上周五收盤後，央行公佈了最新的8月金融數據。總體看，大致符合預期。
M1增速：預期5.87%，實際6%；
M2增速：預期8.68%，實際8.8%；
社融：預期24873.33億，實際25693億。
上述預期值取自萬得一致預期，來自國內多家主要券商預測值的算術平均值。
儘管如此，但本月的居民貸款數據卻急劇惡化，這個對房地產有較大影響。
居民新增債務一直是我們判斷房價是否加速下行的一個關鍵指標，所以本文分析下最新的8月數據。
依照慣例，我們先上房價和居民債務的關係圖。
如上圖，是近20年，居民新增貸款和房價的關係圖。居民債務周期就是房價周期，居民新增貸款是直接轉換為樓市增量購買力的，因此新增貸款大漲會推動房價上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌（如上圖2022年）。我們據此數據也在2023年初開始減持京滬房產（點擊：）。
其底層邏輯，我們過去解釋過，考慮到新讀者，我們再解釋一下。
就是成交量並非房價漲跌的前瞻指標，而只有居民債務才是。
因為任何一個成交，一定有一個買方，一個賣方。如果說買方是看多所以買入，那是不是說賣方都是看空呢？或者說，既然買方和賣方數量對等，是否可以說，有多少買入的看多方，就有多少賣出的看空方呢？
當然不是！
這背後的秘密，就隱藏在我們上面說的居民新增貸款數據里。
比如，A把房子賣給B，作價100萬。雖然B是看多所以買入，但A卻不一定看空，A可能是為了置換，所以賣出獲得100萬後，再買入200萬的房子，並增加100萬的負債。
從這裏我們可以看到，買賣雙方都是看多。
同理，在市場不好時，買入者也並不一定是因為看多才買入，也可能因為向下置換（比如徐崢電影逆行人生的橋段）。
也就是說，儘管市場上買方和賣方的數量必然相等，但也會出現大多數人看多或者大多數人看空的情況。
那麼問題來了，怎麼判斷大多數人看多還是看空？
答案是居民新增債務，因為只有在大家看多時，才會儘可能通過槓桿和債務去持有房產，這樣在房價上漲時，才會賺更多錢。這種情況在數據上的體現，就是居民新增貸款大漲。
反之，當大家看空，就會賣出多餘房產減少債務，或是失業者的向下置換減少債務。
這種情況下，買方買房雖然新增了貸款，但賣方賣房卻歸還了貸款，我們把這種情況，稱之為債務的轉嫁，也就是居民總債務並未增加。體現在數據上，就是居民新增貸款不斷創下新低。
好了，那麼上周五央行發佈的數據到底是什麼樣的，我們來看一下。
從上圖可以看到，今年8月，無論是單月新增貸款，還是截止到8月的累計新增貸款，都比創下10年新低的2024年還要低。
事實上，去年8月，已經下降了50%，今年8月，在去年的基礎上又下降了80%以上。在過去10年裏，和除去2024年的任何一年比，今年8月的新增貸款都不到任何一年的10%。
數據觸目驚心且急劇惡化。
這個和大家的實際感受也是一致的，現在，即使在超一線的北京上海，大家賣房如果不在之前的最低成交價上繼續讓價，幾乎是賣不動的。
樓市的止跌回穩之路，依然漫漫，依然需要更多努力。
也建議買家管住手，當前階段繼續等待市場的下跌企穩。
後記：
近幾個月，居民新增貸款急速下行，我認為有炒房客拋盤還債的因素。原本在去年9月止跌回穩提出時，不少高債務的炒房客想着等樓市拉起來再賣，但不幸是4月開始樓市重回下行。
由於房價下行的每一天，炒房客都在失血，所以很多人只能被迫賣房去還債。有很多實在捨不得賣的，甚至會因為現金流斷裂而淪為破產和法拍的境地。
比如上周五上海豪宅凱德茂名，法拍只拍出15萬單價，高峰期價格30萬，已腰斬。去年凱德茂名新開樓棟17萬，觸發積分，成為滿分盤，正是因為二手單價在25萬以上有大幅倒掛，才讓一手成為滿分盤。但從上周法拍看，去年的滿分豪宅盤，已從倒掛變正掛，面臨破發的境地。
所以，建議大家持續關注數據，不要貿貿然進入樓市。從2023至今的所有買家，全被套了。
當然，從長遠看，我依然看好中國經濟。等到這一輪資不抵債的炒房客逐步清盤釋放賣盤後，樓市會從當下的快速下行，逐步過度到緩慢下行，最後迎來磨底實現止跌回穩，這個過程可能會非常長，但我相信最終是可以走出新周期的。
最後，本文是依據全國居民債務數據做出的分析，然後北上深等各個主要城市的居民債務數據，我後續會更新到星球里，星球同學可以查看對照下自己城市的縮表進程。
我們之後會持續跟蹤數據，等到居民縮表接近尾聲，債務清盤接近尾聲，樓市會開始進入緩慢下行和磨底階段，當數據開始出現曙光跡象，就到了我們可以考慮買房的時刻。
