去年十月我曾撰文提到政府上一季只推出一幅大嶼山長沙地皮，已經等同停售官地，實際上承認樓市下行速度加快。到新一季賣地計劃更直接表明由於近期市場投地氣氛較淡靜，故今季政府停推住宅官地，為政府2010/11年主動賣地以來住宅首次按季「零推地」，這就等同向外界宣佈樓市已陷入危機訊號，相信到下個月就要推行新的救市措施，包括全面「撤辣」及可能恢復勾地表制度，將供應主導權再次由政府手中轉給發展商。
回顧2023年是本港賣地出現最多流標次數的一年，政府與「一鐵一局」合共推出12幅土地招標，當中一半流標，部分項目更屬「零入標」，當時我已不排除是發展商集體向政府施壓，對施政報告只是「減辣」而不「撤辣」表達不滿。
今季政府停售住宅地，表面理由是預計第4個財政季度，將有8個私人發展項目完成地契修訂，料可提供約1630個住宅單位，連同早前已交由房協發展的荃灣油柑頭首置項目，料合共可提供約3570個住宅單位，連同今年首3個財政季度賣地及補地價，估計全年度住宅單位供應涉11,530伙，宣稱已相當接近全年目標約1.29萬伙（實際上仍差近千四伙供應）。
但顯然這只是「報大數」的手法，特別是發展商補地價項目發展時間較有彈性，往往可以因應不同理由包括發展模式及改則拖延數年，將這些項目納入今個財年根本是「濫竽充數」。即使以政府目前預計的全年度賣地住宅供應約11,530夥計，仍屬主動賣地以來近14年最少。
翻查賣地計劃供應已是連跌兩年，本年度較上一個年度大跌近三成，若與2021至22年度比更大跌近四成，並是自2010年起引入「政府主動賣地機制」後近14年來最少，加上去年私宅動工量及落成量同樣偏低，勢將影響長遠住宅供應量。
停售官地為「孫九招」以來首次樓市危機訊號
今次政府連續兩季近同停售官地，即時令人想起自1997年金融風暴後的景況，樓價持續下挫，政府就在2002年由時任房屋局局長孫明揚推出「孫九招」救市，當中包括暫停定期賣地、勾地，以及暫停兩鐵項目招標等。值得留意是當時香港經歷六十多個月通縮期，期間資產價格一直下跌，整體樓價大跌六成半，負資產宗數突破十萬宗的新高，被銀行沒收銀主盤數目不計其數，部分發展商更陷入財困，幾乎一度破產收場，因此停售官地有當時必要的歷史背景。
對於停售官地，財政司司長陳茂波稱是在審時度勢下作出決定，考慮到住宅市較淡靜及輕微下調，認為本季不適合推住宅地，但不代表下季不賣。
不過令政府兩難的是，土地市場遇冷，已直接拖累政府的地價收入，去年2月《財政預算案》原估計本年度地價收入約850億元，惟首三個季度計及官地招標和補地價的總收入僅約156億元，只是預算案預計全年度賣地收益的18%，差額幾近七百億，已經高於本來預算全年財政赤字的544億元，恐怕連同其他收入急跌全年財赤勢必突破千五億。
必須要指出，現在市況與二十年前「孫九招」作比較有兩方面差異：最新樓價指數較2021年8月歷史高位跌23%，雖創近七年新低，重返2017年2月中時水平，但與當時大跌逾六成仍不能比較；但同一時間當時政府庫房相對充裕，政府儲備當時仍達十五個月開支水平，因此即使「孫九招」利用取消拍賣土地來救市，對於公共開支不構成太大壓力。
但二十年後的局面截然不同，庫房捉襟見肘，本財政年度的首8個月赤字已有1,641億元，財政儲備降至6,707億港元，僅是足夠十個月開支，創回歸以來新低，停止賣地是否能夠成功救市仍是疑問，但可以肯定的是直接帶來的負面後果是財赤問題勢必惡化，部分「大白象」工程如北部都會區及明日大嶼如何埋單？你叫當局如何是好？
料恢復勾地表供應主導權交還發展商
今年二月，財政司司長陳茂波就會宣佈新一分財政預算案，面對樓市跌勢下行加快以及要穩住賣地收入，特區政府勢必需要推出更多救市措拖。我預測政府會進一步撤銷全數樓市「辣招」，即是在施政報告內已減半的買家印花稅BSD及額外印花稅SSD（或以資本增值稅取代SSD），僅保留最基本的從價印花稅AVD，此舉既可壓住外界批評政府救市不力的聲音，亦是政府最後可以出手的招數。
至於控制土地的主導權，亦好大機會會由政府手上再次轉移至發展商手上，說的是已被廢棄十一年，在2013年2月被時任發展局局長陳茂波取消的勾地表制度，避免令樓市不再因為有土地流拍而做成負面效應
翻查資料，勾地表制度由1999年開始實施，是政府當年面對98年金融風暴後，為免流拍造成負面消息，政府推出勾地制度，讓市場決定合適供應，穩定物業價格。在勾地表機制下，政府每年揀選土地放入勾地表，任何有意投地的發展商都可以向政府申請，並申報底價；如果達到政府估計之市場價格，該土地即告「勾出」，納入拍賣，而申請者必須參加，因此勾出的土地肯定可以賣出。
正如上文提到，至2002年，政府推出「孫九招」阻止樓市跌市，其中最重手一招正是全面暫停定期賣地和勾地。及至2004勾地表機制「單軌復行」，全面取代定期賣地，由發展商主導土地供應。不過隨着經濟復甦以及內地居民大手掃入本地物業，政府於2010年實施勾地和「不定期」賣地的雙軌制，回應市場需求，其中主動賣地的方式以招標為主。但其後兩年樓市愈趨熾熱，政府終於宣佈取消勾地制度，恢復定期賣地，「重奪」供應主導權。
不過這個做法在2020年後的「新．香港」，仍然有一個「政治正確」的問題需要考慮，特別是我在前文《2023年香港輸掉了全世界，明年會否輸埋自己？》提到，中央港澳辦主任夏寶龍，呼籲全港各界別的「小利益」須服從國家、民族、香港的「大利益」，工商界更是要履行社會責任，「將個人的小我融入香港的大我、祖國的大我之中」，這種將土地供應主導權由政府交還商界，又是否中央所樂見，令這個問題變得加倍複雜。
（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
