中國房地產企業佳登寶公司在廣西桂林的一處沒有完工的住宅樓建築工地。（2022年9月17日）
中國反封控示威遍地開花，「潤」不出去的民眾努力爭取在國內的自由，不過，專家指出，早在中共實施封控前，中國中上階層已做好在海外置產等「出逃」準備，近期更大舉鎖定在新加坡購買房產；據統計，星國今年前8月豪華及私人公寓最主要外國買家群體來自中國。
觀察人士表示，這與中國嚴格防疫與經濟控管、香港金融地位驟降，及星國今年整體房價上漲有關，但中國買家爭相至當地買房，並非其房價驟升主因，中國熱錢湧入還可能有助星國新市鎮發展。
中國近期最受國際關注的事件，莫過於包含上海、北京、武漢等數十個大城市爆發的「白紙革命」。上周四(11月24日)，新疆烏魯木齊一場造成至少10人死亡的致命大火，引發全國多地民眾自發性舉行悼念活動，隨後演變成反清零抗議，許多人紛紛舉起空白A4紙，提出解封、復工、復產等訴求，甚至有人高喊「習近平下台」、「共產黨下台」等口號，被外界視為是中國自1989年天安門事件以來，最大規模的示威活動。
英國阿斯頓大學(Aston University)政治系副教授繆瑩
對此，英國阿斯頓大學(Aston University)政治系副教授繆瑩表示，這顯示雖然中國在社交媒體上吹起「潤學」(Runxue，意指研究如何離開中國並移民到發達國家的網路用語)浪潮，但仍有許多無法「潤」的老百姓，只能努力在家鄉爭取應有自由。然而，中產階級或上流社會人士，可能早在中國實行嚴格防疫封控之前，已搶先一步做好在海外置產等規畫，為中國可能面臨的社會或經濟動盪做好萬全準備。
中國防疫、經濟控管逼中上階層加速外逃
繆瑩告訴美國之音：「『潤』這件事情本身是一個比較drastic(激烈的)應對，就它還是比較極端的，意味着一個人要背井離鄉，要重新開始，那對大多數人來說，總的來說，還是希望自己的故鄉變得更好嘛。你想要離開自己的故鄉，它其實也不是個很簡單的選擇，它是需要一種長期打算、有一種策略性的規劃。(中國)國內的話它是有外匯管制這種政策，所以就算是有錢，也是需要有一定的渠道、途徑和資源，它才能做到(『潤』)這種情況。如果說是中產階級以上的話，他們動用的資源肯定會比普通社會階層的那些人比較多一點，然後對他們來說，它是一種風險管理，risk management，就是因為他們相對來說的選擇就比較多一點，比如說海外增加房產(等方式)，看一下兩邊(指中國跟國外)今後的情況發展，因為沒有人知道接下來的情況會怎麼發展。假如說現在有海外置產的這些中產以上(人士)的話，應該都是提前考慮好的，不是一種臨時、衝動性的一種決策。」
儘管繆瑩指出，中國中上階層人士可能早在封控前搶先佈局海外房產，但彭博社(Bloomberg)11月中一篇報道指出，在中共20大於10月閉幕後， 中共國家主席習近平加強對經濟進一步控制，富人外逃料加速，在「共同富裕」新政下，創業家將大舉湧向新加坡等國。新加坡國立大學李光耀公共政策學院資深訪問研究員唐安竹(Drew Thompson)就對彭博社說：「中國私營部門確實在走下坡，問題在於降幅程度多大。這將讓富人加速移出和在海外保住財富的趨勢。」
如同媒體和學者的預估，星國一家公司稍早發佈的一份房產數據顯示，近期最主要的外國買家來自中國。
中國買家狂搶星國私人、豪華公寓
據新加坡房地產公司橙易產業(OrangeTee& Tie)統計，星國今年前8月，有932套私人公寓(non-landed homes)被中國的買家購得，是當地今年私人公寓最大外國買家群體，隨後分別為馬來西亞買主買下的566套、印度的324套、美國的203套，以及印尼的194套。
中國買家也在星國今年的豪宅市場中佔據榜首位置。橙易產業指出，2022年1月至8月，星國售出422套價值新幣500萬(約368萬美元)以上的豪華公寓，其中有81套被中國的買家買入、美國買主排名在後，購得34套，印尼籍人士則買下28套豪華公寓。
中國金融學者賀江兵（賀江兵提供）
對此，中國金融學者賀江兵透露，他近期就聽聞身邊有兩位從事金融及外貿的中國富人朋友，前往星國購買房產。至於為何這些人士爭相赴新加坡買房，賀江兵說，這除了與中國目前嚴格防疫封控及擴大對經濟控管有關之外，也包含香港金融地位驟變及新加坡社會制度等原因。
星房產受中國人青睞學者:與當地制度和港地位有關
賀江兵告訴美國之音：「香港國際金融中心，從2019年開始逐步地消退，到去年(美國傳統基金會)就已經(在『全球經濟自由度指數』)不排名了，就(被)踢出了自由市場經濟體，等同於(中國)內陸城市。有一部分亞洲的(金融)總部，都從紛紛從香港轉到新加坡，也帶去了很多金融從業人員，就是高管，有內地的、也有在港的華人，這樣的一些高端的人，過去以後肯定要買房子的。(另外)新加坡也華人居多，教育、語言，他(中國人)都沒有什麼障礙，這是文化方面。(還有)社會制度認同，因為新加坡它也不是完全等同於歐美的那種民主社會政治體制，所以這也有(獲得中國人)某種程度的認同。」
