都說「北漂的終點是天津」，但最近這兩年來，伴隨房價下跌，很多「北漂」不再選擇天津作為承接生活的地方。
一方面，北京的房價已經出現了較大幅度的下跌，在北京工作了一些年份的朋友，會稍微努一努力，夠一夠北京的上車房。這既能夠避免後續雙城通勤的成本，提高生活滿意度。也博一下概率，以後若有可能落戶政策，說不定還真有可能拿到北京戶口。
再者，伴隨大環境不確定性持續增加，很多北漂失業、被裁員，扛不住的「北漂」很多選擇了離開北京，先回老家避避風頭。沒想過說去天津的。
天津的樓市，本質上靠的是北京的外溢。沒有了北京的外溢需求，天津的房地產市場，肯定不可持續。現在，天津的房市情況，也確實不太給力。
現階段，天津樓市二手房只有兩個指標在上漲，那就是降價房源數和成交周期。其他諸如成交均價、成交量、漲價房源數、看房人數和看房量，都呈現出急跌趨勢。
以某二手交易平台的數據顯示，2024年7月，天津二手房成交價相較上月下降7.3%，最新報價每平1.66萬元；成交4221套，相較上月下降21.7%；漲價房源數量相較上月下降22.6%。
看房人數84921人，相較上月下降14.3%；看房數量357888次，相比上個月下降6.5%。看房的人數降幅比看房數量降得還猛。換句話說，看房的人要看更多的房子才有可能成交。
這也印證了成交周期相較上月上漲4.7%到200天，是完全符合體感和事實的。
而在2016年乃至房價普漲之前，天津其實在當時出現了一個震驚中外的大事件，即「8.12」特別重大危化品倉庫火災爆炸事故。這個事故之後，濱海新區主動擠水分，將GDP縮水至萬億元以內。
但2016年，很多人還是學起了溫州炒房團，加入投資炒房大軍，把天津的房子爆炒了好幾輪。那時候，北京的限購政策已經很嚴。所以一部分真實的需求便瞄準了這個北方第二大城市天津。
更關鍵的是，開發商們「指哪打哪」，把購房者的需求說的十分清晰。天津從國家戰略上來看，是京津冀一體化戰略的重要組成部分，距離北京最近的武清區前途更是不可限量。
這肯定不夠，當時的開發商放出落戶武清，成為天津人後孩子參加天津高考，可以相對輕鬆上個985、211。但現在已經落戶了的新天津人，肯定明白，高考相對容易背後，是對家長的極致內卷。
前途是不可限量的，所以趁現在房子還在漲，大家趕緊買。於是購房者們紛紛湧入售樓處，把房子一路炒作了起來。很快，天津郊區武清區的房子便從每平不到一萬暴漲至每平兩萬五。
天津武清的房價均價可能最高也就到這個價位附近，沒能再往上漲。但前赴後繼的炒作者們還在持續陷入瘋狂的情緒中。
2021年下半年開始，天津武清區爆炒過的房價突然開啟了暴跌模式。因為投資客過於集中，導致在降價潮中投資客們紛紛大降價已出貨，於是便有了踩踏式出貨。
現在天津市武清區的房子，大多數泡沫已經褪去。因為房價已基本從2萬多每平跌到了四五千、五六千的價位。但即便如此，很多房子還是無人問津的狀態。
作為代表性樓盤，武清區的首創國際半島梅諾卡小鎮，2017年最高的時候每平賣到2.1萬元，現在已經跌到每平4500多。如果是投資客，那我只能說他當年在其他樓盤賺的錢全在這裏虧掉了。
如果是掏空六個錢包上車了和北京一路之隔的這個樓盤的普通老百姓，那我也只能說這輩子套在房子上，真的有些不值。
剛剛，在某二手房交易平台上，蓉錦花園小區一套100平的頂層未裝修的三居室，總售價竟然只要17萬元，折合單價計算下來只要每平1693元。淨首付3萬，月供644元即可。
這個小區雖然位置比較偏，距離廊坊也是一路之隔，但價位如此低也要往出去拋售。所為何意？
可能很多人看到這麼實惠的價格，都吆喝着閉眼沖。買一套以後往出去租也行啊。
而我想要說的是，這個價格的房子，能不接儘量不接，手頭的房地產數量儘可能往少了減，別再增加了。
放到天津來說，未來的價格可能還會進一步下跌。主要有兩方面的原因。
其一，人口數量持續減少。「房地產長期靠人口」，沒有人口的支撐，所有的房地產市場都會止不住下跌。2016年天津房地產猛漲的那一年，天津有高達1443萬的總人口。但到2023年底，天津的常住人口卻減少到1364萬人。其他各大城市都在搶人口，天津卻沒有什麼動作。
天津可能想着，我有得天獨厚的高考優勢和教育優勢，很多北京的外溢需求都來北京了。不放鬆才能賣個好價錢。事實上，最初幾年確實是這麼回事。但這幾年來，尤其是經歷了一波疫情後，很多人對於工作、生活、未來的看法都發生了比較大的變化。加之教育越來越內卷，即使985、211畢業，也不一定能找到一個好工作。天津到現在還把教育資源抓的很緊，不願鬆開，導致很多需求轉換走了。
人口銳減的同時，我們也得正視目前天津沒有什麼產業的問題。將近1400萬人的國際大都市，竟然沒有能叫的上名字的大企業、巨無霸公司。隨便問一個本地人，出名的都是什麼什麼分公司。
就憑這兩點，天津的房地產市場可能還不會從回調中解脫出來。目前，天津的房價已經跌穿2016年，也就是八年前的水平，正式回到了大漲之前。但即便如此，我也不認為天津的房價就會觸底、企穩回升。沒那麼簡單，沒那麼容易。
