▲土地開荒始於2024年8月，沈禾的丈夫負責1400平方米的車庫修建，她則承擔外圍園林景觀建設。（受訪者供圖）
儘管交易流程簡單，但對沈禾而言，找到一塊合適的土地，並不是一件容易的事。過去十餘年，從加利福尼亞州到華盛頓州，她找地的腳步遍佈美國西海岸。
北歐的土地權屬複雜，國家土地與私人土地交錯，尤其私人森林眾多。「帶人進入私人土地進行商業活動其實是違法的。」張韻解釋，「購置私人土地用於合規的商業開發，是保障業務順暢的基礎。」
「換算下來，一平米一杯奶茶的錢。」張峰梅看中的是火山地貌形成的稀缺性，「地買一塊少一塊，且為永久產權。隨便造個啥，總比在城裏卷房貸強。」
「土地里的坑太多了，一樁樁匯總起來，足夠寫本書了。」
9月，范繼軍變得更加忙碌。晨霧還未散盡，他已穿梭在連片的農場。
十個大棚的豇豆和辣椒，已進入持續的採摘旺季。萵筍育苗已提上日程，他還要着手蒜苗和芹菜種植。
范繼軍經營的北海農場，位於日本栃木縣，自產蔬菜年銷售額約1億日元。加上從其他農戶處收購併代銷的產品，總銷售額達5億日元。
大洋彼岸的美國西雅圖，沈禾正加緊在新購置的農莊上蓋車庫、修菜地。她要趕在10月雨季來臨之前，將房子的地基打好，再回杭州過一個屬於江南的秋天。
忙碌開發莊園的空隙，沈禾常喜歡靜靜地凝視遠方的群山。「一個人的莊園，喜悅在低頭與抬頭之間。」
遠在芬蘭的張韻，過去三個月都忙於土地的競標和接受國防部審查。慶幸的是，整個購地過程有驚無險。8月，她在公證人見證下，完成最後的簽約，拿下芬蘭北部5萬平方米的土地。
對土地的渴望，仿佛刻在中國人的基因里。三個人相隔萬里，卻共同在異國他鄉，打造屬於自己的土地夢。
海外置地的主力軍，並非單純的富豪階層。全球最大的中文海外房源門戶網站「居外網」首席運營官蘇瓊（Sue Jong）曾分析，大多數中國買家以中產至中上階層為主，「他們尋求的是穩健的海外投資，可能正計劃移民或為子女海外教育做準備。」
南方周末記者採訪的5名海外土地經營者，均具有高等教育背景。他們雖持有中國國籍，卻普遍在當地生活十年以上，且已組建穩定的家庭。海外土地的永久產權，是吸引他們置地的關鍵因素。
異國土壤里長出的，不只蔬菜、生意和田園夢，還有經營中的艱辛與風險。
在全球化退潮、地緣政治日益緊張的當下，中國人的跨國購地夢，更是一場涉及身份審查、國家安全考量與國際關係變化的複雜博弈。
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鄉愁做成生意
出東京往北，沿着東北高速驅車一個半小時，便是范繼軍的「北海農場」——五萬平方米土地上，八十多個灰色和白色的塑料大棚整齊排列，大的足有一千平米，小的在三百平米左右。
栃木縣地處關東平原北部，土壤肥沃，水源豐富，農業發達，其中草莓和韭菜產量多年居日本第一。
更讓范繼軍心動的，是栃木縣優越的區位條件。「栃木縣是東京都市圈的重要組成部分。在日本做農業，最大的市場就是東京。」他告訴南方周末記者。
范繼軍老家山東萊蕪。上世紀九十年代，他是當地少有的大學生，畢業後進入國企工作。1998年，他遠赴日本，投身軟件工程行業，四年後自主創業，創辦IT公司。
范繼軍的農場規模已擴大到三倍多，增加至5萬平方米，經營品類也從最初的香菇拓展至蔬菜、瓜果、畜禽等三十多種。受訪者供圖
在日華僑已逾百萬，但中國人習以為常的蔬菜，在日本卻不可得。東京超市裏，捲心菜、白菜、蘑菇等本地蔬菜整齊排列，缺席的卻是他記憶中熟悉的味道——香菜、茼蒿、萵筍……
