01
房價半年跌了19.25%
半年已過，當下正是各類半年報發佈的季節。
南京我愛我家研究院近日就發佈了南京二手房半年報。
和前兩天我在文章《久違！二手房，嗨翻了》中寫到的北京、上海、深圳等城市二手房成交量創新高不同的是，南京的二手房成交量並沒有那麼火熱。
2024年上半年，南京全市二手房成交量49525套（含高淳、溧水），環比（與2023下半年比）上漲15.2%，同比（與2023上半年比）則下滑12.1%。
二手房成交量熱度不及去年同期。
最關鍵的是成交均價。
今年1月份，我寫過一篇很火爆的文章《破「3」！南京房價，倒回2017年了！》，由於一些原因，被迫刪掉了。
當時，我愛我家南京研究院披露，2023年年末，南京二手房成交均價已經跌破了3萬元，至29978元/平方米。
而該機構最新披露的數據是：6月末，南京二手房成交均價跌至24206元/平方米。
已經跌破了2.5萬元。24206元/平方米相較於去年年末的29978元/平方米，下跌了19.25%，也就是說南京二手房價格半年跌去了約兩成。
當然，目前全國沒有房價不跌的城市。國家統計局不久前公佈的5月份70個大中城市二手房價格變化數據顯示，無一城不降。
其中徐州、廈門、廣州、武漢、南京、溫州6座城市同比跌幅均超過10%，處於領跌位次。
恰如我所總結的，在低收入普遍存在的當下，本輪房價調整的根本邏輯，是房價與城市本身的「德不配位」。
但是，南京房價的持續下跌且跌幅領先背後，繞不開產業因素的影響。
02
南京房價持續下跌背後
南京不僅房地產持續低迷，經濟表現上也欠佳。
南京一季度GDP實際增速只有3.8%，跑輸了全國平均增速。而且，這一增速與長沙一起，在26個萬億GDP城市中並列倒數第四。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
對於一個城市來說，所有問題的根源都是經濟問題，而所有經濟問題的本質都是產業問題。
南京，如果沒有深入了解，光憑印象或者網絡上的報道，感覺很牛。它是經濟第二強省江蘇的省會、六朝古都、民國都城，並且是目前唯二用「京」字命名的城市。
南京的確很牛掰。
這個地方，古代被稱為金陵、建康、應天，南京這個名稱起源於明朝。
朱元璋在南京開國，以開封府為北京，應天府為南京。十年後，「北京」開封府被撤銷，南京也改為京師。
朱棣在靖難之役後，將都城從南京遷往北京，開啟天子守國門模式，京師再次成為了南京，形成了一北一南兩京。
儘管告別了京師頭銜，但南京在南直隸頭銜加持下，經濟、人口絲毫不弱於北京。到明代中葉，南京城人口120萬，成為當時世界上最大的城市。終明一朝，南京一直是南方的政治、經濟、文化中心。
如今的南京，雖然再也無法與北京爭雄，但作為中國內地GDP十強城市，南京的綜合實力依舊可圈可點。尤其是教育實力。
南京坐擁52所高校，其中34所本科院校。擁有南京大學、東南大學兩所985兼211高校。另外還有南京航空航天大學、南京理工大學、河海大學、南京農業大學、中國藥科大學、南京師範大學等211大學。
在國家公佈的第二批「雙一流」大學數量排名中，南京位居全國第三，僅次於京滬。
但南京也有明顯短板。
南方周末最近的一篇文章《南京：直面城市無大廠論》，直指南京的短板。
文章指出：
有大廠，就有學歷與才華兼備的年輕人集聚。在北京、杭州、深圳，這樣的「大廠定律」一直在鮮活上演。然而，擁有五十多所高校、「雙一流」大學數量全國第二的南京，卻略顯尷尬。
文章從人才、營商環境、城市歷史、城市地位角度綜合分析了南京缺少互聯網大廠的原因。
並給出了一項建議，鼓勵被稱為體制之城、公務員之城、國企之城的南京，構造長期主義的營商環境。
體制之城、公務員之城、國企之城這些標籤加身，讓南京獲得了一個「長三角小東北」的稱號。
客觀來說，南京在全國可以吊打一大批城市，但在頭部強城中，卻略顯尷尬。我在之前寫南京的文章中，用了四個形容南京，「中規中矩」。
人口競爭力中規中矩，產業中規中矩。
以產業來說。工業增加值排名在十名開外（由於很多城市沒有公佈2023年的工業增加值數據，所以仍沿用2022年數據對比）。
2023年規模以上工業營收排名，南京同樣在10名開外。
根據江蘇省統計局公佈的其下轄的13個城市市區工業實力來看，南京甚至比不過萬億GDP新秀常州。
比如規模以上企業數量，南京市區4294個，其中大中型企業385個。常州這兩個數據分別是5599個、466個。
蘇州的市區的工業實力，在各項數據上都位居第一，所以不要再說蘇州是因為下轄的縣級市強而強，其市區也是
來源：江蘇省統計局
南京的千億產業數量不錯，有6個千億產業。6個千億產業總營收達到了10337.8億元。高於成都、鄭州、杭州。
製圖：城市財經；數據：南京2023年統計年鑑
