中共政府允許開發、銷售商品房的政策始於1980年。
當年，中共中央和國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》時，正式提出了實行住房商品化的政策，允許私人建造、購買和擁有自己的住宅。
在此之前，除農村生產隊社員和部分城鎮大集體員工，生活在城市的行政事業單位員工、國有、集體企業員工都不能擁有自己的房產，他們的住宅根據他們的行政級別（工人按照技術等級）和工齡，由單位和政府配給，通稱福利分房。
行政事業單位全面停止福利分房始於1998年，當年7月，中共國務院發佈了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確規定從當年下半年起，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，中國城鎮的住房供應體系從單位無償分配的福利模式，徹底轉變為主要通過市場購買和個人租賃的商品化模式。
本文將從中共熱衷於房地產開發的原因、土地財政的起源和發展、土地財政和高房價對中共財政的貢獻、中國房地產市場正常銷售價位探究、高房價對中國經濟社會的深遠影響五個方面，闡述土地財政和房地產是中共攫取民脂民膏的重要工具。
一、中共熱衷於房地產開發的原因房地產行業從最初的蹣跚起步，到逐步成為中國經濟的「火車頭」角色，最後成為國民經濟的支柱產業，只用了十幾年時間，主要原因是它的土地出讓收入巨大，是彌補財政預算收入不足的重要工具，其次是它的產業鏈條長，關聯產業多，對就業和經濟增長有着巨大的拉動作用。
（一）巨量的土地出讓收入，是中共樂此不疲的重要原因在過去十幾年中，土地出讓收入的規模都非常龐大。
在房地產市場火熱的年份，這筆收入甚至可以達到數萬億人民幣。
如果我們將土地出讓金與地方一般公共預算收入進行對比，其比例在不同年份和不同地區會有很大差異。
通常，這個比例可以達到50%，甚至在一些嚴重依賴土地財政的城市，這個比例會更高。
這意味着，地方政府每收到100元的預算收入，就有50元或更多的土地出讓金收入。
土地出讓金在地方政府總收入中佔據了舉足輕重的地位，在高峰時期，其規模可以超過地方稅收收入，成為地方財政的「第二引擎」或「第二財政」。
（二）超長的產業鏈條房地產的產業鏈條可以大致分為三個階段：前期開發、中期建設和後期服務。
1.前期開發與規劃這個階段主要涉及與土地和資金相關的活動。
土地獲取與交易：包括政府出讓土地、土地徵收、拆遷安置等。
這是整個產業煉的起點，也是土地財政的直接來源。
規劃設計與勘察：涵蓋建築設計、城市規劃、工程勘察等，涉及建築師、規劃師、工程師等專業人員。
金融服務：包括開發貸款、信託融資、銀行按揭貸款等，這是房地產項目得以啟動和運行的資金血液，銀行等金融機構深度參與其中。
2.中期建設與施工這是最核心、也是就業拉動作用最強的環節。
建築施工：涉及大量的建築工人、項目管理人員、工程師等。
從地基施工到主體結構建設，都需要龐大的勞動力。
建材與設備製造：這是一個極其龐大的產業集群。
包括鋼鐵、水泥、玻璃、砂石、木材等基礎建材，以及電梯、中央空調、消防設備、門窗等設備製造業。
這些產業的興衰與房地產的景氣度緊密相關。
裝修裝飾：房屋建成後的內部裝修，包括油漆、瓷磚、地板、衛浴、櫥櫃等，帶動了大量的家裝公司和建材銷售。
3.後期服務與運營房屋建成並出售後，產業煉仍在繼續延伸。
中介服務：房屋買賣和租賃需要房產中介機構提供服務，形成了龐大的經紀人隊伍。
物業管理：居民入住後，需要物業公司提供日常管理和維護服務。
家具家電製造與零售：新房交付後，居民需要購買家具、家電等生活用品，直接拉動了這些行業的消費。
社區商業：隨著住宅區的形成，周邊會發展起餐飲、超市、教育、醫療等各類商業和服務業，形成完整的社區生態。
正是因為房地產擁有如此龐大且環環相扣的產業煉，使得它對政府而言具有不可替代的戰略價值：1、拉動經濟增長：房地產的投資額巨大，直接投資和間接拉動的產業產值可以佔到GDP的很大比重，是地方政府完成經濟增長目標的重要引擎。
2、創造就業機會：房地產開發、建築施工、建材生產、裝修、中介等環節，能夠直接或間接提供數以千萬計的就業崗位。
3、增加稅收收入：除了土地出讓金，房地產產業煉的每個環節都會產生大量的稅收，例如建築稅、銷售環節的增值稅、企業所得稅、營業稅等，是政府穩定的稅收來源。
因此，可以說，中國政府熱衷於房地產，不僅是出於財政收入的考慮，更是因為它被視為一個能夠全面帶動投資、消費和就業的強大引擎，是實現經濟增長目標的關鍵工具。