與此同時，日本農業從業者不斷老齡化、後繼者不足，大量農田被閒置或廢棄。公開報道顯示，2016年，日本共計有410萬公頃土地無人認領，佔全國土地總面積的11%。
「如果去種蔬菜賣給國人，不僅能讓他們吃上熟悉的味道，肯定也有很好的市場。」敏銳的范繼軍從中窺出商機。
范繼軍真正「下田務農」始於2016年。彼時，國內的一個朋友想在日本種植香菇，希望找人合作。兩個人一合計，便在栃木縣租下1.5萬平方米土地。
將近十年發展，農場規模已擴大到三倍多，增加至5萬平方米，經營品類也從最初的香菇拓展至蔬菜、瓜果、畜禽等三十多種。
對熟悉味道的追尋，也在太平洋彼岸的華盛頓州生根。
沈禾是土生土長的杭州人，畢業於原浙江農業大學園藝系，主攻無土栽培。「說白了就是種蔬菜的。」退休後移居美國，她才重新找回與土地的連接。
「美國人習慣在後院種花，中國人看到地就想種菜。」沈禾笑着說。
這種執念背後，是味蕾深處的鄉愁。沈禾的丈夫是德裔美國人，日常食用蔬菜以西蘭花為主，葉菜稀少且多生食；而她最想念的，是炒得粉糯的茄子和帶着水汽的茼蒿。
華盛頓州後院的600平米院子，沈禾握起鋤頭，番茄、黃瓜、茼蒿，這些承載着家鄉記憶的蔬菜，被她一一精心種下。耕耘的日子讓她逐漸被治癒，但同時也愈發覺得，後院的一方土地，難以承載她的夢想。
2024年7月，移居美國十年後，沈禾斥資22萬美元，在西雅圖購置了30畝地。繞着莊園走一圈，大約需要四十分鐘，她戲稱是「巡視土地」。
與沈禾不同，張韻買地的初衷，並非嚮往田園牧歌，而是源於她經營多年的北極旅遊業務。
張韻是芬蘭第四代華裔，主營挪威與芬蘭之間的跨境客運專線，包括雪地摩托、馴鹿雪橇等極地體驗項目。她購置的地塊位於芬蘭北部的羅瓦涅米市，恰巧處於遊客行程的中段位置。
北歐的土地權屬複雜，國家土地與私人土地交錯，尤其私人森林眾多。「帶人進入私人土地進行商業活動其實是違法的。」張韻解釋，「購置私人土地用於合規的商業開發，是保障業務順暢的基礎。」
張韻計劃將這塊地開發成度假村，「往返的客人能在這裏參與各類活動、住宿休息，之後再繼續前往下一站」。
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「土地的坑太多了」
沈禾的「和樂農莊」靜臥於普吉特海灣，與海拔逾2400米的奧林匹克山遙遙相望。即便是在夏季，一場新雨過後，雪山也常在雲霧間若隱若現。
初到這裏，沈禾就暗下決定：就是這兒了。西雅圖濕潤的氣候，總會讓她想起記憶中故鄉的江南煙雨。
「這可能就是我的終老之地。我就打算建好房子、院子和花園，不再折騰了。」沈禾告訴南方周末記者。
美國土地制度以私有制為主體，土地大部分歸私人所有，民眾可以自由買賣，且享有永久產權。只要資金充足，不論是美國公民還是外國人，通常都能比較容易購買土地。
在美國主流房地產網站「ZILLOW」上搜索，僅華盛頓州掛牌出售的土地就超過七千塊，價格從7000美元到2500萬美元不等。每塊地的信息頁都清晰列出景觀特點、地貌屬性及管理費用等詳細信息。
「買賣雙方通過中介簽訂標準合同，付款後由中介代辦政府登記，便能拿到地契。」沈禾說。
儘管交易流程簡單，但對沈禾而言，找到一塊合適的土地，並不是一件容易的事。過去十餘年，從加利福尼亞州到華盛頓州，她找地的腳步遍佈美國西海岸。
市中心的商業用地交通便利，但動輒要數百萬美元，高淨值人士才能買得起；加州北部地處山谷，冬冷夏熱且地廣人稀，6畝地僅需5000美元；俄勒岡州東部戈壁沙漠遍佈，地價更為低廉，不少人在此購地用於狩獵。
