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中國房地產,還好得起來嗎?

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這幾年經常看到「某某產業高質量發展」的好消息,我卻高興不起來。可能因為我是「低質量人群」,不太懂「高質量」的含義,只看到貼上這個標籤的行業,要麼增速大幅放緩,要麼進入收縮周期。很多和我一樣的「低質量人群」裁員的裁員、轉行的轉行。比如互聯網產業、製造業都曾有過這個標籤。如今輪到了房地產,情形也差不多。

國家統計局副局長盛來運10月18日表示,房地產持續高質量發展,還是有很強的支撐的。這一判斷非常準確!

2023年1-9月,百強房企銷售總額為48501.0億元,同比下降10.3%。其中,9月單月銷售額同比下降更是達到24.1%。「金九銀十」是傳統的房市旺季,今年的「金九」沒戲,坐等「銀十」數據出爐。反正從銷售額變化看,完全符合「高質量」的標準。

而且,這種「高質量」的態勢確實會持續。上半年百強房企拿地金額5920億元,同比降幅超一成。要知道2019年上半年,十大房企砸了5586億元,佔百強拿地總額的36%。這降幅不是一點點,也不是一半,而是三分之二。以這拿地積極性,保持「高質量」三五年是沒有問題的。

房地產行業還「淘汰」了恆大這樣的巨無霸,另一個巨無霸碧桂園目前的情況也不太樂觀。憑着這一點,房地產比其他「高質量發展」更是高出了一大截。

這樣的「高質量發展」,只要你不尷尬,那尷尬的都是別人。

02

盛局長對「房地產高質量發展」的樂觀源於基本面支持:

從中國的發展階段來講,現在還處在經濟轉型升級和高質量發展的階段,人均GDP剛剛超過1.2萬美元,城鎮化無論從數量還是從質量來看,都有較大的提升空間。這就意味着剛性需求和改善性需求還是較大的。另外,中國實現了全面小康,隨着人們的生活水平提高,住房的改善性需求潛力也非常大。從這些基本面情況來看,中國的房地產實現高質量發展、可持續發展,仍然有堅實的支撐。

這也是老生常談了,其他淪為「高質量發展」的產業都可以套上基本面的樂觀。道理的確是這麼個道理,但是現實有點不給力。

2010年的基本面和2020年的「基本面」有什麼不同?2020年的「基本面」和2023年的「基本面」又有什麼不同?甚至1973年的「基本面」和2023年也沒什麼不同。年年可以說是人口眾多、需求旺盛。甚至1973年的住房需求更旺盛,當時上海人均住房面積4平米以下,大部分市民的住房條件不如今天的群租房,那住房需求能不旺盛嗎?當年有房地產「高質量發展」嗎?連房地產都沒有。

所以,「基本面好」、「有大量需求」不是「高質量發展」充其量是必要條件,而不是充分條件。基本面的勢能需要通過良好的機制轉化,才能產生持久的動能。就像油箱裏裝滿了汽油,發動機不給力,汽車也跑不起來。

中國房地產就是輛發動機故障的老爺車,要它再跑起來,是要大修的。

03

搞好房地產的首要條件是,改善地方財政狀況。對「土地財政」依賴度過高,是很多地方盲目搞房地產的根本原因。

2022年中國大陸三十一省市,財政自給率超過100%的只有上海一家。達到70%以上的,僅有有六省市。連人均GDP第一大省江蘇的財政自給率也只有68%。一多半的省級行政機構財政自給率不足50%。如此弱勢的地方財政狀況,全世界獨有。

省級以下的財政自給率就更不樂觀了。以地處中部、財政狀況處於中游的河南省為例,2019年157個縣級行政單位,財政自給率達到60%以上的僅有33個,佔比21%。有34個縣級行政單位的財政自給率不到20%,財政極其困難。

巨大的地方財政缺口,導致很多地方飢不擇食,把土地財政當成了救命稻草,這就造成了房地產行業的惡性循環——越是不具備產業基礎、人口基礎的地方越是硬上房地產,成了資金黑洞、泡沫製造機。

恆大、碧桂園一直是低線城市房地產擴張的主力,「坑」最大。本來財務狀況比較穩健的融創萬科等中高端開發商,前幾年也在調控壓力下大舉進軍低線城市,也被深套。企業反映出來的問題,根子是地方財政。大型房地企業出了問題,風險通過供應鏈系統、金融系統的傳導到行業上下游,乃至全國市場。整個行業就不行了。在這個危機醞釀與爆發的過程中,企業當然有經營決策的失誤,但是根本問題出在了地方財政。

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中國房地產出問題,表面上是房地產企業的資本無序擴張,根源卻是地方財政無序擴張。表面上是房地產過度金融化,實質是地方財政的過度金融化。

