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中國樓市進入寒冬 深圳已出現腰斬二手房源

短暫復甦後,房地產市場再度回落。

11月16日,國家統計局發佈70個大中城市房價數據。數據顯示,10月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有56個和67個,均比上月增加2個。

具體來看,10月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%,其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.4%、0.7%和0.5%,上海環比上漲0.2%;二手住宅環比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%,其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

對此,有媒體統計發現二手房價下跌城市數創9年新高。

深圳掛牌量再創新高已現腰斬二手房源取消商品住房銷售限價?

眾所周知,深圳房價此前一直呈現出令人矚目的上漲趨勢,從2011年至2021年,經歷了一輪瘋狂的上漲,而如今相較於2020年、2021年上半年的房價高峰期,深圳的房價已經跌了不少。

今年8月末深圳開始實行「認房不認貸」政策,9月末又降低房貸利率,首套房貸利率已經降至LPR以下,一個月內就祭出兩大樓市利好政策。然而,政策出台之後購房者看房很積極,顯現在數據端的成交量卻沒有明顯波動,進入10月,樓市看房量也開始下滑。與此同時,想要借政策熱度出售房源的業主也變多,目前,深圳二手房掛牌量已接近6萬套,再創新高。

據第一財經報道,記者了解到,位於深圳市龍華區深圳北站附近的龍悅居四期,一套63平方米左右的房源,在2021年的高峰期曾有過750萬元成交的紀錄,而當前,該戶型已經多次出現400萬元以下的掛牌價,一名房產中介告訴第一財經記者,上述戶型近期最便宜的一套總價為376萬元,已經較高峰時期的價格腰斬。

南山區大沖新城花園50平方米,業主要價370萬元的房源也不例外,在2021年的高峰期,該戶型成交價曾達到550萬元,相比起來,該戶型的總價跌幅為33%。再比如曾經被炒房團「圍獵」的南山區諾德假日花園小區,戶型為48平方米的商品住宅,在2021年的高峰期曾以756萬元的價格成交,單價接近16萬元/平方米,近日,該片區的房產中介告訴記者,該戶型的掛牌價已經降至480萬元,較高峰期下降了37%左右。

對於當前房價的趨勢,曾經不少購房者通過「高評高貸」加槓桿買房成為樓市上行周期的縮影,如今,「高評高貸」重出江湖,則變成了樓市下行周期中的縮影,這次的邏輯是:房價下跌速度太快。

「高評高貸」即房產的評估價高於實際成交價,購房者將較高的評估價虛報為成交價,從銀行貸到更多的資金,以此來覆蓋兩成首付,甚至三成首付,從而實現低首付、零首付。

深圳市房地產行業的一名資深從業者對第一財經表示,近兩個月深圳二手房降價的幅度確實比較大,與此同時銀行下調評估價的頻率也高起來,有的房源幾乎每周都會下調評估價。「高評高貸」的房源主要來自個別急賣的業主,業主將房源進行緊急降價,但銀行的評估價格還沒反應過來,才造成了價格差異。記者注意到,房產中介發佈的「零首付」房源中,確實有不少房源在整個小區中價格都算是比較低的,也就是所謂的「筍盤」。

今年救市政策頻出,深圳樓市為什麼沒有明顯起色?對此,有行業專家表示,與複雜且捆綁得很嚴的樓市政策系統相比,「認房不認貸」只是一個點上的放鬆,就像在五花大綁上解開一個小結,直接效果不會太明顯。另外,近期政策只是在需求端鼓勵購房者入市,但沒有改變購房者對房價下跌的預期,因此購房者還在觀望,也期待更多的利好政策出台。

有專家表示,目前可利用的政策工具還有很多,除了從金融層面鬆綁,降低房貸利率,限購、限價等政策也已不符合目前市場新形勢,存在放鬆的空間。深圳樓市政策在限購、限售、增值稅、契稅等方面還有很大優化空間。11月16日,深圳市住房和建設局回應網傳「深圳取消商品住房銷售限價」為不實消息。

上海頂流學區跌回6年前、廣州掛牌走高北京放鬆部分郊區限購?

深圳房價面臨大麻煩,其它三個一線城市也面臨不一樣問題。據中國小康網報道,坐擁雙學區、自砍一刀掛牌、還能面談折扣……上海最核心地段的學區房,如今也待價而沽。日前,網傳「兩年血虧300萬,上海福外學區房1000萬直接跌價到600萬」,有記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀大道區域發現,各家中介門前掛牌的學區房價格已經悄悄走下神壇,儘管看上去部分房源單價仍在10萬元以上,但實際成交價已經跌破了預期。

「價格跌回2017年了。」我愛我家門店中介表示。和此前動輒十七八萬元的單價相比,下跌300萬元並不誇張。

從上海鏈家公佈的近幾周帶看量來看,周度帶看依然維持在8月份的水平。上海中原地產市場分析師分析,當前利好政策刺激效應已過,從幾個前瞻指標來看,包括帶看量、掛牌價格、經理人指數等等,基本上回到政策出台前的位置了。