沈禾曾相中西雅圖北部一片土地——三十畝地被森林環繞，鄰近城市，標價僅15萬美元，「堪稱完美」。然而，仔細考察後才驚覺該區域地下水位過低，嚴令禁止新戶鑽井。「沒有水，一切就都無從談起。」沈禾嘆息道，「土地里的坑太多了，一樁樁匯總起來，足夠寫本書了。」
相較之下，比沈禾早一年買地的張峰梅，購地過程要順利得多。從萌生念頭到成交，她只用了不到半年時間。
張峰梅2014年赴美讀研，畢業後在矽谷做過碼農，如今就職於一家生物實驗室。2023年7月，她以1.3萬美元，在夏威夷購入一塊約4000平方米的土地，約相當於十個籃球場大小。
「換算下來，一平米一杯奶茶的錢。」張峰梅笑言。購地款之外，她還需支付一次性過戶費892美元，每年繳納340美元地稅和馬路維護費。
張峰梅選擇了島西側的一塊荒地，「長滿夏威夷特有的多型鐵心木，且未通水電，雨水收集系統和化糞池都得自建」。受訪者供圖
夏威夷是美國領土最南端的一州，距本土3800公里。從張峰梅工作的加州矽谷過去，坐飛機需五個小時。
張峰梅看中的是火山地貌形成的稀缺性，「地買一塊少一塊，且為永久產權。隨便造個啥，總比在城裏卷房貸強。」
找地全靠線上平台，張峰梅僅去考察了一次，待了五天時間。她對比了夏威夷大島東西兩側的土地：東部雨林區生態豐富，但存在難以清除的入侵物種「合歡樹」，「砍樹要請人工、買保險，樹還不斷再生，處理成本可能超過地價本身。」西部儘管遍佈火山岩，但一旦完成一次性平整，反而更適合開發。
最終，她選擇了島西側的一塊荒地。開車15分鐘就能到餐館、咖啡店和超市，但地塊本身「長滿夏威夷特有的多型鐵心木，且未通水電，雨水收集系統和化糞池都得自建」。
張峰梅考慮過經營民宿、建設太陽能電站，但最終決定保持地塊原貌，將其租給蜂農。
「一個月差不多能收三四百美金，兩三年就回本了。既不用砍樹搬石頭，又能創造經濟價值。」張峰梅說。
對范繼軍而言，即便是租地，也踩了不少坑。他花了四個多月時間考察土地，但由於不熟悉當地農村，交了不少「學費」。
有人推薦國會議員秘書牽線，稱能拿到便宜好地，范繼軍支付了20萬日元，卻發現對方並不了解土地情況。中介費打了水漂。
兜兜轉轉之下，他以55萬日元月租金，租賃下1.5萬平方米農地，附帶加工車間、停車場、水井等額外附屬設施，合同一簽就是十年。直到真正熟悉市場後，范繼軍才驚覺，除去附屬設施，自己的租金成本是市場價格的十倍。
「好在租金成本占經營比重很低，但被當冤大頭，心裏總不是滋味。」范繼軍苦笑。
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「農業不是誰都能幹」
爬到樹上眺望遠山，或者躲在樹屋裏看書寫詩，曾是沈禾心中最詩意的生活。農場邊界處幾棵挺拔的冷杉，讓她觸摸到了理想照進現實的可能。
詩意棲居，是多數人對田園生活的浪漫想像。當濾鏡褪去，真正觸摸土地，才會發現農場裏充斥的是無止境的勞作與瑣碎，以及經營農業必須直面的現實風險。
沈禾所購的這塊地，原屬森林公司採伐後留下的閒置土地。放眼望去，荒草叢生，其下滿是盤根錯節的巨大樹根。
土地開荒始於2024年8月，沈禾的丈夫負責1400平方米的車庫修建，她則承擔外圍園林景觀建設。從設計排污系統、提交政府審批，到採購建材、協調施工，每一項準備都繁瑣而耗神。
買西雅圖的農莊前，沈禾賣掉了華盛頓州金縣的房子，租住在農莊不遠的公寓裏。每天六點，她和丈夫帶上自製的三明治，開車十幾分鐘到農莊，忙到下午一兩點再返回。
