最近，韓國房地產市場房價暴跌的新聞，在國內社交媒體上引發熱議。
消息稱，韓國房價已經連跌9個月，首爾部分房子，價格已經跌了3～4成，成交量更是暴跌超7成。
這個情況與國內去年在疫情最嚴重的時候有的一比，當時不少城市價量齊跌，同樣引發恐慌。
不同的是，疫情結束之後，在各種刺激政策之下，國內房地產市場情緒逐漸穩住，銷量也緩慢恢復，而韓國樓市卻從去年4月份之後開啟下跌模式後，目前仍未看到止跌企穩的跡象。
韓國樓市踩過的坑，我們跨過去了嗎？
分析中韓兩國的這一輪樓市暴跌，劇情大致相似，那就是：一開始因為房價暴漲，政府千方百計打壓樓市，最後通過金融工具一把掐住了房地產的脖子，樓市很快窒息，迎來暴跌模式，引發金融風險，然後官方又不得不開始救市模式。
韓國樓市本來也是全球最熱的地區之一，在本輪暴跌前房價連漲數年。數據顯示，過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020～2021年，韓國房價最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平米15萬人民幣，僅次於我國香港地區。
支撐韓國樓市上漲的原因主要是兩個方面，一個是以全租房（又稱「傳貰shì房」）制度為紐帶的炒房體系，另一個則是海外投機客的推波助瀾。
「全租房」制度是韓國特有的制度，是在傳統的租房與買房之外，存在第三種方式，是租賃和金融工具的「結合體」——租客一次性繳納房價5～8成的押金即可入住，期間只需要付水電、物業費，不用支付租金，等到租期結束後（通常是2年），押金會被全額退還給租客。
全租房因此在韓國非常受歡迎，高峰時期曾佔據了租房市場70%的份額。
對習慣了付租金的中國人來說，對全租房的模式充滿疑問——既然房東在租期結束要退還全部押金，那房東拿什麼賺錢呢？
當然是通過這筆押金賺錢。最保守的模式當然是存銀行吃利息，這種方式安全邊界最高但同樣收益最小，而且根本跑不贏通脹。關鍵是，過去幾年又是韓國不斷降低基本利率的時間，2016年歐債危機蔓延到韓國，影響出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，2020年疫情暴發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。
韓國大規模的降低利率，直接促進了韓國房地產的起飛。另一個副作用就是，大量全租房的房東拿着租客的押金跑步入場，炒房去了。
因此，在房地產市場上行的時候，全租房這個制度天然地具有強烈的炒房屬性，一個房東手上只要有一套房，他就可以通過全租房的形式，拿到租客手上相當於房價5～8成的押金，再將押金拿去支付一套，甚至兩套房的首付，將信貸槓桿（電視劇）用到極致。
這個極限上槓桿的套路是不是與國內歐成效、深房理等大V宣傳得很相似？
舉個例子，首爾一房東手上的房子價值500萬，他將這套房子租出去，最多可以拿到租客400萬的押金，於是他拿着這400萬和銀行貸款的100萬，又在市場上買一套500萬的房子，兩年後房子上漲50%，價值750萬，他還掉租客的400萬和銀行的100萬，還剩250萬，相當於一套價值500萬的房子，兩年收租賺了250萬，即使扣掉銀行貸款100萬的利息，也是妥妥的炒房暴利啊。
甚至有些房東連環炒房，即用A房的押金買B房，又用B房的押金買C房，不停地上槓桿。而此前韓國暴漲的房價，又刺激了更多的韓國房東們加槓桿炒房，由此形成了一個彼此成就的循環。
更嚇人的是，不僅房東加槓桿，甚至很多租客也是在加槓桿。租客們通過銀行低息貸款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的時候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。這就有點像國內嚴厲禁止的首付貸，只不過在韓國是租客來為房東背這個首付貸。
所以在這種情況下，一套全租房有可能是加了兩次槓桿，租客一次，房東一次，韓國全社會的槓槓率激增。截至2021年末，韓國家庭信貸總額達到1862.1萬億韓元（約合人民幣9.9萬億元），兩年新增262萬億韓元（約合人民幣1.39萬億元）。其中住房貸款要佔到一半以上。
華爾街見聞的文章顯示，目前韓國的家庭負債槓桿（佔GDP）已經達到了108%，遠高於美國、中國、日本、歐元區60%～76%左右的水平。
韓國樓市，確實是瘋狂！
高槓桿狀態下，社會的金融風險承受是非常脆弱的。2021年8月之後，韓國開始了加息通道，特別是2022年3月份美國開始本輪加息周期以來，韓國為了防止美聯儲大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴大，導致外資流出、韓元貶值等不利後果的出現，開始激進加息。
