最近很多網友在談論房子能不能買的問題，在我的知識星球會員群裏面也有網友問我，當地房子現在是入手時機嗎？
今天這篇文章，就來專門談談房子的問題。
當我們考慮一件事情、一個重大決策的時候，可以運用一種心理法則，就是「第一性原理」。這是全球首富馬斯克的人生信條之一，也是他做企業之所以能成功的一大秘訣。
什麼是第一性原理呢？
就是：回歸事物最基本的條件，把其解構成各種要素進行分析，從而找到實現目標最優路徑的方法。
如何運用第一性原理呢？
有以下三個步驟：
第1步：定義清楚你要解決的根本問題。
第2步：拆解問題，將問題化為各種具體層面與細節。
第3步：從頭開始創建解決方案。
所以我們在考慮一個問題的時候，不要先考慮細節和單個的表象，而是要先從根本性的問題、根本性的本質去考慮。
有的人問我：現在當地開始發行房票，都說房子又要漲了，我現在是趕緊搶着買呢，還是等等看？但是怕等一段時間就漲上去了。
還有人問我：都說省會城市接下來會對人口有越來越強大的虹吸效應，儘管中國整體的房價可能未必漲，但省會城市可能要重新開始漲下去。
其實這兩個問題的提出，都體現出一點，就是先關注細節。這不太利於問題的解決。
如果一開始只看樹葉、不看大樹的形態，你會誤判。比如一根枝杈長得很繁茂，你就以為這棵樹長得很健康；或者一根枝杈枯萎了，你就覺得樹長得不行。
所以我們要養成一種習慣——先看樹的整體狀況。
咱們先拋下什麼房票、省會城市虹吸效應，先來看看中國房地產的整體狀況。一些人可能會覺得，我幹嘛要考慮那麼大的問題啊，我家就在中國一個小地方，國家大事我也沒法關心，就關注關注咱這兒的房價可以了。
這種思維在任何投資當中，都是不合適的。
舉個例子，當一個人投資股票的時候，一定得先看看大盤整體的狀況。只有大盤是健康的，順勢而為去投資個股，才有更大的成功率。如果在大盤不行的時候非要上，可能也有成功的概率，但遭遇賠錢的可能性會極大。
順勢、順大勢，其實是我們普通小老百姓最應當注意的。但相反，很多人覺得大勢與自己無關，以為自己作為個體，守好一畝三分地最重要。小米總裁雷軍的個人信條，也是順勢而為。
然而，2023年經濟開始下行的時候，我親眼看到很多人上槓桿去投資，開公司或者開很昂貴的餐廳。我問他們：經濟形勢向下，你去做投資真的不害怕嗎？
他們的一致回答都是：我知道大環境不好，但我這個項目挺好的。
或者：大環境嘛，明年就好了，今年正好抄個底。
首先，這句「大環境不好」就是一種對形勢嚴峻程度的弱化。經濟下行是個很嚴肅的問題，與每個人的錢袋子都息息相關，但是在他們眼中，這只是「大環境」有點暫時的問題，不妨礙自己投資。
或者就是盲目樂觀，認為經濟自然就會好起來。
此前某著名金融公司有個年薪百萬的員工跳樓，就是因為在2022年的時候上了千萬級別的房貸，買了北京昂貴的房子，結果撐不住了。
這些，都是不注重全局的行為，也是違反了第一性原理的行為。
那我們從第一性原理來看看房地產，房子究竟能不能買，從最高的角度分析下這個問題。
首先，全球經濟形勢。嘖嘖，小老百姓買個房還得看全球大局？沒錯兒。如果說2025年的前景，是全球化重回正軌、地緣政治回暖，那麼我可能會增加一點對買房的建議。因為中國經濟基本面與全球環境息息相關，畢竟中國是個國際貿易的超級大國。
但是大家都知道，2025年的地緣政治，不可能樂觀得起來。這不光是中國的問題，全球都要面臨美國新政府的關稅政策，加拿大和墨西哥上個月就已經喝了一壺，正在焦頭爛額地跟人家交涉。
幾個戰爭也並沒有結束的跡象，動盪的可能性依然在。
這種情況下，註定了中國宏觀經濟狀況，將面臨非常複雜的國際局勢，這種不確定性，首先就是對房價的一種衝擊。因為房價高度依賴資本投資，也高度依賴購房者的信心，而不確定性是最影響信心的。
第二，中國經濟基本面。
房價是中國經濟的晴雨表，現在雖然已經定調穩住房價，但政策目標能否達到，還要觀望。
各項經濟數據，全都處於較低水平的震盪情況，這時候不可能去盲目預測，經濟在什麼時候會全面復甦。即便復甦了，其持續性也有待觀察。
第三，進一步細化：房地產市場的基本面。
縱觀各項房地產數據，全部都處於冰冷的水平，跟經濟數據一樣，根本沒有依據說房價將會很快企穩反彈，至於重回長期的上升區間則更是很遙遠。
這時候抄底？小心抄在半山腰，然後套你20年。你一輩子，有幾個20年去走完一個房地產復甦周期？
這可是房子，是你全家的大部分積蓄或者最重要的財富之一。買房對普通人來說是掏空錢包，即便手頭寬裕的人買房也是要慎重考慮的。《再見愛人》裏面的李行亮家，都是大明星了還為一套五百萬的房子搞得一地雞毛，大家真的都不容易。
那麼你憑什麼就敢輕易預測房價會漲呢？你手頭的信息有多少？難道還是以前那種「中國房價絕對不會跌」的信仰嗎？
第四、進一步的細節：房票與人口虹吸。
房票，是一種政策手段，它看起來也是很明顯能刺激到買房欲望的，所以有人覺得房票可以推動房價，也是可以理解的。
然而，當我們看待一個政策的時候，要考慮的不僅是政策的發佈方，更要考慮政策的接受方，他們是否願意買賬。
房票固然會帶來較大的折扣和優惠，但老百姓真的會、或者說敢因為房票這個單一的政策，就去買房嗎？
如果要形成促漲效應，應該是大部分人都有這種衝動才行。然而現實是，很多地區在2022年、23年就已經大規模推行房票了，但房價並沒有因此而回暖，甚至還跌了。
相比2015年的房票和棚改貨幣化，這一次好像政策不太推得動房價。這是為什麼？因為人們的大宗投資信心不足，在這個前提之下，並非一個單一的政策就能改變預期。
2015年房票對促漲有用，是因為那時候的經濟基本面非常火熱，房地產只是暫時到了下行周期，有了基本面良好的依託，啥事兒都好辦。
那麼人口虹吸效應呢？
這時候要看的基本面就是人口了。在人口已經開始減少、走下坡路的趨勢下，再強烈的政策，也難以鼓勵大量的返鄉人口被省城虹吸。另外，省城的生活成本一般都很高，現在很多人離開都來不及，就更談不上什麼虹吸效應了。
說實話，要說房價的堅挺，倒是地級市和縣鄉可能更堅挺一點——因為大趨勢是人口下沉。但是要說看漲，還是比較難。
那麼2025年究竟還能買房嗎？
如果說你不是十萬火急，建議再觀望吧。無論從何種角度來看，現在倉促買房都不是一個正確的時機。至少要觀望到2025年的下半年、秋季，那樣今年的經濟基本面才會有一個更清晰的趨勢。
作為普通人，還是要減少「聽風就是雨」的習慣，多看全局、穩住心態，這樣才會減少一些重大的決策失誤。
