「大家都以為（冠病疫情管控）放開後市場就會回暖，沒想到2023年比2022年更慘。」
上海租房中介劉燕（化名）告訴《聯合早報》，2023年她經手的租約比2022年減少三成，租金水平同比下降20%至30％。入行八年來，她第一次感到「上海的房子也愁租」。
房地產冷風從買賣市場刮到租賃市場，向來堅挺的一線城市也步入寒冬：房租持續走低，房源出租速度同步放緩。
緯房研究院、貝殼研究院等機構在去年10月底發佈的2023年度中國住房租賃市場發展報告顯示，40個重點城市住房租金掛牌價在第三季環比和同比雙雙下跌。40城中有30個城市房租較第二季下降，其中一線城市租金跌幅大於二線城市。
2023年上半年，一線城市住房租金還比2022年底有所上漲，漲幅最大的北京高達5.03％，漲幅最小的上海也有1.93%。但到了第三季，一線城市租金環比全面下跌，跌幅最小的深圳也比第二季下滑0.93％；北京和廣州環比分別下跌1.28％和1.32％；跌幅最大的上海，第三季環比滑落2.12％。
根據貝殼研究院統計，第三季全國重點40城租客套均支出為2967.8元（人民幣，下同，565新元），同比減少2.6%，為近五年最低值。其中一線城市套均支出同比減少1.8%，租客平均每月減付超過100元。
進入第四季，一線租賃市場更是疲態盡顯。諸葛數據研究中心的月度報告顯示，截至2023年11月，一線租金均價環比已是「三連降」，同比則是「五連降」。上海和北京連續兩個月都在租金環比跌幅前十大城市之列。
貝殼數據同時顯示，2023年首10個月，北上廣深房源成交周期比2022年同期分別延長6.1、7.6、5.4和3天。一套房子在北京租房市場掛牌後，要近一個半月才能租出去，上海則超過一個半月，深圳和廣州則要超過兩個月。而在疫情前的2019年同期，四個城市的房源成交周期都在40天以內。
劉燕從事的高端租賃更是租房市場重災區。她說，封城後逃離上海的外國人回流的不多，在華企業也因效益不好，減少聘請外籍員工。就連過去為了拍攝需求而經常換房的網紅博主，2023年都消費降級，「能不換就不換」。
一名長年為德國車企員工租房的北京中介也披露，入境隔離解除後，有很多新人來到北京，「但離開的人更多」。
這名中介指出，疫情期間的國際旅行限制，促使不少中國家庭從海外回國，加上滯留在北京的外企員工，整體租房市場還算穩定。2023年放開後，「很多外國人回去了，中國人也走了」。
廣州中原地產項目總經理黃韜受訪時分析，中國經濟觸底的大環境正同時衝擊租賃市場的供需兩端。2023年工作難找，裁員增加，導致大城市的租房需求和預算下降。另一方面，持續走低的房價讓部分業主擱置賣房計劃，轉向租賃市場，導致房源供應持續增加。「供需兩端一升一減，就導致租金下降。」
經濟疲弱和預期低迷對租房市場的影響，也體現在低價租房需求上升。貝殼研究院數據顯示，第三季上海租金5000元以內的單位成交佔比增加近四個百分點，廣州租金3000元以內的單位成交佔比增加1.8個百分點。
受衝擊最大的，則是不上不下的中端市場。劉燕指出，月租高於2萬元的單位，如果地段或裝修有明顯優勢，還是能很快租掉。但1萬元至1萬5000元的房源供應遠大於需求，租客選擇很多，也變得更挑剔。
「原本許多這個價位的房子，是放到（短租平台）Airbnb上租給外國遊客的。現在到中國的老外少了，連Airbnb都退出大陸市場，這類房子就更難租出去。」
北京和上海2023年12月中旬同步調整對普通住宅認定標準並降低首付比例，帶動二手房交易量小幅回暖。分析預計，租賃市場掛牌房源將隨之減少，可能帶動京滬兩地房租回升。
但黃韜認為，當前無論是房屋租賃還是買賣市場，都和整體經濟形勢密切掛鈎，「要走出底部，還要一段時間」。
劉燕則預計，租房市場要到2024年下半年才會逐漸回暖。
她說：「2023年國家持續出台樓市刺激政策，但作用不太明顯。我們中介群里自嘲，現在市場就像植物人一樣，活是活着，但也只能喘氣，做不了什麼。2022年防疫封控的影響，2023年才全面顯現；希望2023年出的政策，一年後可以看到效果。」