另據報道,北京二手房在經歷了「金九」的短暫沖高后,「銀十」二手房成交熱度已重回「榮枯線」之下。1.2萬套是北京二手房月度網簽的「榮枯線」。進入2023年3月,北京二手房網簽量迎來全面爆發,純住宅22192套也成功進入數據上「比較過熱」的區間。但自4月開始,北京二手房網簽量連續下滑,9月北京二手房網簽量14262套,帶來一波小高潮。經歷了「金九」的短暫沖高后,「銀十」二手房成交熱度重回「榮枯線」之下,不足1.2萬套。

中國經濟網11月7日報道,近期二手房市場成交總體較平淡,同時機構數據顯示,二手房掛牌量持續走高,逼近17萬套大關。新房市場則進一步分化,臨近城區項目去化明顯好於郊區項目。

但據自媒體「一地產」報道了另一種現象,隨着二手房市場整體在不斷降價,新房市場性價比也不在了,一線豪宅開始大面積退房了,中介表示,現在這個市場,就連核心地段的新房情況都不太好,客戶要麼不買,要麼等合適的二手房。

11月17日,有消息稱北京市住建委或計劃放鬆部分郊區限購,目前已將相關方案進行上報,或將於年底前出台相關政策,政策放鬆預計僅限於個別郊區。對此,北京市住建委相關人員表示,目前限購政策並未調整,也未接到相關通知。

一線城市中樓市表現最為平穩的廣州。據媒體21世紀經濟11月15日報道,從今年8月以來,廣州樓市利好政策頻出,8月底,廣州率先宣佈商貸「認房不認貸」,9月,廣州出台新政放鬆部分區域限購併降低購房門檻,其中、外地戶籍買房社保年限由5年減少為2年,首付比例和利率水平也相應降低。受此推動,廣州樓市成交有所回暖,但觀望情緒仍在。11月14日,廣州再度發力優化房地產政策,對購買廣州首套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為20%;對無住房貸款(含商業性住房貸款和公積金貸款)記錄或住房貸款記錄已結清,且在廣州擁有1套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為30%。

媒體統計截圖

據記者近期走訪了解,目前,廣州樓市多數樓盤年底去化心切,紛紛祭出「低價」單位促進成交。與此同時,二手房掛牌量也仍居高不下,機構數據顯示廣州二手房掛牌破18萬套。

官方最新定調「房地產形勢」專家:房價大幅下跌老百姓最吃虧

11月15日,在國務院新聞辦舉行的10月份國民經濟運行情況新聞發佈會上,國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示,1-10月份,全國房地產開發投資同比下降9.3%,降幅比1-9月份繼續擴大0.2個百分點。商品房銷售面積下降7.8%,商品房銷售額下降4.9%。

劉愛華指出,目前房地產市場仍然處於轉型期的調整中。針對房地產市場形勢,黨中央、國務院作出了一系列重要部署,近期相關部門密集出台一系列優化調整政策。從10月份當月情況看,房地產開發投資、商品房銷售額等指標出現了一定的邊際改善跡象。

劉愛華表示,從長期看,目前中國人均GDP剛剛超過1.2萬美元,城鎮化率也還有較大提升空間。整體上住房剛性需求和改善性需求依然較大。未來,隨着各地區、各部門進一步深化落實房地產有關政策,房地產發展新模式逐步建立,將促進房地產市場的平穩健康和高質量發展。

由此可以看出,仍處在轉型期調整中的房地產市場各項數據還在下滑。

但對於當前房價形勢,專家有不同看法。近日,在今年的第五屆外灘金融峰會期間,中國社會科學院金融研究所所長、國家金融與發展實驗室主任張曉晶接受財經雜誌專訪時表示,如果房價大幅下跌,最吃虧的是普通老百姓。

張曉晶稱,很多中低收入家庭可能會覺得房價下跌以後就能買得起房了,他們是從個人角度來看問題。數據顯示,中國房產財富占居民財富的比重,城鎮大概是60%-70%。高收入家庭有更多的商業財富和其他財富,包括海外財富。

所以房價下跌以後,對高收入家庭幾乎沒有影響。但對於房產價值佔所有財富價值比重達到百分之六、七十的家庭,主要是中低收入家庭,損失就很大。

從國際經驗看,OECD國家經驗顯示,如果房價下跌到0,貧富差距實際上是擴大的,基尼係數大概是從0.66上升到0.82左右,變成了過去的1.24倍。

張曉晶指出,如今住房擁有率已經非常高,那些擁有房子的中等收入家庭,包括收入水平低一些的家庭,他們將面臨的就是財富縮水。

居民部門為什麼資產負債表衰退,也不願意去消費了?張曉晶分析,就是因為受到資產縮水的巨大衝擊,而資產縮水就是房價下跌造成的。他認為,防止財富縮水最好的辦法是保證房地產的平穩發展。

責任編輯: 李冬琪  來源:狐瞰 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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