01.降價也賣不動
近日，澎湃新聞、每日經濟新聞與財聯社等多家權威媒體披露，青島市住建局發佈了《關於開展「手拉手」特價房活動的函》，表示：
針對醫護工作者、教師、現役退役軍人、模範先進、公安幹警、大型企業人才等群體，開展特價房活動。
該消息經記者求證，已經獲得了青島市官方的確認。
根據澎湃新聞披露，這份文件並不是近日才發佈，落款時間是9月27日。
特價房針對的人群是醫護工作者、教師、現役退役軍人、模範先進、公安幹警、大型企業人才等群體。
這類人群有一個共同特徵，那就是購買力相對來說會比普通民眾要強一些。從這個角度來看，可以推斷出一個比較有趣的結論：
當下地方城市對於市場的購買力已經心知肚明，所以都儘可能去挖掘仍有一些購買力的家庭來購房。青島特價房針對的人群，其意自明。
比如無錫、南京、揚州等40多個城市推出的多孩家庭可以多一張房票，二孩以上有房家庭，能生兩個娃和三個娃還有房的，必然是有一定購買力的家庭，給這些家庭多一張房票在地方城市看來，或許更有助於去庫存，比調動農民買房效果會更好。
比如長沙、成都等城市推出的以租房換房，也即有多套房的家庭，可以把多餘的房子交給市政府代理出租，並以此可以獲得一張房票。意圖也在於調動購買力強的家庭幫助去庫存。
然而，事實卻是，效果遠不如預期。
比如青島這次的活動，根據青島房協公佈的數據顯示，不到一周的時間，賣出了10套。顯然，降價的特價房也賣不動。
02.庫存第一城，躺平了
其實這個結果，完全可以預料。畢竟青島的房價已經陰跌好久了，但成交量始終沒有什麼大起色。
早在2021年年初，中新經緯就披露過一組2020年全國房價跌幅比較大的城市排名，青島跌幅位居第二。
2020年年末，青島房價相較於2018年7月高點，就已經跌去了22.8%，跌幅僅次於廊坊。
此外，根據國家統計局披露的8月份數據顯示，被納入統計的70個大中城市中，有37個房價較2020年下跌，也即有37個城市二手房價格至少回到了三四年前。
其中山東兩大主要城市濟南、青島均在其中。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
在房價持續調整的背景下，青島9月份新房成交面積環比下跌16%，同比下跌26%，前三季度累計成交面積較去年同期下跌了四分之一。
青島房價持續陰跌，房子賣不動，有當下宏觀環境的整體因素，也有青島自己的獨特因素。
共同因素方面，購買力遲遲無法恢復。購買力下降，是當下所有城市頻繁托底，卻無濟於事的一致原因。
本號多次強調過，想要扭轉當下的樓市局面，恢復購買力是當務之急。然而，購買力恢復的前提是經濟增速恢復、就業率恢復，從目前的大環境來看，這並非能夠一蹴而就。
在不確定性的當下，有不少人面臨着收入縮水、工作搖擺等局面，買不起房的人越來越多，承擔得起首付的人，也不敢貸款買房。
這一趨勢，可以從央行披露的數據中得到佐證：
前三季度與房貸直接相關的住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。**同去年前三季度相比，無論是總量，還是短期、長期貸款均走低，分別減少2.94萬億、0.54萬億、2.4萬億，降幅達到46%、33、51%。**
此外，央行披露的《2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示：居民購房意願二季度為16.9%，三季度些許上漲，為17.1%，但依舊處在歷史低位。
說完了共同因素，再說青島自身的獨特因素，超大規模的房屋庫存。
根據克而瑞披露的數據顯示，青島的狹義商品房庫存（已建好尚未賣出）已經連續十幾個月位居全國第一。最新的10月份數據是，青島商品房狹義庫存逼近2500萬平方米，依舊位列第一。
武漢第二，瀋陽10月份的商品房狹義庫存量也衝破了2000萬平方米，位居第三。
同時，青島的廣義商品房庫存（包含已建好尚未賣出、已開工尚未預售、尚未開工）逼近1億平方米，位居全國第一。
此外，根據青島市自然資源廳與規劃局披露的數據顯示，青島目前存量住宅項目1606個，存量住宅用地4736.99公頃，其中待售房屋土地面積1748.99公頃。
存量住宅用地項目最多的是西海岸新區，存量住宅用地項目共628個；城陽區是374個；即墨區206個；市北區167個；李滄區162個；嶗山區49個；高新區20個。
在購買力下降、房屋庫存嚴重高企的背景下，青島房價持續陰跌，降價也賣不動，放開限購也賣不動。
9月中旬，青島已經進一步放鬆了限購，只保留了市南區、市北區（原四方區域除外），其他區域全部放開了。但9月份的數據顯示，還是賣不動。
包括青島在內的諸多城市，現在似乎已經黔驢技窮，只能是不斷發布一些讓人審美疲勞的措施，聊以自慰罷了。
以蘇州、濟南為代表的幾個城市，已經開啟了地方城市回購房產活動，但這考驗着一個城市的財力，能夠堅持多久，能有多大規模，都是個大大的問號。
03.現在該如何買房
現在該如何買房？本號的觀點如下：
隨着人口紅利的終結，以及城市化進入後半程，房地產已經進入了黑鐵時代，這就意味着房地產即便在後期購買力復甦的背景下，成交量回暖，也回不到過去的巔峰時代。
依靠炒房致富的時代結束了。這一點，在本號周一發佈的分析文章已經強調，勤勞致富才是當下中央推崇的主題。
這意味着，包括很多中心城市在內，房價會進入較長時間的慢調整中，鈍刀子割肉模式會正式開啟。目前，深圳、廣州、杭州、武漢的中心區也都在調整當中。
在這種背景下，就甭想着買房投資這回事了。
至於買來自住，更緩則緩。
如果因為結婚或者孩子上學，着急購房，且對自己的未來充滿信心，買也無所謂，畢竟是自住，不要太計較短期的得失就行，否則就心累了。
