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美房地產佣金以後怎麼付?業內人士解析

美國買賣住房的佣金費用,以往都是由賣家付錢,現在這種情況要改變了。去年由賣家群體,對全美房地產經紀人協會為首的多個地產公司提起佣金訴訟案,引起業內軒然大波,也攪亂了原本看似平靜的佣金規則。至今訴訟案仍在和解過程中,如今佣金如何支付?

美國房地產經紀的佣金問題因為訴訟案,在近期引起大量關注。(Envato Elements)

美國買賣住房的佣金費用,以往都是由賣家付錢,現在這種情況要改變了。去年由賣家群體,對全美房地產經紀人協會為首的多個地產公司提起佣金訴訟案,引起業內軒然大波,也攪亂了原本看似平靜的佣金規則。至今訴訟案仍在和解過程中,如今佣金如何支付?本次請到三藩市灣區的房地產經紀人,Jason Tao先生來和大家解析目前的現況。

問:先請Jason和觀眾、讀者自我介紹。

傑森:我是三藩市地區的房地產經紀人,我做經紀人已經有十多年的經驗,其實我的範圍實際上是灣區中半島、南灣、東灣地區我都做,包括三藩市。還有一點,我大部分是從事民用地產,但是我同時也做一些商業地產。

訴訟要點:為何賣方要付雙方的佣金

問:這次請您來是想跟您探討巴奈特等人訴全美房地產經紀人協會(Burnett et al. v. NAR)這個案件,因為在美國我們華人買房子也很多,大家都非常關注這個佣金,到底要付幾%,到底要怎麼付?現在是不是搞得有點複雜?這個訴訟案之前,房地產經紀人的佣金到底是怎麼拿?可不可以先跟我們簡單的說明一下。

傑森:在美國房地產經紀人的佣金,基本上是由賣方來付雙方的佣金。這個訴訟的一個關鍵要點,就是有一部分賣方說,你(指NAR)強制我們給買方的經紀人付佣金,這個就是訴訟的要點。

但是房地產經紀人協會說,其實這個說法是錯的,我們並沒有強制說,你(賣方)要給買方經紀多少多少佣金,我們從來沒有這樣一個強制。但是在這個訴訟案的發展過程中,房地產經紀人協會它們同意付一筆錢來和解這個官司,就不要往下打了。

新的進展是,原告方也同意了和解的提議,最後就是要等法官決定就可以了,既然原告也同意的話,我個人覺得(和解)本身可能就這麼走了,應該不會有太大的變化。

和解完之後佣金又該怎麼進行?

問:如果說和解完之後,這個佣金又該怎麼進行呢?

傑森:其實,並不是說這個訴訟案一結束,以後的這個付佣金的方式就會發生一個完全的變化。其實不是這麼理解。這個訴訟案估計是到年底11月份、12月份會結束,但是從今年7月份開始,頂多到8月份,在房地產經紀人這個系統裏面,就沒有給買房經紀人的佣金的這樣一個數字,到時已經不在這個系統裏面出現了。

這個(佣金)數字不在上面,但並不意味着賣方從此以後,就不付買方經紀人的佣金了。這個是兩個概念。

問:賣方還是應該要付給買方經紀人佣金,是這個意思嗎?

傑森:目前是這樣子,以後是什麼樣呢?其實這個應該是由市場來決定的。賣方可以說我不付,當然也可以說付。但是付跟不付,這其實會對賣房的本身也會產生影響。

作為買方經紀人來說,他要做這個事情的話,肯定是要有佣金的,否則他幹上幾個月或者半年,他一分錢拿不到,這個是不可能的。只是說這個錢是由賣方出,還是由買方出的問題。

如果賣方說我不出這個錢了,那麼經紀人可能要先跟買方講清楚,如果賣方不出,那我就從你(買家)這拿。但是這樣子一來,買家就會說,我又要出錢買房子,我又要出佣金,那我買房子的錢就把它降低,其實是一樣的。

乾淨世界獨家:房地產佣金怎麼付?行業內人士來解析#美國地產熱點5/03/2024

佣金制度改變對買家有利還是對賣家有利

問:這樣聽起來,感覺說現在還處在一個比較不穩定的狀態。因為以前賣方肯定是要出買方的經紀人佣金,現在這個訴訟案出現之後,好像變成市場要去做一些調整。賣方我也可以不付,我也有可能會付一些,但那個比例也不是很確定。您認為這樣子,會造成哪些麻煩呢?

傑森:說造成麻煩的話,應該是對經紀人會造成一些衝擊和麻煩。首先,因為以前這些事情,經紀人去帶客人看房子的時候,是不需要知道這些的,給經紀人多少錢,都是寫在網上的、是公開的。

那現在它既然沒有這個數據了,那麼作為買方經紀來說,我要帶客人去看房子,那我要先知道賣方是不是給佣金,因為它沒有寫在網上了,你必須要通過某種方式先跟對方聯繫,先去問是不要給買方經紀人多少錢?