菜園一期工程佔地150平米，除草、平整土地、堆肥……整個建造過程，絕大多數工作由沈禾完成。受訪者供圖
菜園一期工程佔地150平米，除草、平整土地、堆肥……整個建造過程，絕大多數工作由她完成。
沈禾第一次開着42英寸割草寬度的騎式割草拖拉機，發動機的轟鳴聲讓她很是興奮；她也曾一鍬一鍬挖取天然表層土，撿出石塊、雜草樹枝，將土細細篩過，在陽光下暴曬後，一車一車推去填整菜園。
「不知道自己在幹什麼，放着城裏吃香喝辣的好日子不過，自我放逐，跑來這荒地里找罪受。」沈禾泄氣過，更多時候，喜悅戰勝了猶疑，「在自己的土地上勞動也好，修行也罷，這是何等的幸運」。
農莊的日子，是對身心的最好治癒。盛夏，園子裏的番茄掛滿果實，沈禾最喜歡的，就是坐在番茄架下。「跟土地接觸的感覺真的很奇妙。我們終究還是動物，骨子裏始終存在對土地的眷戀」。
西雅圖屬於典型的溫帶海洋性氣候，全年濕潤多雨，夏季涼爽，作物的生長節奏與國內大不相同。
胡蘿蔔的種植時間需比國內稍早幾天，要趕在種子能感知到的「熱度窗口」里催芽；空心菜喜熱，遇着低溫，不僅生長緩慢，且極易葉片發黃；即便是盛夏，葉子菜依然長勢喜人；最讓人無奈的是絲瓜，年年栽種、年年無收。
過去五年時間裏，「科班出身」的沈禾，一點點試出不少種植門道。然而，山地獨特的小氣候，依然帶給她諸多意外。
2025年5月，沈禾第一次嘗試在農莊裏種黃瓜。她精心栽下三株，交足定根水，施肥追肥，剪除側枝，搭架引蔓，每一步都很用心。但到了7月採摘季，三株黃瓜只結了一根。
「這邊的小氣候跟老房子那邊完全不同，農莊正對着雪山，冷風吹來，寒意還是挺重的。」沈禾猜測。
種菜不是簡單地花費勞力，而是技術活，要了解氣候變化和作物特性，要了解土壤和水肥何時去用。這是范繼軍在日本下田種地後，才真正明白的道理。
2019年，轉向蔬菜種植的他，從中國人最熟悉的香菜起步，初期也遭遇大量損失。由於不了解香菜怕水的特性，范繼軍將採摘後的香菜用水清洗，結果一夜之間全部腐爛。
「農業不是誰都能幹的，」他感慨，「看似簡單，實則細節決定成敗。」
日本現代農業水平在世界上處於前列，但依然未能擺脫「靠天吃飯」的困局。夏季的颱風，是范繼軍農業生產的最大絆腳石，「基本上每年都會遇到一次，大棚薄膜撕裂、鋼架結構損壞，損失非常大」。
2019年10月，超強颱風「海貝思」導致日本88人死亡、7人失蹤、300餘人受傷，對日本農業、林業、漁業等相關領域造成的損失額已達1027.3億日元。范繼軍的農場也未能倖免。
「平地上的積水已有一米，所有大棚和蔬菜都被淹了。」回憶起當時的情形，范繼軍依然心有餘悸，他只能眼睜睜看着積水漫過菜地。「當時顧不上心疼損失，只擔心人身安全。水退後，只能一步步清理現場，重新開始。」
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「買地像開盲盒」
對於大多數購地者而言，買地的理由很簡單，這是「旱澇保收」的有形資產。
「最早的想法是把它當長期資產攥在手裏。不管市場怎麼變，土地始終是不變的。作為普通人，只有擁有資產，才有穩定的家園。」2023年，在美國從事跨境電商的李沁花15萬美元，在北卡羅來納州富蘭克林小鎮入手了10英畝地，「繞着地跑一圈要二十多分鐘」。
李沁心儀這塊土地已有十年。它地處富蘭克林小鎮中心，且位於美國人流量最大的大霧山國家公園內。「儘管經濟大環境波動，但土地作為資產始終可靠，尤其還位於旅遊重鎮核心地段。」李沁告訴南方周末記者。
第一次諮詢地價是在八年前，當時的報價是3萬美元一英畝。「等我去買的時候，老爺子已經快90歲了，大概忘了之前說的價格，最終便宜了一半。」李沁撿漏以低價買入了土地。
