評論 > 民意 > 正文

關於住房養老金 他們都在胡扯

最怕的是,最終通過降低農民的賣地收入來籌集資金,或是通過印鈔來解決費用問題,農民是一群在輿論上不會說話的人,也搞不懂經濟學原理。侵犯了他們,他們可能都不知道。這就又再一次發展成為如社保和醫保一樣向最窮的人收稅,給城裏里人作貢獻的模式。但往往在他們身上搞錢,是最容易的,因為這些人最不會鬧。

關於住房養老金制度,這段時間一下引發關注。

自媒體造謠解讀為房產稅,甚至把維修基金的標準直接修改成住房養老金收費標準。

比如這個:

也有一堆的專家學者跑出來安撫大家,說放心,不會增加居民負擔。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛近日撰文表示,這次建立的房屋養老金制度,主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。

目前,房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金,按照「不增加個人負擔,不減損個人權益」的原則,由地方政府探索資金籌集渠道。因此,此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。

這同樣是胡扯,因為這註定是一筆新增支出,政府又不創造財富,這一筆支出總是要有人承擔的,怎麼可能不增加民眾的負擔呢?

今天,我就來解讀一下,到底這個住房養老金是一個什麼東西?要解決的是什麼問題?

8月2日,住房城鄉建設部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍在國新辦發佈會上表示,要依靠制度創新。制度是帶有根本性的,關乎長遠。提高安全韌性水平要重視和依靠制度創新。

建立房屋定期體檢制度,按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次,及時查找和發現問題,有針對性地消除發現的安全隱患。還要建立房屋保險制度,通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制。另外,建立房屋養老金制度,為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障,我們將加快推進這三項制度的建設。

從以上這一段話,我們可以得出以下結論:

1、在購房時收取的住房維修基金不足,不足以保證在房子的全生命周期內的維護、體檢成本,因此,需要新增資金籌集方式

2、要建立的是一種長效的制度,也就是能夠確保資金源源不斷進入,才能確保維修、體檢、及保險經費的充足

3、三項制度中,體檢制度將會成為一種強制性的監管,也就是必須定期體檢,以確保及時發現風險,房屋保險制度則是採取市場化手段,那就是需要向商業保險公司購買保險,以確保出事後有人賠,而住房養老金制度則是一種資金籌集手段。

4、制度建立的目的,是解決越來越多的老房子維修問題,因為地產業發展了這麼多年了,很多房子進入高風險期了,但由於中國樓房的特殊產權形式,以及小區管理諸多限制,導致房屋未來風險被忽視。

好了,要怎麼理解呢?我來做一個類比吧。

就如同,現在要求全國人民都必須體檢了,發現有病就要去治了,體檢費用和治療費用要建立一個制度來籌錢。

大家更關心的是第三個問題,也就是到底這一筆錢怎麼籌?有些人說,不是交過了維修基金了嗎?甚至還沒有花完,怎麼又要交了呢?

專家們也都說明白了,那就是要建立公共賬戶。

公共賬戶其實大家很熟悉這個東西,你的養老保險和醫療保險都分為公共賬戶與個人賬戶。

我的判斷就是,實際上,住建部推的這一套制度,與現行的醫療共濟制度本質上是一回事,可能會在個別細節上,與之有所區別,但本質不會有太大的差異。

這個制度將會形成以下結果:

公共賬戶是一個公共的資金池,所有參保的房屋的維護費用都可以從中支出,而個人賬戶則是一個小區這一棟樓業主們共有的一個資金池,這一筆錢只能花在這個小區或這一棟樓。

不斷增加公共賬戶的資金量,就能讓所有的房子,都有穩定的維護基金來源,個人賬戶的錢花光了,但公共池子裏還有錢,這樣就能確保經費來源。

那麼資金籌集的渠道是什麼呢?公共賬戶的錢從哪來的呢?

要知道,住建部明確地提出是一種制度性的資金籌集渠道,也就是不是由財政臨時劃一筆錢,而是有着穩定的來源,這就是某一種名目的稅。

你要把它理解為房產相關的稅,也是沒有問題的。但與普遍認知中的房產稅是有所區別。

制度是處於試點過程中,但是我可以推理出以下資金來源渠道,並分析其後果

第一種:向開發商收取

在開發商賣樓時,再收取一筆錢存入公共資金池

這時的承擔者,是開發商或是整個房地產產業鏈條的企業和從業者。

如果直接從開發商的利潤中收取,那就是由開發商承擔;

如果直接從開發商的售價中收取,他就是一種類增值稅的東西,最後由整個地產鏈條中的企業和員工們一起承擔;請注意,增值稅不是由消費者承擔的,而是由鏈條中所有的生產者,包括企業員工承擔的。

這個鏈條中,包括政府(賣地),包括農民(供地)。他們一樣會受損。

因為價格由供需決定,不由成本決定,地產商做不到把成本轉嫁給客戶,否則地產商為什麼現在要降價賣房?