不僅星國社會制度吸引中國民眾，根據美國智庫皮尤研究中心(Pew Research Center)在今年9月底發佈的一項全球調查，儘管美國、加拿大和瑞典等發達國家有超過70%民眾對中國反感，但新加坡卻僅有34%的人不喜歡中國，是調查中對中國反感度最低的國家。賀江兵指出，這顯示相較西方國家，新加坡人普遍較能與中國人和平相處，自然吸引中國人前往當地購房。
另外，賀江兵還說，相比美國、加拿大、澳大利亞及新西蘭等多國房價下跌，新加坡整體房價卻逆勢升高，這讓中國買家更有充分理由在星國置產，他說：「房地產在全球都一樣，買漲不買跌，新加坡的房價愈是上漲，它愈是好賣，特別是中國的中產以上社會菁英，他都是有(大量)現金的，他就可以再來購房。」
據彭博社報道，今年新加坡1至9月房價上漲約8%。
中資金外流恐致外匯管制收緊
對於中國中產或上流階層相繼前往新加坡買房，賀江兵說，這對中國的經濟衝擊有限，但他認為，若影視明星或民營企業家也相繼出走，有鑑於他們在社會上的影響力，未來可能引起「示範效應」，讓部分民眾也爭相至星國購屋。
賀江兵說：「影視明星他們有大批的粉絲、民營企業家他們也有一定(的)朋友圈，這樣就會有一個『示範效應』，覺得他都去了，他們也要去，直接衝擊力不大，但它影響力大。」
阿斯頓大學的繆瑩也說，中國社會並不會因中上階層出國買房承蒙巨大衝擊，但恐讓原本就趨嚴的外匯管制再進一步收緊，影響到的是有意出國旅遊或是赴海外進修的民眾。
繆瑩說：「如果資金外流，那麼以後外匯政策有可能會更加收緊，影響到的反而是比如說(原本)可以去留學、去海外(旅遊的人士)，現在因為環境稍微收緊了，他們的選擇就變少了，那麼風險就會加大，所以我覺得對他們這個人群來說的影響是比較大的。」
觀察人士：中國買家非星國房價升主因
中國中上階層蜂擁至星國置產，不僅讓學者認為，長遠來說對中國恐帶來些許負面影響，《福布斯》(Forbes)雜誌上月更報道稱，這也導致星國房價上漲。不過，星國房產專家對美國之音表示，中國買家赴星國買房，並非當地房價竄升主因。
新加坡國立大學房地產系教授、城市與地產研究院院長程天富
新加坡國立大學房地產系教授、城市與地產研究院院長程天富(Sing Tien Foo)說：「新加坡房地產市場的分佈來說，高檔的房地產主要是集中在市中心、中央商業區這個地方，這個地方是因為土地稀缺，價格比較貴，所以說很多這些外國投資者，他們主要是投資在這些比較高檔的住宅區，(對)整體的這個房價來說，它是有一定的影響，可是大部分的房價上升的原因，還是因為本地新加坡人，他們想要購買私人房地產、或者是公共房地產，這個需求推動了這個房價的上漲，主要原因還是供不應求，所以說外國投資者只是一個小部分的原因而已，因為他們這個需求主要是集中在中央商業區，這些只是整個市場的很小的一個部分。」
中國熱錢涌星國專家：具正面效益
除了房價不致因外國買家湧入而直接受影響，程天富也說，星國一般民眾的住房權益，也不會因此打折扣。
程天富說：「(新加坡)整個市場來看，80%的新加坡公民是住在公共組屋，公共組屋它是只允許，你能夠達到它的一個收入底線的條件、還有必須是新加坡公民，要有成立一個家庭，才可以購買這個公共組屋。一般的新加坡居民，如果他們滿足了這些條件，他們是可以買得起這些公共組屋，不會受到高檔(房屋)價格影響，所以說它有一定的政策，去保護這些中低收入家庭的需求。」
整體而言，程天富認為，中國的熱錢源源流入，將對星國帶來正面效益，還有可能為未來的新市鎮「南部瀕海區」(The Greater Southern Waterfront)注入活水。
綜合新加坡市區重建局(URA)和星國媒體消息，南部瀕海區是星國於2013年公佈，集居住、工作及休閒於一身的大型建設計劃，將橫跨星國海岸線30公里，其中一部分區域預計興建約9000套政府組屋和私人住宅。
程天富告訴美國之音：「這些(中國)買家，把這些資金引入新加坡，對新加坡要打造成一個財富管理中心，是有一定的幫助。因為他們購買了房地產之後，他們可能也會對某些建設、或者是經濟方面(做)一些投資，也製造一些就業機會等等，不單單就是金融方面，而且其他方面的一些投資，也會幫助(新加坡)整個經濟的增長。所以說我們不可以就是單看，因為投資刺激到房地產價格，從更宏觀的角度來看，他們可能會帶來更大的一個經濟效益。再加上，未來的城市『南部瀕海區』發展會變成怎麼樣，主要就是要根據市場的需求來形成，那邊也有一部分土地，會規劃成比較高檔的一些住宅，他們一定要依賴外國的一些投資。」