因為中國的房地產行業從啟動至今,都是財政需求驅動的。整個交易機制、金融機制都是為了滿足地方財政需求設計的。

這套機制的起點就是土地出讓金。我們的土地出讓金是項目還沒啟動,就早早入袋為安。這並不是國際通行的做法。即便是熱衷玩土地財政的香港,土拍是拍開發權。所以,開發商向港府支付地價20%的開發權費用。等項目交付變現後才繳納地價的餘額。所以,香港房企的規模越大,開發項目的自有資金比例就越高。房企做大了,也就做強了。我們正好相反,越是大型房企越是依賴融資。因為拿地越多,需要調動的資金規模就越大。只要規模做大,企業的自有資金搞開發是絕對不可能的。所以,只能做大,無法做強。

產業鏈上游的地方政府和銀行機構只需要房企做大。

地方政府更歡迎大型開發商。越是低線城市就越歡迎。低線城市不缺地,最好一次出個幾千畝土地,土地出讓金收盆滿缽滿,不是大型開發商很難接得住。

銀行也更青睞大型開發商。土儲越多,抵押物就越充足。抵押物越多,放貸規模就越大,銀行業績就越好看。

既然上游的土地供應方、金融機構都希望房企「越大越好」,把中國房地產行業的競爭導向了「規模為王」。中國頭部房企只有靠「擴大債務-擴大土儲」的滾雪球迅速「貼膘」,才能免遭淘汰。今年房地產行業的日子那麼難,仍有五家中國房企出現在世界五百強的榜單中,而美國僅有兩家房企登榜。這是彎道超車順手甩了老美兩條馬路。

這種高負債的「虛胖」本質上是極端的資金池遊戲。債務堆積的資金池無比龐大,土儲的估值大幅虛高。中國房地產行業金融風險呈指數級增長,並且向上下游傳導蔓延。

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大型房企為了降低資金成本、提高周轉率,把資金壓力向下游傳遞。層層分包、層層墊資,賬單到期能拖就拖。分包商、供應商hold不住,怎麼辦?你去融資啊,我給你介紹金融資源。再不行,我給你擔保。手牽手,大家一起欠銀行。至於市場終端的購房者,那就是最後的債務接盤俠。恨不得剛打第一根樁就把訂金、按揭都安排上。

所謂「高周轉」就是反覆倒騰銀行里的錢,這沒點本事真的玩不轉。祖師爺是誰?許家印?他不配。必須得是地方政府土地財政操盤手城投平台啊。大大小小房企的高周轉才轉出了三十多萬億債務,和六十多萬億的城投債比,就是個弟弟。中國房地產行業的真正大佬,不是恆大碧桂園,更不是萬科融創,而是這些城投。

城投憑什麼藝高人膽大?就憑他們是地方財政的御用工具。有地方政府的行政強勢背書,金融系統的風控、監管都成了擺設。這些強勢操盤的玩家,把中國房地產行業玩成了「房價鐵三角」。

高度依賴土地財政的地方政府不能讓房價跌;

拿了大量土地資產作為抵押物的銀行業不能讓房價跌;

背負巨額債務的房地產企業更不能讓房價跌。

「房價鐵三角」就這麼煉成了。只有房價永遠漲,這個遊戲才能繼續玩下去。

可是,天下哪有價格永遠漲的道理?大潮一退,債務違約、爛尾樓的雷一串串炸。「房價鐵三角」中,房企直接面對市場,所以是最弱的一角,被「空方」踢爆。

股市的「空軍」是神秘的「海外敵對勢力」,那樓市的「空方」又是誰?是錢包空空、望房心嘆的「剛需族」;是心灰意懶、降價出售的二手房賣家;是有心改善、無力按揭的「改善需求族」。股市不行,一切責任都在「惡意做空」。那房市不行,能責怪千千萬萬的普通人做空嗎?「惡意賣房」說不過去,「惡意不買房」更說不過去。

更荒謬的是,很多地方的房市連做空的沒有,因為本來就是空的。那些低線城市的大盤、超大盤,自始至終就沒有過市場需求。沒有買賣,也就無所謂多空。

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中國房市的問題存在多年,可以說質量一直都不高。很多問題在產業規模不大時,沒暴露;在產業基礎好的地方,諸如北上廣,問題不大;在經濟高增長時代的「順風局」,還看不出來。

所以,長期存在、持續發酵。積累的種種問題,終於在低線城市的「下沉市場」、經濟增速放緩的「逆風局」,徹底爆發了。中國房地產市場要高質量發展,有良好的基本面支撐是不夠的,必須解決深層的問題。那就是地方財政。

提高地方財政的自給率,才能擺脫土地財政的過度依賴。地方財政規模要高度自律,才能避免財政規模無序擴張的衝動。總之,中國房地產業,地方財政問題是繞不過的坎。沒有上游「高質量」的土地供給方,就不會有高質量的房地產業。

責任編輯: 楚天  來源:關胖本胖 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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