數據顯示，自2021年8月至2023年1月，韓國銀行先後9次上調基準利率，將基準利率從2021年8月的0.5%上調至2023年1月的3.5%。
大家可以看到，在低利率時期，租戶可以通過銀行貸款用低於普通房租的成本住進同級別住宅；房東可以將收取的大額押金投資於資本市場，或者購入新的房產並以傳貰房的方式繼續出租。而一旦利率上行，整個邏輯就變了。
根據國際金融研究所（IIF）發佈的報告，韓國的家庭債務主要由抵押貸款構成，近四分之三的家庭財富與房地產關係緊密，其中超過70%的未償貸款則基於浮動利率（作為對比，美國的住房抵押貸款的固定利率比例約為九成）。
利率上行對房東和租客壓力都更大了。對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，甚至將這筆錢存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當然不會再選擇全租。
對房東來說，如果租客退租，房東拿着押金連環炒房，屬於典型的「短債長投」，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要麼選擇賣房，要麼選擇跑路。
房地產泡沫開始破裂，大量的全租房被掛上櫥窗，韓國樓市一時間風雨飄搖。
與國內主要是開發商陷入困境，新房爛尾不同，韓國現在最大的問題是房東拿着租客們的全租房押金「爛尾」，2022年韓國發生了2073起全租房保證金併吞案，涉及金額達到7千多億韓元，韓國有專家預計今年的全租押金損失最多將達到1兆8千億韓元。
韓國的租房客們則面臨着與中國買了爛尾樓的業主們類似的命運。
如果說短期利率的波動是韓國這一輪房地產暴跌的誘因，那麼隱藏在全租房下面的更深層原因，則是房地產的過度金融化。在宏觀經濟良好時，經濟的發展能夠隱藏大部分的問題，一旦實體經濟開始向下，樓市泡沫破滅的程度往往幾倍於實體經濟的衰落，中國是這樣，韓國同樣如此。
普通人永遠是受房地產崩盤影響最大的。比如現在的韓國全租房租客們，房東們跑路後，他們不僅押金損失，甚至仍需償還銀行高昂的利息。
去年，韓國發生了一起「別墅王」事件，有一金姓房東突然失聯，警方後面一查，發現該男子名下有1139棟房屋，大多數房屋都是靠租客的全租房租金買下的，而且該房東還欠着政府3200萬人民幣的房產稅，欠租客高達10.4億人民幣的租金。
對韓國政府來說，也不能說沒有努力過。文在寅執政期間，曾28次推出各種各樣的政策抑制房價，堪稱史上之最，他甚至曾要求韓國有多套房的政要們賣掉多餘的房產，只剩下一套居住。
但制度如此，調控根本沒有到點子上，只會陷入越調控越瘋漲的怪圈。而一旦掐住了利率這個七寸，又能瞬間窒息。
韓國政府的救市，也同樣在開發商爆雷之後才開始。在2022年11月，韓國樂高樂園開發商出現了一筆2050億韓元（約合1.55億美元）的債務違約。該筆債務原本由韓國地方政府進行擔保，違約發生後，地方政府並沒有履行擔保職責。這引發了韓國信用債市場的恐慌，韓國政府被迫緊急救市。
去年年底以來，韓國救市動作頻頻，這些措施包括對首次購房者和擁有一套住房的人放寬貸款規定；對低總價購房人實施固定利率的貸款優惠；計劃減免針對多套住宅擁有者的綜合房地產稅重課稅率。將把首爾及其周邊地區從密切關注的投機地區中刪除；取消首都圈的「預售價格上限制度」等等。
今年4月中旬，韓國央行決定將韓元基準利率繼續維持在3.5%水平，不再加息。這是韓國央行繼今年2月之後連續第二次停止加息。韓國房地產市場總算是長長鬆了一口氣。
這些政策也起到了一些效果，目前首爾樓市已經逐漸恢復，但居民槓桿率過高的問題目前仍未有實際解決手段——畢竟全租房制度在，槓桿的遊戲就不會停止。
過去幾年，中國一直在強調房地產領域的去槓桿，那些瘋狂加槓桿的開發商，比如新力控股、恆大集團等，都已經深陷泥潭，雖然同樣是一地雞毛，但這一步總要邁出去。
對照韓國，我們發現，居民部門的去槓桿同樣刻不容緩。給居民加槓桿太容易，韓國的全租房，中國的各種信用貸，都是很好的加槓桿方式——給大家講個笑話，去年下半年以來，幾乎所有的銀行都上門給居民授信，少則10萬，多則30萬，「借點吧，錢這麼便宜，借不了吃虧借不了上當！」
至於錢最後流向哪裏，銀行大多睜一隻眼閉一隻眼。
韓國全租房制度，被稱為房地產的「魷魚遊戲」，韓劇《魷魚遊戲》給遊戲裏的韓國人安排了各種死法，無論哪一種遊戲規則，絕大多數人都逃不過被獵殺的命運。
如果不紮緊房地產市場槓桿的口袋，確實大多數參與者都難逃反噬！
