作為全球房價最貴的城市，香港樓市也開始支撐不住，迅速擠去泡沫。暴跌之後，香港房價已經跌回到了7年前。
在香港樓市搖搖欲墜之際，港府近日也推出一系列救市組合拳，包括印花稅減半、按揭貸款保證期從30年延長至50年等等，希望能夠止住下滑的勢頭。香港樓市何去何從？對於內地樓市的走勢，也具有很強的參考價值。
過去很多年，香港樓市持續上漲，成為全球房價最貴的城市，如果折合成人民幣，香港住宅均價大概為15萬元/平方米，高居全球第一。在房價可負擔性排行榜上，香港也是連續多年高居第一，成為全球最難負擔的城市。
不過，在連續多年暴漲之後，香港房價在2022年開始暴跌。按照香港的官方數據，香港的私人住宅價格在2022年大跌了15.6%，成交量也是大跌4成。今年年初，受到香港和內地全面恢復通關等刺激，香港樓市一度小幅反彈，但是好景不長，二季度以來再度加速下跌。
在香港樓市風雨飄搖之際，李嘉誠在香港樓市投下一顆深水炸彈。今年8月份，長江實業公佈旗下新盤的售價，比周邊的二手房便宜了3成，將房價一夜之間拉回到7年前。
作為香港樓市最敏感的開發商，李嘉誠大幅降價清盤的行為，更是加劇了香港樓市崩盤的恐懼感，也進一步加速了香港房價的下跌。今年9月份，香港二手住宅價格環比下跌近2%，創下7年來的新低，10月份的房價再度環比下跌2.4%。曾經堅不可摧的香港房價，已經悄然回到了7年前。
香港房價快速下跌的原因，首先是因為過去多年來上漲太多。按照香港的官方數據，2010年到2021年，香港樓價指數從163點上漲到398點，累計漲幅高達1.44倍。無論是以絕對房價，還是房價收入比，香港的房價在全球都高居首位。
在連漲10多年之後，香港樓市已經積累了較大的泡沫，而美聯儲在2022年進入強勢加息周期，成為戳穿香港樓市泡沫的導火索。美聯儲加息引發其他國家和地區的房價大跌，在歷史上已經屢見不鮮。
因為港元實行緊盯美元的聯繫匯率制，目標是將港元匯率維持穩定在7.75至7.85港元兌1美元的區間內。所以，當美元進入加息周期後，港元也被迫跟隨加息。2022年，香港利率從0.5%大幅上調到4.75%，大幅增加了購房成本，由此給購房者帶來沉重負擔。
香港房貸利率大漲，最直接的衝擊就是購房者的月供負擔快速加重，而隨着房價下跌，很多用高槓桿買進的房產很快就成為負資產，也就是住房的最新市值比銀行貸款還低。香港金管局的數據顯示，2022年四季度，香港樓市的負資產超過1.2萬宗，比2008年金融危機時期還高。
當住房成為負資產後，很多房主就只能選擇斷供放棄住房，因為每個月償還高額月供來供一套負資產的住房並不划算。還有更多的房主為了避免淪為負資產，趕在房價下跌到紅線之前提前賣出，由此導致香港樓市的賣盤越來越多，進一步加大了樓市下跌的壓力。
而對那些計劃買房的民眾，香港房貸利率大幅上升之後，貸款成本提升，也導致購房能力下降，香港樓市的買方力量也是大幅減弱。
所以，香港跟隨美國大幅加息之後，對於香港樓市的供需雙方都帶來了極大殺傷力，導致香港房價在2022年大跌近16%，到了今年也是頹勢不減，快速跌回到7年前。
香港樓市當前的困境，很容易讓人想起1997年。當年亞洲金融危機爆發之後，香港房價暴跌，從1997年到2003年，累計跌幅接近70%，將近20萬人淪為負資產。那麼，這一次香港樓市會重蹈1997年的悲劇嗎？
對香港樓市而言，壓力還遠遠沒有結束。美國最近公佈的數據顯示，美國的經濟復甦遠遠超過預期，今年三季度的GPD大幅增長了4.9%，這顯示出美聯儲年內仍有加息的空間，最終退出加息周期的時間表會大大慢於市場周期。
對於實施聯繫匯率制的香港而言，如果長期維持在高利率，甚至利率繼續走高，無論對於樓市，還是宏觀經濟，都意味着巨大的壓力。
正是為了避免當年金融危機期間的暴跌，香港政府開始出手拯救樓市，在港府行政長官李家超最近發佈的施政報告中，提出了多項救市措施，包括將買家印花稅減半，房貸從30年延長到50年等等。但即便如此，很多專業機構對於香港樓市的未來依然悲觀。
香港樓市這一輪大跌，也給內地樓市再度敲向了警鐘。一直以來，香港是內地樓市的重要參照對象，即使目前內地樓市身處寒冬，很多人對房價還是抱有幻想，很大程度上，內地樂觀派人士的房價信仰來自香港樓市。
香港樓市在經歷了1997年大跌之後，最終還是大漲回來了。所以，很多人認為內地樓市，尤其是一線城市的房價可以長期持有，即使短期出現下跌，長期還是會漲回來。
這種觀點的危險之處在於，一方面，忽略了香港房價當年暴跌的慘烈程度，在1997年到2003年，香港房價暴跌7成，幾十萬人淪為負資產之後，住房只能被迫拍賣，在長達6年的房價下跌周期里，很多人都無法堅守到後來的房價反彈。
如果從更長的時間線來看，雖然香港房價在暴跌7成後還能大幅反彈，但是，在經歷了10幾年的大漲之後，香港樓市還是再度迎來了暴跌，房價已經回到了7年前。香港樓市的神話如果破滅，最終也會打破內地樓市的最後一絲房價信仰。
