「有客戶半夜就來排隊了。」
這兩天，位於朝陽區東四環十里堡的晨光家園成為北京樓市頂流，帶看該小區的360套現房，成了附近片區幾乎所有品牌中介、各類渠道的「頭號任務」。
7月19日上午，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）在晨光家園現場看到，小區外早早就排起了長隊，臨時接待中心（即售樓處）也需排號才能進入談價，電梯間、樣板房甚至通道里都擠滿了看房者。小區外的路邊也圍滿了各家中介，有人路過便會問一句「看房嗎」。
短短几分鐘，每經記者就已被3位人士半道「攔截」，表示希望帶看。
「其實已經預熱了一段時間，但一直沒有確切消息，我們也是前天（7月17日）晚上突然接到通知，說第二天（7月18日）房子要開賣，可以組織帶看。」現場中介人士向每經記者表示，「產權人是朝陽區國資委，這次賣的房子主要是晨光家園C區中的兩棟樓，沒有使用痕跡」。
中介幫排隊，談價先取號
中介張鵬飛（化名）這兩天一直在為晨光家園的業務忙碌。
7月18日晚9時許，每經記者在晨光家園門口見到他的時候，他剛接待完當日最後一名客戶，略顯疲憊。與每經記者差不多同一時間趕來的一家三口和附近一位居民，也開始詢問起他手裏的戶型圖和小區具體情況。「今天下班了，已經忙了一整天，要看房的話明天再來。」
「如果確認看房，我早點去幫你排隊。」當日晚上10時左右，張鵬飛向每經記者發來確認信息。
7月19日，從地鐵十里堡站出來，每經記者隨着兩組看房者一起前往晨光家園，原本就不寬敞的道路兩側幾乎站滿了身着不同制服的各家中介，擦肩而過的路人里，時不時還能聽見幾句諸如「這個價格合適」「戶型還可以」之類的對話。
售樓處外等待的客戶和中介
根據張鵬飛提供的信息，晨光家園小區建築面積約15.7萬平方米，綠地率35%，容積率2.24，車位配比1:1，共5棟樓，此次銷售的是201和204棟共計360套毛坯房源，主力產品為建築面積約93～158平方米的兩居至三居。
從地理位置來看，晨光家園距北京東四環直線距離僅約1.5公里，周邊地鐵、公交環繞，且教育、醫療、商業等資源配套相對完善。
據貝殼找房信息，晨光家園項目開發商為北京住總置業有限公司，交易權屬為商品房和定向安置房，建成於2012年。
每經記者在現場注意到，小區里一直人來人往，中介們忙忙碌碌，帶看、講解、打電話、取號、等待客戶。炎熱的天氣沒有擋住大家的看房熱情，上樓看房需要排隊等電梯，出電梯需要側身以免相撞，每個樣板間都有多組參觀者，不少人都開着視頻與對方溝通戶型、設施等具體信息。
購房者在看毛坯樣板間
每個客戶都需要在臨時設置的工作區登記確認信息，然後去售樓處取號等待談價，現場工作人員抱着一沓號碼貼紙，會發給再次確認過信息的客戶，另有人負責大聲叫號。
每經記者拿到的號碼是300多號，但當時只叫到了80多號。現場一位購房者表示，自己早上8點就在售樓處排隊了，兩個多小時了還沒有輪到談價。
此次出售的房源為一房一價。從約153平方米戶型的樣板間情況看，根據張鵬飛介紹，該房源的得房率在70%左右，報價約6萬元/平方米，但實際成交會有折扣，總價約900萬元，最終折合單價約5.8萬元/平方米。低樓層的小戶型價格更優惠一些，約97平方米的房源總價在525萬元左右，折合單價約5.4萬元/平方米。
相比之下，根據貝殼找房信息，二手房方面，6月份，晨光家園C區整體掛牌價達6.5萬元/平方米，B區掛牌價約6.8萬元/平方米，附近的公園1872掛牌均價8.2萬元/平方米，華業玫瑰郡掛牌均價約7.6萬元/平方米。新房方面，距晨光家園直線距離2.2公里的融創壹號院，銷售價格約13.7萬元/平方米。
線上線下同步銷售
「我們這次只負責帶看，也不收中介費，看中後需繳納10萬元鎖房，然後走法拍程序，兩個月內可以走完流程拿到不動產權證。」張鵬飛說。
有資深法拍經理也向每經記者表示，現場簽約後去法拍平台底價摘牌就可以，不會有其他人搶。
每經記者梳理發現，以「晨光家園」為關鍵詞篩選，京東資產交易平台並未將360套房源全部公開展示，只顯示了20套，目前只剩7套未拍，其中就包括一套總價約898萬元的154平方米大戶型，折合單價約5.8萬元/平方米。
對此，每經記者以購房者身份諮詢後也獲知，該批次房源並未全部公開展示。
也就是說，這次360套房源是線上線下同步銷售。
線上方面，具備北京市購房資格的都可以公開參與，不需要交訂金，採取「一口價」，一旦有人出價，立即成交，無需競價。具體優惠措施是線上競拍成功後，享受2%折扣優惠；60日內完成網簽，享受3%折扣優惠。以上兩項優惠可以疊加。
根據競買公告，競價成交後7日內，競買人需持京東資產交易平台出具的成交確認書，至線下售樓處簽署房源認購書，支付首付款尾款，商定簽約、過戶節點，確認按揭或一次性付款方式，並簽署房屋買賣合同後，方可辦理房屋交割和過戶手續。
線下方面，結合數位中介人士和京東資產交易平台工作人員的介紹，繳納10萬元並簽署認購書後，現場工作人員會依據實際情況指導客戶進行下一步的線上參拍操作，指定哪套就買哪套，流程走完就下架。
對於這個操作周期，數位受訪人士都表示，「很方便，十幾分鐘就能搞定」。
晨光家園小區
客觀來說，此次掛牌的房源，價格、區位是一大優勢，但項目戶型設計相對老舊，加上十餘年的空置，房屋內部和樓梯間已經積了較厚的灰塵，窗台有鏽跡，電源開關看起來已出現老化，後期裝修也是一筆不小的開支。
根據掛牌公告，本批次房源的資產處置方是北京市朝陽區保障性住房發展有限公司。天眼查顯示，該公司為朝陽區國資委100%控股企業。
發稿前，每經記者再次詢問了晨光家園的銷售情況，有工作人員表示，房源已所剩不多，建議可以看看其他項目。
若按照本批次成交300餘套房源、每套500萬元粗略計算，晨光家園這次可回收貨值就已經超過15億元。
北京樓市這樣的大批量房源掛牌並非首次。
據《每日經濟新聞》此前報道，2023年9月，朝陽區住建委在北京產權交易所掛牌出售154套中鐵建國際城房源，總價在633萬～864萬元，面積在74～90平方米，平均單價約8.7萬元/平方米。
據前述法拍經理透露，近期又新上架了一批中鐵建國際城房源，但數量不及以往。與此同時，位於通州區梨園鎮的天地美墅也掛牌了460套標的物，將於8月12日開拍，其中三區總計393套在建住宅、商業及地下車庫，打包價接近17億元。
