德國正在遭遇一場住房危機。德國一直以來都是一個「租房國家」，歐洲平均產權率（即我們所說的住房擁有率）約為70％，而德國只有46％的人擁有自己的住房，在大城市，這個比例更低，漢堡約為22％，柏林僅為14％。本人90年代初曾經在北京給德國慕尼黑大學的一位副教授當科研助手，他在德國屬於中高收入，就居住在政府提供的廉租房中。當然，德國的廉租房與我們印象中的樣子不一樣，他居住的地點位於非常好的區域，面積約150平米，他說租金不到工資的10%，由此可見德國人普遍接受的居住模式就是租房。
（示意圖）
根據德國媒體的報道，一套位於柏林夏洛滕堡區的「寬敞美麗的三室一廳」住宅近日在平台上線，進入「立等可租」的狀態，182平方米，家具齊全，每月租金為8190歐元。再加上暖氣、電力和其他附加費用，平均每平方米超過50歐元。
柏林的租金還並不是最高的，如今，慕尼黑每平方米的租金已經達到19歐元（約合人民幣150元），斯圖加特18歐元，杜塞爾多夫和科隆12至13歐元，柏林11歐元。
根據德國聯邦統計局的數據，德國人平均淨收入，即扣除稅收和社會保障繳款後的剩餘收入，為2165歐元。其中大約三分之一需要用於支付房租。然而，對於新租賃住房來說，這個比例通常都是不夠的。
德國人認為自己正在遭遇一場住房危機，7.5平方米這樣的蝸居一般認為只會出現在東方明珠，但現在也開始出現在德國。
造成住房危機的原因當然是因為住房短缺，根據愛德華·佩斯特爾系統研究所的一項研究，德國住房短缺超過70萬套，尤其是在經濟適用房領域。德國聯邦政府曾宣佈每年將新建40萬套住房，而根據宏觀經濟與商業周期研究所計算，今年實際將僅能完成目標的一半多一點，2024年這個目標將更難以實現。
可雪上加霜的是，慕尼黑ifo研究所和瑞士經濟政策研究所的一項研究表明，未來十年內預計平均每年房價將上漲9％。西歐和北美的房價漲幅預計將低於全球平均漲幅，分別為6.4%和7.7%，南歐和東歐的增長率預計將明顯提高，達到18.4%和14.9%。南亞和西亞(分別為25.1%和22.4)以及中美洲(24.4%)的房地產價格可能會更大幅度上漲。
要提醒的是，首先，上述房價上漲幅度沒有經過通貨膨脹進行調整，即沒有扣除通脹因素，考慮到長期來說西歐和北美地區的通脹率會低於其他地區，上述漲幅差異是可以理解的；其次，無論歐美還是世界各地，中心城市的房價漲幅都遠遠超過中小城鎮，如果西歐的房價漲幅達到6.4%，核心城市（比如倫敦、慕尼黑等）的漲幅肯定會在10%以上，甚至有可能會達到十年漲五到十倍的奇蹟，這是過去二十年在中國的一線城市所發生的故事。
今天我們希望用自己的視角，來解釋一下為何這麼多的專家強烈看好住房市場（這裏主要說歐美）。
19世紀後期的全球化被史學家稱之為「大不列顛治下的和平」，當時，英國憑藉強大的綜合實力壓制了全球各地的地緣政治矛盾，實現了世界的和平（當然只是大體上的和平），只有在這樣的和平條件下各國才能全心全意發展經濟；基於英國佔據了霸權地位，就有能力制定國際規則並守護規則，這其中就包括貿易規則和貿易爭端的司法解決機制，最終就推動了全球化。
正在過去的這場全球化可以稱呼為「美國治下的和平」，當然也推動了全球化。
二戰結束之後世界上產生了一個「怪物」，它就是美國。1945年美國的GDP佔全球的56%，全球其他所有國家加起來一年所創造的財富還不如美國一個國家；美國佔有了全球75%的黃金；美國擁有最強大的軍力，當然有能力建立「美國治下的和平」，這就是繼英國之後重啟全球化並不斷推動全球化走向深入的根本力量。
考慮到戰後歐洲、日本的經濟快速恢復，戰後美國的GDP佔全球的比例有所下降是正常的。70年代讓美國遭遇了一場嚴重的挫折，以至於1980年其GDP佔全球的比例下降至23.41%。但此後這一佔比又開始回升，到2000年又回升至30.61%。
戰後的五十五年，雖然受到蘇聯的挑戰，但以美國的綜合實力來說有能力建設並維護「美國治下的和平」，有能力不斷推動並維護全球化。
但此後的二十年是美國急劇衰落的二十年，是透支自身國力的二十年。
互聯網泡沫破裂和次貸危機爆發之後，如果任由美國經濟陷入長期低迷，其財力就無法支撐美國在全球的政治與軍事擴張行動，「美國治下的和平」就會立即崩解，為了維護帝國的尊嚴，為了維護自己創立的全球秩序（包括聯合國和全球化秩序），當然也為了維護自己的全球利益，美國就只能通過印鈔機將自己的經濟再次「吹」起來，這就是危機爆發之後的美聯儲資產負債表大擴張的深層原因，這就讓美國政府背上了越來越沉重的債務（見上圖）。
也就是說，1946至2000年是正常的「美國治下的和平」階段，也是正常的全球化進程，美國的綜合實力足以支撐這種全球秩序；但2000年之後的十幾年，是美國通過透支自己（增加負債）來勉強維持「美國治下的和平」的階段，是本次全球化的晚餐。
現在，美國治下的和平已經敲響了「晚鐘」。
2011年標普調降美國的主權信用評級，從「AAA」調降至「AA+」，就在剛剛過去的8月1日，惠譽也調降了美國的主權信用評級，現在還只剩下穆迪尚未調降，這讓美國的債務體系站在了懸崖邊上。
今天，如果美國不壓縮財政支出（繼續維持全球政治與軍事行動），債務問題會快速惡化，很快就會來到三大評級公司集體調降美國主權信用評級的那一天，到那時，美國國債發行的成本就會飆升，美國政府的負債率就會螺旋式快速上升，最終就只能違約暴雷。美債是美元發行的保證金，一旦美債暴雷，美元價值就會暴跌，就會爆發惡性通脹，一代帝國就會被掃進歷史的垃圾堆！
也就是說，今天美國維持全球政治軍事擴張行動的財政資源已經瀕臨枯竭。
當美國沒有能力繼續維持「美國治下的和平」之後，世界各地的地緣政治紛爭就會不斷爆發，這就是東海、南海、波斯灣紛爭不斷加劇的根源，也是俄烏戰爭之所以爆發的深層根源（美國失去了威懾力），此時，全球的和平環境就會遭到徹底破壞，海洋運輸的成本（含風險成本）就會不斷上升，國際信用的穩定環境（美國主權評級被調降美元信用下降）就會不在，全球化就會被撕碎，各主要經濟體就只能回到孤島化（或地區化，比如歐盟、北美自貿區等）。有人期待什麼全球化2.0版本、什麼友岸外包，等等，不過是幻想罷了。
全球化解體，立即將歐美發達國家推入了困境!