所以,對買方經紀來說,手續上會多一些過程,就是要先談好這個佣金問題。

問:另外一個問題,在訴訟案之後,你覺得佣金制度的改變到底對買家有利、還是對賣家有利呢?

傑森:其實我並不覺得這個改變會對誰更有利。坦白的來講,如果你想清楚這個房屋買賣過程的話,所有的錢實際上是買方掏出來的,因為賣方他賣房子,他不會從口袋裏掏出一分錢,所有的錢都是從買方的賬號,銀行裏邊或者是從貸款銀行出來的。

所以這個事情說到底,是買方付,還是賣方付呢?本身對這個並不產生對誰更有利的事情。因為實質上,並沒有發生變化,只是說,最後你是伸手去跟買方要,還是跟賣方要的問題,誰也不會得利。

這個訴訟官司只針對民宅交易,不針對商業地產

問:另外據我了解,還有不同的公司,比如說我看到一個新聞是巴菲特所屬的美國家庭服務公司(HomeServices of America),它們也提出了2.5億的和解金。它跟NAR的和解金有什麼區別呢?

傑森:首先講這個訴訟官司,它是只針對民宅的交易,不針對商業地產(Commercial Real Estate)。所以首先要確定這個,它只對住宅(Residential)這一塊。那它的和解方案,有一個例外:就是說這個房地產公司,如果你的每年成交量超過一定的數額,就是說全美的連鎖性的幾個大公司,是不包含在NAR提供的4.18億美元的和解裏面。

其它這幾個大公司,你們自己要去跟原告提出一個和解方案。所以是這樣一個區別。

問:所以,不是NAR就全部包涵了所有(和原告方)的和解?

傑森:它(NAR)沒有全包涵所有房地產公司,它只是針對大部分,或者說規模較小的公司也涵蓋在裏面。

問:我也聽說過商業地產的佣金和住宅有所不同,可不可以跟我們說明這部分?

傑森:最近,聽到這個官司的時候,對我來講,我覺得很有意思。可能對有些經紀人來講會造成一種恐慌,但對我來說,前面我說過,我其實是也從事一部分商業地產,那麼商業地產這個領域,它的佣金從來就不寫在網上。

所以,我覺得這個官司以後,其實商業地產可以作為住宅房地產的一個借鑑。很可能今後就是按照,目前商業地產的這種模式去做,就是說不明文規定,賣方一定要付給買方多少佣金,讓大家自己去協商、談判。但是,要在一定的時間點,通過某種協議的方式定下來。

在互聯網上看房,自己就可以買嗎?

問:最後一個問題,大家在疫情開始後,覺得這個買房子(的過程)比較方便,可以在互聯網上看房,自己就可以買了,您認為是這麼簡單的事情嗎?

傑森:其實不是的,你剛才講的這個事情,在我們這個地區其實也很常見,有這種想法的人也不少。因為我們是在三藩市地區嘛,南灣又是矽谷,這裏有很多的工程師,他們的能力就很強。他們覺得,我自己也可以知道這房子的價錢啊,我為什麼找經紀人?但是實際上,房地產這個行業裏面,它有很多東西,並不是說你表面上一下子就能看出來的。

我就給你舉一個例子,我有一個中國客人,他的語言不是問題,因為他本身就在一個西方公司工作,成天看文檔也是他的一種日常工作。有一天,他說我喜歡這個房子,你能不能幫我趕快出一個合同。我告訴他,我要看一下這個文檔,因為我的直覺告訴我,這個樓裏面有點問題。

因為這個樓,它出來的所有的房子,都比周圍的房價要低,那我想裏面肯定是有原因的。我就把文件拿過來看,我首先想到的可能是,它的HOA裏面有問題,那麼HOA文件一般大概有200頁左右,我想一般的買家,你也絕對不會坐在這把200頁的HOA文檔,從頭看到尾。但是我是看了,而且我在最後的時候,幫他找到了問題。

這個小區它有一片土地,它實際上是租用(lease)的,不屬於HOA自己的。這個就是說,為什麼這個地方的房價比別的地方便宜。那麼我通過看文檔,我幫我的客人找到了這個問題,他最後非常感謝我。

所以,經紀人你要是做的專業,你是能幫到你的客人的。就是說一個客人,如果你不是這個行業的,你也確實需要一些專業的人來幫忙,否則有陷阱的時候那你就會掉下去。

謝謝杰森!確實這個買房子、賣房子有很多的細節在裏面,一般我們如果沒有在從事這方面的工作,就很難發現,還是要靠房地產經紀人的專業,來幫我們完成整個過程,非常的不容易。

這次分常感謝杰森接受我們的採訪,希望下次再見到您。◇

責任編輯: 方尋  來源:大紀元 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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