二、中共土地財政的起源和發展土地財政（Land Finance）指的是地方政府通過出讓土地使用權來獲取收入的一種模式。
這個過程可以分為以下幾個關鍵步驟：1、征地：地方政府將農村集體土地徵收為國有土地。
2、規劃和整理：政府對這些土地進行規劃、平整和基礎設施建設，例如修路、通水、通電等，使其具備開發條件。
3、出讓：政府通過公開的拍賣、招標或掛牌方式，將土地的一定年限內的使用權出售給房地產開發商。
開發商獲得土地使用權後，就可以在上面建房，然後把房子賣給購房者。
而政府通過出售土地使用權獲得的這筆收入，就成為地方財政的重要組成部分。
中國的「土地財政」模式並非一蹴而就，而是隨著經濟體制改革逐步形成的。
其萌芽可以追溯到上世紀80年代末和90年代初，並在隨後的城市化進程中日益成熟和壯大。
1.改革的萌芽期：1980年代末土地所有權與使用權分離：在改革開放之前，土地是無償、無限期使用的。
但隨著市場經濟的引入，這種模式無法適應經濟發展的需要。
1988年，《憲法》修正案首次明確了土地使用權可以依法轉讓。
這為土地的市場化出讓提供了法律基礎。
同年，深圳率先以拍賣形式出讓了第一塊國有土地使用權，這標誌著土地出讓金制度的開端。
2.制度的確立期：1990年代1994年，中國實施了分稅制改革。
這項改革將稅收劃分為「中央稅」和「地方稅」，但大部分高增長的稅種（如增值稅）被劃歸中央，導致地方政府的財政收入相對減少。
這種分配體制使得土地出讓金成了地方政府的「第二財政」：在財政收入受到限制的同時，地方政府需要大量資金進行城市基礎設施建設和招商引資。
這時，出售土地使用權獲得的土地出讓金因其金額巨大、獲取便捷，迅速成為地方政府彌補財政缺口、推動城市建設的主要資金來源。
3.黃金髮展期：2000年代至疫情前進入21世紀，中國進入了大規模的城市化時期。
大量人口從農村湧入城市，對住房和城市配套設施的需求急劇增加。
2003年，國務院頒佈了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確了房地產作為國民經濟支柱產業的地位。
土地出讓全面採用「招拍掛」（招標、拍賣、掛牌）制度，規範了土地市場，也推高了土地價格。
在城市化和房地產市場發展的雙重驅動下，土地出讓金收入連年暴漲，成為許多地方政府財政收入的半壁江山，甚至更多。
簡而言之，中國的土地財政是在分稅制改革的背景下，伴隨著城市化和房地產市場化的進程而逐步形成、壯大的。
它既是經濟發展的產物，也深刻影響了中國城市建設和房地產市場的走向。
三、土地財政和高房價對中共財政的貢獻土地財政和房地產經濟究竟給中共貢獻了多少財政收入？中共通過土地出讓和房地產經濟究竟攫取了多少民脂民膏？現在我們就這一議題進行探討。
我們先了解一下房地產公司開發房產的成本構成。
房地產開發的成本通常可以分為三大類：土地成本、開發建設成本和其他費用。
1.土地成本（佔總成本的50%-70%）這是房地產開發中最大、最核心的成本，尤其在北上廣深等一線城市，土地的稀缺性使其價格高得驚人。
土地出讓金：這是開發商從政府手中獲取土地使用權所支付的費用。
在一線城市，這部分成本可以佔到項目總成本的50%到70%，甚至更高。
征地拆遷補償費：如果是舊城改造或棚改項目，開發商需要支付給原住戶或企業的補償費用，這部分成本也非常可觀。
2.開發建設成本（佔總成本的20%-30%）這部分是直接用於房屋建造的費用，包括材料費、人工費等。
建安（建築安裝）成本：包括土建、主體結構、外牆、屋頂、門窗、水電暖通等工程費用。
市政及基礎設施配套費：涉及小區內的道路、綠化、給排水、電力、通信等設施建設費用。
設備及材料費：例如電梯、中央空調、消防系統等設備採購費，以及鋼筋、水泥、玻璃等建材費用。
3.其他費用（佔總成本的5%-10%）這部分是項目開發過程中產生的各種雜項支出。
管理費用：開發商的員工薪酬、辦公費用、差旅費等。
銷售費用：包括廣告宣傳、營銷活動、銷售代理佣金等，這部分費用會直接影響項目的去化速度。
財務費用：主要是開發商在項目開發過程中，向銀行貸款所支付的利息。
稅費：包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅等，是政府收入的重要來源。
稅費是國家和地方拿走的，構成了國家和地方財政收入的一部分，下面我們重點談談：在房地產開發過程中，開發商需要向政府繳納多種稅收和規費，這些費用是項目成本的重要組成部分。