買完交接後，李沁還曾一度擔心，老人會不會反悔。丈夫安慰她，「老爺子是本地首富，最有名的就是一言九鼎，只要說定了，就絕對不會變。」
交易完成還不到半個月，就有人願以雙倍價格收購這塊地。
「地價飆升，是因為位置好、地勢高，恰被一家通信公司看中，想要用於建造信號塔。」李沁強調，這只是個例。美國土地本身價格波動有限，真正帶來收益的，是經營能力、市場認知和資源運作。若僅靠囤地期待升值，多半會落空。
晚於李沁一年買地的沈禾，早已吃過土地投資的苦。
2017年，沈禾在加州東部花2萬多美元買過一畝地。這塊地藏身於一個封閉式高爾夫球場，推開窗便是連綿起伏的林海。然而，由於地處山火高風險區，政府嚴格限制開發，導致基礎設施長期停滯，居民陸續遷離，社區日益蕭條。沈禾仍需每月支付兩三百美元的管理費，且必須定期割草維護。
「風景再好，也架不住天天燒錢」。2019年，她不得不以1.85萬美元的低價將土地轉手。
「小規模農場從來不是高收益投資。非市中心的土地增值慢，還可能跌價。不建房要交地稅，草長過膝蓋會被罰款，這些都是成本。」沈禾說。
對於遠在芬蘭的張韻來說，土地所提供的永久產權，是她得以在異國安心紮根的重要保障。「我們家已經是移民第四代，大概率不會再移居別國。擁有一塊屬於自己的土地，才意味着真正地紮根於此。」
但並非所有土地都能生金，在芬蘭生活十年的張韻，對此深有共鳴。
這個33.8萬平方公里、僅550萬人口的國家，因「地廣人稀」吸引着不少中國買家：南部城市公寓交易活躍，買家多為中企派駐的短期員工；而北部土地交易則動機複雜。「有的為孩子的『快樂教育』，有的被中介包裝的『投資移民」概念吸引而來。」
張韻最擔憂的是盲目跟風者。芬蘭房產市場穩定得近乎「冷靜」，房價十年如一日，鮮有波動。
「疫情期間，首都赫爾辛基房價從每平方米5000歐元漲到6000歐元，疫情一結束，又迅速回落至原點。」她直言，「尤其是住宅類資產，買入價基本上等同於賣出價。」
而北部更甚——持續的人口外流，導致芬蘭北部大量土地閒置，1萬平方米地塊幾萬歐元就能拿下，「便宜到不可思議」。
然而，實現盈利，遠比買下一塊地複雜得多。
「芬蘭買地很像開盲盒。」她笑言。賣家通常不提供詳盡信息，交易透明度低，地上建築的修繕責任與成本，全靠買家自行評估。「對不了解芬蘭情況的人而言，這近乎賭博，風險更大。房子表面看起來完好，實際修復費用可能遠超投資價值。」
與此同時，林地看似划算，卻被經營計劃死死框住，「何時砍伐、如何補種都有規定，擅自操作就會被罰款」。張韻見過不少盲目入局者：花幾十萬元人民幣搶下「低價地」，才發現是林地，得定期種樹、報計劃。
「有資源、能經營當然能賺錢，不然我也不會做。」張韻提醒，「土地投資從不是穩賺不賠的買賣。」
沈禾所購的這塊地，原屬森林公司採伐後留下的閒置土地。放眼望去，荒草叢生，其下滿是盤根錯節的巨大樹根。受訪者供圖
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地緣政治的暗流
近些年來，中國消費者已成為跨境房地產最大的投資群體之一。以美國為例，該國房地產經紀行業龍頭「全國房地產經紀人協會」公佈的數據顯示，2017年，中國以317億美元的購買額，成為美國最大的海外買家。
相較於房地產的火熱，更為敏感的農業用地，仍是鮮有國人涉足的投資領域。據美國農業部披露，截至2022年底，外國人持有美國近1800萬公頃的農田和森林，其中中國持有者佔比不到1%。
