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連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

7月3日,海淀19年1月1日後買房家庭幼升小的錄取結果出爐,詳情可見後附「延伸閱讀」部分。

與往年獨領風騷不同,今年海淀迎來了史無前例的大調劑,尤其是超級熱門學區,調劑更嚴重。

中一、中二、中三、人大附小、翠微等熱門牛校無一倖免,通通都被調劑,幾乎是對海淀所有熱門學區的定點爆破。

這幾乎擊碎了海淀永遠漲的學區信仰!

學區爆雷就像是往湖中心投入了深水炸彈,雖然幼升小已經結束了,但造成的一系列影響,才剛剛開始。

據海鮮平台的數據,在多校派位錄取結果出爐的當天,就有近300套房源緊急下調了掛牌價。

我們統計了海淀各大學區幼升小結束後截止到本月21日的房源掛牌數據,發現下調價格的房源多達:

2875套。

其中,降價房源數量最多的區域,基本都集中在今年爆雷的超級熱門學區片區。

北太平莊學區降價306套,八里莊學區降價276套,中關村學區降價266套,羊坊店學區降價247套,海淀學區降價229套。

連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

數據來源:搜哥數據說房

這期間也有部分漲價的房源,但佔比很小,一共只有161套房源上調了價格,跟2875套降價房源相比,幾乎可以忽略不計。

連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

在各大學區降價房源中,海淀學區的平均降幅最大,達到了3.2%,其次是紫竹院3.06%,清河3.05%,中關村3.03%。

平均降幅是什麼意思呢?

以海淀學區3.2%的平均降幅為例,一套價值1000萬的房子,掛牌價平均下調了32萬。

而這只是平均降幅,在統計中我們發現,樣本存在較大的差異,大部分房源的降幅高達5%以上。

連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

由於網簽數據具有滯後性,建委的成交數據不能及時有效的反應市場真實現狀,暫沒有統計。

但從綠中介的實時簽約和業內同行反饋的情況來看,這段時間市場整體的體感偏冷,相比五月份之前:

很多房源都跌了5-10%,議價空間也在加大。

比如中關村、蘇州橋等區域,就出現了不少「老破小」降價幾十萬甚至百萬的案例。

改善小區集中地的世紀城片區,在近期成交的房源中,報價和成交價之間的價差:

少則百萬,多則兩三百萬。

海淀公認最頂級的板塊-萬柳,最近降價幾十萬的房源也比比皆是,部分高總價房源,一夜之間降價了兩三百萬。

而萬柳商圈近期在成交量方面的表現:

更是慘澹至極。

每月二手房的總成交量維持在個位數,截止本月22日,萬柳商圈一共只成交了8套房源,且以低總價的占坑房為主。

連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

萬柳人氣小區榜第一名的萬泉新新家園,本月成交了兩套58平的一居室,朝東向,中高樓層。

兩套房源的掛牌價分別為810萬和750萬,最終的成交價只有698萬和700萬,單價跌至12萬。

要知道,此前萬泉新新家園的成交均價長期維持在15萬/平左右,近半年來,最低的成交均價也要13萬/平。

而在6月13日,該小區成交了一套同樣是59平的一居,還是朝西向,成交總價為770萬,僅短短一個月的時間:

成交價暴跌了70萬,降幅近10%。

連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

大部分區域類似的成交案例還有很多,就不再一一列舉了。

從掛牌量、降價房源、平均降幅、成交量/價等數據中,就能清晰的看出,這次海淀學區爆雷,對頂級學區造成了很大的衝擊。

特別是中關村一帶1985年以前的占坑老破小,只有學區屬性,缺少居住屬性,房齡太老又失去了金融屬性,很容易受學區政策影響,下調的幅度較為猛烈。 

學區屬性+居住屬性的次新改善產品,價格都比較堅挺,雖然也是動輒幾十上百萬的跌幅,但本身總價高,按比例計算並不誇張。

這與我們在「米宅線下學區私享會」分享的幾個學區選籌策略不謀而合。

眾所周知,今年是北京史上學區需求最多的一年,東西海三個教育強區都面臨着前所未有的入學高峰。

而2017年出生的17.1萬京籍新生兒,並不是在今年都全部入學了,還有很大一部分9月份後出生的嬰兒,需要晚一年才能上學。

2018年京籍新生兒的數量也不少,足足有14.1萬,兩相疊加,明年仍然會是北京的入學高峰,這也意味着明年海淀的幼升小:

大概率還會爆雷!