那麼,這時,就是地產業所有企業主及員工為買房子的人提供維修資金,他們的利潤將減少,員工的收入將減少,換來住房養老金公共帳戶的資金。

第二種、向政府收取

向開發商收取時,其實也會向政府收取,因為中國的土地供給都來源於政府,政府也是房地產行業的供應商之一,當開發商在賣房時需要交一筆維護費用時,那麼,在土地拍賣時,他們就會降低對政府的報價,從而使得政府的賣地收入降低。

但如果單獨向政府賣地時的收入征一筆稅,這時,就是由政府來承擔,當然這也是表面的,因為政府的地來源於土地徵購,他們也會降低徵購土地的價格,以降低成本,最終就將由賣地的農民們承擔。

第三種、向購房者收取

對於老房子的業主,想讓他們交錢,那是千難萬難的,是不可能的。在中國要收取直接稅,特別是征對存量資產收稅,比登天還難。

但徵收環節稅是可能的,也就是在買賣房屋時,要求買房的人,除了交小區的住宅維護費用以外,再交一筆公共維護費用。

如果單獨只採取這種方式,表面看,就是新房業主們為所有的老舊房子業主們的維護基金買單。

但是,實際承擔者依然不是新房業主,因為如果買房需要額外再交一筆錢,這相當於房子的價格上升了,前面我說過了,成本不能決定價格。因此,地產商要在這種情況下將房子賣出去,依然需要降低房子的售價,所以他與向地產商收取是一回事。

第四種、向所有持有房屋的人收取

除了已交的本小區本棟樓的維護基金外,另外每一個業主,都要交一筆公共維護基金,這個就無法轉嫁了,他必然就是由業主們自己承擔。

由於是向公共資金池注入資金,也存在誰吃虧誰佔便宜的事。

如果按面積徵收,那就是大房子的人為小房子的人買單,因為風險相差不大,但面積大的人出得更多;同時,更新的房子的業主,為更舊房子的業主買單,因為舊房的風險係數顯然更高。

這是社保由年輕人付錢給老年人治病養老是一回事。

第五種:印鈔來投入

前期可能是由某一部分人來承擔代價,但不夠時,就發債來處理,最終債務由貨幣超發化解,這就是印鈔來承擔。

這種的後果,就是全民來承擔有商品房的業主的維修費用,其中受損最多的依然是農民,因為農民沒有多少商品房和股票,他們的主要有流動性的財產就是現金。

這時,他們的儲蓄將在通貨膨脹中被轉移到城裏人的公共支出帳戶,去養他們的房產。

農民子弟們除了要通過社保要養城裏人的爹以外,又增加了一個房爹。

以上,就是幾種徵收方式及其後果的分析。那麼,這個制度會採取哪一種呢?

我分析最有可能的方式是,學習社保當年的模式:

1、現有買了房的人,他們的公共維護基金,由政府從地產商這裏或土地基金這裏收一筆錢,最早進入社保體系的人,也是直接計算工齡的,不交錢的。

2、在新房銷售中徵收環節稅,由新房業主們交兩筆費用,一筆公共,一筆個人。

3、政府最想做的,當然是所有房子業主都交,但是,想法是想法,他做不到。

其實最大的可能性是這個制度試點失敗。

以上分析可以得出結果,除了你直接向業主收以外,餘下的收取方法除了印鈔外,都將對房地產市場,以及政府自己的土地財政構成打擊。

不要高估中國制定政策官員的智商。

當年在重慶試點房產稅,由於對特定的住房徵收房產稅,最終會直接導致開發商降低對土地的報價,從而減少土地財政收入,地方政府一算帳,房產稅是政府收入,土地拍賣也是政府收入,我為了征房產稅而導致土拍價格降低,這不是有病嗎?

於是不斷減少房產稅的徵收範圍和條件。基於根本不在意房產稅收多少,因為土拍收入才是大頭。

這個政策是住建部要求各地地方政府試點推進的,這些人往往不具備經濟學思維、就是想着讓地方政府去干到結果,但只要地方政府看到這種對財政本身的打擊,那麼,就不會有執行的動力。

但住房維護,的確是一個問題,他本來是一個私權領域的問題,但事實就是,一個明明私有產權的房產,為什麼會出現維護不夠的情況?

在美國也出現過這種情況,一些公寓破破爛爛,業主都不願意維護,原因是租金管制。

中國最主要的房屋產權是複雜共有產權形式的高樓,這種產權要維護好,需要放開一切管制,比如不要干預業委會,還需要讓業主們建立自負其責的心態,不要一切找政府。

如果出現有若干樓房進入危房狀態,政府不干預此類事件,就會讓全國的樓房業主們開始警醒,努力想辦法找齊所有人,自己對房屋進行體檢,自己籌錢進行維修。

而政府要出面搞的這種公共賬戶,長遠來說都會製造不公,都是讓一部分人損失,另一部分人得益。

最怕的是,最終通過降低農民的賣地收入來籌集資金,或是通過印鈔來解決費用問題,農民是一群在輿論上不會說話的人,也搞不懂經濟學原理。侵犯了他們,他們可能都不知道。

這就又再一次發展成為如社保和醫保一樣向最窮的人收稅,給城裏里人作貢獻的模式。

但往往在他們身上搞錢,是最容易的,因為這些人最不會鬧。

農民從建國後交農業稅交到了2006年,城市人你收收他們的直接稅試試看?如果最後又挑軟柿子捏,那有可能是實行制度最容易的方式,但也是最無恥的方式。

責任編輯: 李安達  來源:古老闆的老巢 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://hk.aboluowang.com/2024/0827/2095586.html