夠為商業項目開發所耗費的資金提供保障和支持。
甚至可以說，他們的真正目的是房產，而不是商業項目。
自三水奧特萊斯項目發佈以來，其住宅部分廣東芭蕾雨·逸景，一個規模宏大，主打別墅產品的低密度住宅，成為這一項目對外推廣的重心。
儘管發展商打出「奧萊引領的城市新中心」的概念，但當時就有人質疑，這可能是一種利用低價獲取土地開發住宅並銷售，以此作為資金回籠另一更重要的渠道。
只不過，這種「以住養商」的方式在三水奧特萊斯項目中似乎行不通了。
因為在當時佛山限購的背景下，別墅類產品銷售艱難，而這一項目地處偏遠且全部都是別墅產品，銷售前景實在難言樂觀。
除此之外，運營一座商業，需要大量的人才和資金，短期內很難有高額回報，這與運營商期望短期高回報形成明顯的衝突和矛盾。
當住宅無法成為拉動商業的引擎，三水奧特萊斯項目「錢景堪憂」的傳聞不脛而走。
這或許也為之後運營商的破產埋下了鋪墊。
2020年8月5日，債權人分別以奧特萊斯置業廣東有限公司、廣東奧特萊斯物業管理有限公司等5家公司作為被申請人，向佛山中級人民法院提出破產重整申請。
從動工時的豪言壯語，到破產重整的無奈心酸，這個「網紅小鎮」，最終淪為商業地產的反面教材。
始終等不來第二個春天？
不過，好消息是，在2021年2月佛山中院敲下司法重整的法槌之後，三水奧特萊斯迎來了命運轉折——全國民企500強多弗集團接手，150億債務大禮包被成功拆解，2888畝土地資源重新盤活。
並且在同年十月項目敲定，效果圖曝光。
據多弗集團官網介紹，本項目將更名為佛山多弗文旅小鎮，轉型變成「健康+旅遊」的超級IP。
依託蘆苞豐富的旅遊資源，引入高端醫養體系、優質教育等資源等，融入嶺南文化及國際時尚元素，打造區域標杆，成為蘆苞城市會客廳。
本項目擬可售住宅面積78萬㎡，商業面積112萬㎡，預計投入成本136.5億元，建設開發周期為10年，預期合計實現銷售額229億元。
但明眼人都知道，要填平這個深坑，光靠畫餅可不行，得看多弗能不能把「城市會客廳」真變成「吸金磁石」。
在今年的3月，三水樓市報道，針對這座小鎮目前的進展，三水區蘆苞鎮回應指出，該項目因企業資金短缺，建設項目暫時擱置。
又是一段遙遙無期的等待。
而在另一邊，作為南海區政府重點建設項目，位於宗地北側的博伯麗奧萊小鎮目前正在積極推進招商工作，預計將於2025年正式開業。
據了解，博伯麗奧萊小鎮是一座極具歐洲英倫風情的商業項目，致力於打造廣佛西部微度假奧萊。
項目將以大運動品牌直營店+國際輕奢名品為核心，配套餐飲、休閒、娛樂及星級酒店、公寓、辦公等，具有劃時代的新型複合式奧特萊斯商業體。
商業就是如此殘酷，當三水奧特萊斯在債務泥潭中艱難蛻變時，博伯麗奧萊小鎮的招商捷報恰似一記響亮的商業更迭鐘聲——市場用真金白銀投票，終將淘汰畫餅充飢的舊模式，留下真正能造血的新生態。
寫在最後
如今站在奧特萊斯鏽跡斑斑的拱門前，恍惚還能聽見2017年開業時的歡呼聲。
這個曾經被寄予厚望的「華南旗艦」，用十年時間演繹了一部商業啟示錄：再好的地段，再大的噱頭，也抵不過與時俱進的運營和一顆真正懂消費者的心。