對於遠赴海外置地的中國人而言，最大的不確定性，往往是地緣政治的暗流。
2025年7月，川普政府以「國家安全與糧食安全」為由，計劃全面禁止中國及其他「外國對手」購買美國農田，甚至考慮收回已購土地。
更早之前，佛羅里達州已於2023年便禁止中國公民在關鍵基礎設施和軍事地點附近購地；蒙大拿州通過法案，直接禁止向「外國敵對國家」出售軍事設施周邊土地。
身處民主黨主政的華盛頓州，沈禾告訴南方周末記者，該州目前尚未推行類似限制政策。
但國際政治局勢的變化，早已深刻影響在美購買房產的中國人。
康奈爾大學2022年底發表的一篇論文顯示，2017年和2018年，中國買家在美國購買了超過4萬套住宅，2019年則直接腰斬一半。中國買家的轉變，與川普政府時期中美關係趨緊、國內面臨的金融環境變化等多重因素密切相關。
地緣政治拉扯下的土地焦慮，並不限於美國。在大西洋彼岸的芬蘭，土地政策收緊同樣愈演愈烈。
回顧此次成功購地的經歷，張韻坦言，最終能成功競得土地，靠的是一連串「合規」身份疊加：她是芬蘭第四代中國移民，合伙人已取得芬蘭國籍。
張韻最終將這塊土地，登記在合伙人名下。「現在想在芬蘭買大片土地，幾乎只有通過這種辦法。」張韻的講述中帶着慶幸，也藏着一絲無奈。
事實上，整個購地過程中，張韻始終處於焦慮之中。「中國人在北部買地，非常敏感。」
她的擔憂並非沒有來由。2025年6月，芬蘭國防部駁回了一名中國人在羅瓦涅米的一處房產購買申請，理由是其毗鄰羅瓦耶爾維（Rovajärvi）訓練區，而該地區「對國防具有關鍵意義」。
值得一提的是，在2024年芬蘭與美國簽訂的《國防合作協定》中，羅瓦耶爾維訓練區被明確列為雙方合作的重點區域之一。
芬蘭是歐盟少數對非歐盟居民設立土地購買許可制度的國家，然而近年來，該國的土地政策不斷收緊，尤其是在俄烏衝突發生後。外國人購買土地必須通過國防部的安全審查，且審核標準日益嚴苛。審查不僅看資金來源，更關注買家國籍、背景、購地用途乃至行為模式。
2021年，張韻首次購置住宅用地時，「幾乎是秒過」。而到了2022年和2023年，她身邊朋友的申請被明確駁回，「被拒的，基本都是俄羅斯人和中國人。」
更令海外購地者警惕的，是那些未寫入條文的「隱性規則」。
「軍事基地、國防部隊駐紮點及訓練場位置從未對外公佈，普通人無法提前判斷哪些區域屬於軍事用地或其敏感周邊。」張韻說，「若連續看幾塊靠近軍事設施的地，哪怕只是巧合，也可能被列入『隱性黑名單』。」
正因如此，中國投資者極易「踩雷」。
「這種黑名單沒有公示，沒有期限，也不提供申訴渠道，其效力完全取決於審查機構對申請人意圖的主觀判斷，以及國際關係的冷與暖。」張韻說。
在日本經營農業將近十年，范繼軍依然看好投資農業的前景。除了經營蔬菜，他還分兩次買下1.4萬平方米林地，用於經營農家樂。
為了解決高齡少子化帶來的社會勞動力短缺問題，早在二十世紀九十年代，日本就推出吸引外籍勞工的「研修生」制度。然而，早期制度限制極為嚴格，申請手續繁瑣，外籍勞動者一旦入境，便被綁定在特定企業或農戶，不允許自由跳槽。
據范繼軍觀察，日本農業政策近年來呈現逐步寬鬆的趨勢，「外籍農業勞動者如今享有與日本人同等的待遇，並被允許自由更換僱主。」
「隨着人口持續減少和農業轉型壓力加大，未來日本農業仍有進一步開放的可能，或許會逐步允許外國資本進入農業領域。」范繼軍擔心，若大型資本湧入日本農業，個體經營者或將面臨前所未有的市場壓力。
（應受訪者要求，文中李沁、沈禾和張韻為化名。）