第一是財政緊縮。
在全球化環境下全球的生產效率高，歐美貨幣都是可自由兌換的國際貨幣，生產效率高貨幣的投資收益率就高，貨幣價值就穩定，通脹率就處於低位，這就是次貸危機之後歐美央行大幅擴表但通脹依舊可以保持溫和的根源。可全球化被撕碎之後，全球的生產效率會暴跌（例如，美國基於國安要求推動台積電在美國建廠，美國工廠的成本比台灣高一半左右，這就是生產效率暴跌的標誌），歐美過去十幾年超發的貨幣開始興風作浪，通脹開始愈演愈烈，這就是從2021年開始歐美開啟高通脹的根源。
歐美政府的債務率本身就已經處於高位，這制約了他們的財政支付能力，而通脹走高，讓其財政購買力繼續下降，歐美各國就遭遇了財政緊縮。
第二是全球化被撕碎之後，歐美社會面臨供給危機。
這種危機在2020年疫情爆發之後得到體現，先是遭遇口罩危機，然後是汽車供給危機（有些二手車價格甚至超過新車，源於新車要半年甚至一年以上才能交貨），等等，這種產業鏈斷裂帶來的教訓歐美各國只能像苦水一樣咽下去。此時，歐美政府必須將有限的財政財力集中於產業鏈重建，所以就看到美國、日本、德國都在大手筆投資晶片等電子產業，也在投資健康產業，這是剛性需求。
烏克蘭戰爭讓歐美徹底露出原形，數十個國家的援助都無法滿足烏軍的彈藥需求，這就是歐美的國防危機，歐美政府有限的財政就必須集中投入到國防領域，所以美國、德國都在對軍工產業進行大規模的擴產行動。
國人一般認為歐美是資本主義，住房領域應該是典型的市場行為，這一點認識是非常錯誤的，歐美政府在住房領域發揮着中堅作用，廉租房、老年人公寓等都是政府提供的，這就是德國家庭住房擁有率如此之低的根源，源於太多人住在政府的廉租房內。在財政緊縮的前提下，歐美就必須優先將財政資源集中在產業鏈重建和軍工重建，再加上通脹導致的建築成本上升以及建築勞工短缺（在勞工領域必須首先照顧國防和產業鏈重建），政府也就沒能力大量建設廉租房等，住房市場的供給就會嚴重收縮，這就是今天在德國看到的現象，在歐美其他國家也一樣。
第三是歐美都已經進入老齡化，可無論產業鏈重建還是軍工重建，都需要大量的勞動力，所以歐美正在開啟新一輪移民大潮，以至於加拿大這種四千萬人口的人口小國，卻計劃在未來幾年內每年接收100萬移民。
移民的湧入，就會急劇放大住房的需求。
從上述三點可見，住房市場的供給在收縮，但基於產業鏈重建又需要引進大量的移民，讓住房需求集中爆發，這就是樓市上漲的核心動力，但這還只是動力的一部分。
第四是，歐美如今都在受到債務危機的困擾，這會導致通脹惡化，國債收益率就會不斷上漲，擠壓政府可自由支配的財政收入，擠壓政府進行軍工產業重建和產業鏈重建的能力，此時為了讓政府可以繼續運作下去（完成政府職責），歐美央行未來就需要像目前的日本央行所做的那樣壓制本國的國債收益率（即壓制基準利率），這就會出現明顯的實際負利率（央行的名義利率減去通脹率為明顯的負數），存在銀行的錢就會出現虧損，這些資金就會源源不斷地外溢避險。
此時樓市就會成為公平的銀行。如果房租不能補償通脹，資本就不會進入該領域，住房的供給就會進一步緊縮，就會推動房租和房價，最終，房租就會達到足以補償通脹的水平，而且還會更高（補償風險溢價），讓樓市成為公平的銀行。基於第一至第三決定樓市是供不應求或供需平衡的市場，此時就會源源不斷地吸引資本進入，推動價格上漲。這就是目前英國、美國富人全款買房的比例不斷上升的根源。
這就是德國正在爆發住房危機的根源，事實上，澳洲和加拿大的核心城市的樓市已經提早一步進入了類似危機的狀態，這是這個時代所決定的。