如果只是純占坑需求,安全起見,近兩年能不碰海淀頂級學區,還是儘量別碰了吧。


延伸閱讀:

信仰破滅,海淀學區遭重錘!

來源:米宅北京

連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

懸在海淀頭上的雷,終究是炸了。

昨天下午,海淀1911後買房家庭幼升小的錄取結果出爐了。

與去年「除了個別熱門校因學位不足被調劑,其餘大部分仍是單校」的結果相比,今年海淀的幼升小可謂異常慘烈。

絕大部分學區都出現了被調劑的情況,尤其是超級熱門學區,調劑更嚴重,廢話不多說,先看數據。

海淀學區:

雞娃聖地的中關村三小,有幾十個學生被多校派位去了萬泉小學、西頤小學、十九中附小等,毫無規律可言。

據說連1911後買萬柳書院的家庭,都不能倖免,要知道這可是起步門檻5000萬的頂級豪宅,實慘!

PS:去年中三被調劑案例並不多,部分多校去了萬泉、西頤和19中附小。

中關村學區:

超級熱門校的中關村一小,出現大量調劑,大部分生源被多校到雙榆樹一小、中關村四小和雙榆樹中心小學。

中關村二小本部有部分被多校到了雙榆樹,連中二華清校區,也出現被調劑的情況。

PS:去年中一隻有個別被多校到中四、雙榆樹和人大附實驗,中二則非常穩。

上地學區:

今年上地實驗小學1911後的生源,據說大部分能留在本部,有部分被派位到上地樹村校區,極個別被調劑到清華附上地(清河五小)。

雖然上地樹村校區和上地實驗本部的初中是一樣的,但分校終究是分校,清華附上地更是徒有虛名了。

PS:去年上地實驗1911後的大部分都接收了,部分被多校到樹村校區。

羊坊店學區:

今年翠微小學非常慘,大量生源被多校到七一小學、羊坊店中小、羊坊店四小、育鴻學校等,據說有超過一半生源被調劑。

PS:去年翠小部分被多校到鐵路實驗,其餘學區基本全收。

萬壽路學區:

片區內最好的五一小學本部,有大量生源被多校到太平路小學、培英小學、十一學校一分校。

育英學校被調劑的生源數量更多,也是隨機派位到太平路、培英、十一一分等學校。

PS:去年五一本部和育英只有一些被多校到五一歐洲公館校區。

八里莊學區:

人大附小本部、銀燕分校和亮甲店分校,大部分生源被多校去定慧里小學、萬泉曙光和人二分小學部。

八里莊學區雖然優質學校眾多,多校派位卻一直很混亂,去年就是如此,唯有牛小海淀實驗小學照單全收了。

但今年1911後海實的生源可就沒那麼幸運了,幾乎全部被調劑到定慧里小學和萬泉曙光,甚至有大量被跨區到海實紫竹院校區。

除此之外,紫竹院學區、西三旗學區、青龍橋學區、永定路學區、清河學區等,這些二梯隊或非熱門的學區,也出現大量調劑的情況。

由於海淀學區太多太雜,部分片區樣本不足,就不一一列舉了。

其實,說句不吹牛批的自誇話,海淀幼升小如此慘烈的結果,我在去年同期就已經提前預料到了。

去年海淀幼升小的結果出爐,除了個別熱門校因學位不足被調劑之外,大部分學校仍然保持了單校。

當時市面上有大量的自媒體看多海淀,說「海淀永遠漲」「海淀學區yyds」,紛紛吹響進軍海淀的號角。

而我持的反對意見。

連海淀學區房,也開始大幅下跌了?

今年5月,海淀教委公佈了目前在校中小學生的數量,以及幼升小和小升初的預估人數,並且措辭是「前所未有的入學高峰」。

同時,海淀大幅提高了非住宅類型、四老房產、京籍無房非本區戶籍租房家庭等幼升小入學的門檻。

我也及時發文提醒(海淀學區的雷快炸了)要謹慎入手海淀學區,目前來看,之前的猜想都一一驗證了。

這次海淀「多校劃片」很徹底,中一、中二、中三、上地、人大附小、翠微等牛校無一倖免,幾乎是對海淀所有熱門學區的定點爆破。

這幾乎擊碎了海淀學區信仰,接下來,熱門片區的房價與成交量,大概率要進入震盪周期了。

而且和東西城已經實施過多輪「多校劃片」,市場對此早有了一定抗藥性不同,初次嘗試的海淀:

可能會遭受史無前例的衝擊。

責任編輯: 李華  來源:米宅北京 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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