然而，雖然有6個千億產業，卻沒有特別能打的產業、特別冒尖的產業。沒有一個產業的產值突破3000億元。
從產業實力來說，南京的當家產業是計算機、通信和其他電子設備製造業，2022年該產業營業收入2318.6億元，位居南京第一。
然而，就是這個位居第一的當家產業，其他城市比起來，不值一提。
在這一產業上的霸主，是深圳。2021年深圳的計算機、通信和其他電子設備製造業產值24361億元，位居全國第一。其次是蘇州（12096億元），東莞第三（11037億元）。南京的IT產業僅排名第16位。
此外南京另一個千億產業汽車製造業，相比於其他汽車大城，也是不值一提。同樣以2021年數據來看，南京位居第15位。第一位的上海，2021年的總產值為7553億元。
所有的一切都中規中矩，讓南京這座城市過往的增速也都表現得很中規中矩，排名也很中規中矩。
有人梳理過改革開放以來南京的GDP排名，45年時間裏，南京的排名堪穩定在第17至第11位。
相比於深圳、合肥等城市火箭式上竄，瀋陽、大連陸沉式下跌，南京堪稱全國第一穩。
直到最近幾年，由於天津被擠掉了水分，南京才取代天津晉級全國十強。
穩，是一把雙刃劍，可褒可貶。穩，讓南京沒有掉隊，但同樣讓南京少了些激情。
對於一個城市來說，所有問題的根源都是經濟問題，而所有經濟問題的本質都是產業問題。
在前兩天分析佛山出口跳水的文章中，我強調過，佛山前五個月出口大跳水，與深圳形成雲泥之別的根本原因，是其產業科技含金量太低。
製圖：城市財經；數據：深圳海關、廣州海關、黃埔海關
產業上的差距，在出口順暢的時候，不會太明顯，而一旦遇到出口逆境，優劣立刻見高下。
南京前五個月的出口與蘇州也形成了鮮明對比。
南京海關披露，今年前五個月，蘇州出口累計6283.6億元，增長9.9%。同期的南京，出口累計1390.3億元，同比下降00.4%。
南京與蘇州產業上的差距，雖然沒有佛山與深圳相差那麼大，但作為省內老大哥，產業弱於省內地級市，是個有趣的話題。
蘇州的工業實力位居全國前三，其擁有11個千億產業，其中還有一個萬億產業。
製圖：城市財經；數據：蘇州市統計局
無論是從工業增加值、工業總產值還是千億產業數量，蘇州都領先南京一大截。
產業強悍的結果便是，今年一季度，南京GDP增速在萬億GDP城市中與長沙並列倒數第四，而蘇州則位居第一，高達7.9%。
03
南京需要有緊迫感
有人可能會說，南京已經很強了，如此分析是不是過於求全責備。
並不是。
一方面，南京與頭部產業強城產業強城的差距還是很大，這是客觀事實。
另一方面，在城市角逐中，沒有誰能永遠躺在功勞簿上過日子。
城市競霸賽中，不進則退，進慢了都是退。
永遠記住一句話，無論對人還是對城市，永遠不能墨守成規、不能坐享其成，只有敢於擁抱、主動求變、不斷進取，但求本心，無問西東，才能讓自身立於不敗之地。
因為時代在發展，對於人而言，知識體系需要不斷更新才能跟得上時代。對城市來說，產業體系也需要順勢更新，才不會被時代拋下。
深圳為何能長盛不衰幾十年，其出口連續31年位居全國第一，並且今年上半年，出口更是開啟了狂飆突進模式。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
數據顯示，今年前5個月深圳市進出口1.81萬億元人民幣，同比增長34.3%。其中，出口1.16萬億元，增長37.2%；進口6525.4億元，增長29.4%。
根本在於，始終堅持工業立市的原則，並將創新打造成了這座城市的底色。
從立市到如今，深圳的發展經歷了四輪變換，最初是依靠「三來一補」的加工出口特區，開啟了城市化序幕，並積累了原始資本。後來進入「仿造」也即山寨階段。
隨着技術積累，深圳之後走向了製造，並最終走上了智造之路，並成為了中國的「科創之都」。
正是基於工業立市的原則，民營、科創的底色，讓深圳成功穿越了多次危機周期，粉碎了衰落論。
更為關鍵的是，在這些既往優勢面前，深圳沒有自滿，而是要自我改革，進一步升級產業。
2022年深圳發佈了《深圳市20大先進制造業園區空間佈局規劃》，其中明確提到未來重點佈局的產業：
半導體與集成電路、生物醫藥、智能終端、網絡與通信、超高清視頻顯示、工業母機、激光與增材製造、精密儀器設備、智能機械人、現代時尚、安全節能環保、高端醫療器械、大健康、新材料、智能網聯汽車、智能傳感器、海洋產業等。
從這個佈局來看，作為」雙范「城市的深圳，成為世界製造業領跑者只是目標之一。
更宏大的目標，是主動承擔起作為國家經濟特區、國家「雙范」城市的歷史使命，成為中國科創的矛，憑藉自身的科研實力，去攻破諸多技術瓶頸，助力中國打破美國的技術封鎖。
不是所有城市都能成為深圳，不是所有城市都能擁有深圳如此紮實的產業，深圳是過去四十多年天時地利人和再疊加自身努力的結果。
但深圳的態度，值得南京等一眾強城學習。
