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「六個錢包」沒了 但中國售制還在…

這兩天,看河南省的消息,心裏真的是堵得慌。先是幾家村鎮銀行的事兒,本是監管機構的問題,結果硬是變成了讓儲戶承認自己是理財,自擔風險,還給儲戶賦紅碼……直到這些儲戶們鬧出來大動靜,才勉強給處理一下。

然後,又是鄭州的24座爛尾樓小區,業主們交了首付,背上幾十年的貸款,結果卻是交房之日遙遙無期,還要每個月給銀行還貸,無奈之下,鄭州、武漢等地,出現大面積的購房者集體停貸

想起來,2018年4月,中國大城市房價處於歷史最高峰的時候,央行貨幣政策委員會委員樊綱,在CCTV2《大講堂》電視節目中提出,只要「六個錢包」能幫你湊夠首付的話,那麼,最好還是買房子。

所謂「六個錢包」,是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六個錢包——也就是說,就在中國大城市房價位於歷史最高價位的時候,專家聲稱,如果你把兩家人祖宗三代的所有積蓄掏空,「能幫你湊夠首付」,你就應該買房。

要知道,這可是央行貨幣政策委員會委員呢!

於是,很多人聽了專家的話,六個錢包湊了首付買了房。結果,現在很多項目爛尾了。「六個錢包」別說空了,連錢包皮都沒了,還欠着銀行的一屁股債呢!

追根溯源,出現業主集體停貸的根源在哪裏呢?

答案是:房地產預售制度。

1999年,香港TVB樓市題材電視劇《創世紀》裏,主角許文彪說了一句話:「我不是沒有嘗試過,我嘗試安分守己,拼命幹活!掙那麼一點點錢!我試過!但是外面那些人,外面那些人!他們只是拿一點點錢出來,花一點點時間,把房價炒高不斷地賺大錢!這叫做公平嗎?」

許文彪所抱怨的,是香港的「炒樓花」。而這個所謂的「樓花」,就是如今內地的期房預售制,而在香港,房屋預售許可證,就被稱為「樓花」。

1953年之前,全世界任何一個房地產商,要是想賣房子,肯定是要將房子建出來之後再說,房子都沒有的時候,你去賣房子,肯定是騙子嘛!但,就在1953年,一位姓霍的商人,在香港的油麻地新建樓盤的時候,因為缺錢,所以他就想了一個主意,號召民眾先交定金,以分期付款的方式來買房子,利用民眾預付的定金,來開展房地產建設的前期工作,這,就是全世界第一例「樓花」。

至於發明「樓花」的這位香港房地產商,就是著名的「紅色資本家」霍英東。

全世界的房地產商,哪有不缺錢的?

「樓花」這種新玩法,很快在香港的房地產商中流行起來,而無數的房地產投機者發現,通過期房炒作,交很少的訂金,就可以鎖定一座房子,在樓盤落成之前,訂下一套或者多套房子轉手賣給別人,只要房價能漲,就能賺大錢。

「樓花」的出現,意味着房地產商可以用購房者的錢來建房子,由此帶動當時香港地價暴漲,全民性的房價投機也由此而起,為了規範「炒樓花」的行為,1956年,港英政府出台了《預售樓花同意書》制度,正式以法律的形式對樓花預售進行規範管理。

但是,因為天然的槓桿屬性,「樓花」的出現,徹底改變了房子的屬性——從原來的居住消費品,變成了金融投資品。

既然變成了金融投資品,那麼成規模的「炒房客」自然就出現了,舉國性的「房地產泡沫」,也從此出現於世界舞台——

是的,在1980年代之前,房子在世界主要國家當中,都不過是民眾安家居所,是一個家庭最重要的消費品,主要國家從未出現過那種全局性的房地產泡沫

中國住房制度改革初期,由於房地產開發企業普遍缺少資金,商品房供應量較小,於是借鑑香港房地產開發經驗,引入了商品房預售制度,並將其確定為法律——這就是1994年頒佈的《城市房地產管理法》。

1995年1月1日,《城市商品房預售管理辦法》正式在全國實施,並於2001年及2004年進行了兩次修訂,可以說,房地產的預售制度,一開始就被作為推動中國商品房開發的主要方式——這也決定了中國的商品房更多是「金融投資品」屬性,而不是居住消費品屬性。

不過,隨着商品房制度的發展,到了2005年8月,中國人民銀行發佈了《2004中國房地產金融報告》,其中提出建議,很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以建議取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。

中國人民大學法學院教授、商法研究所所長劉俊海,更是拋出「預售制是商品房市場亂象的萬惡之源」的觀點,直指預售製成為開發商搞「空手套白狼」遊戲的配套工具,是房地產市場中各種失信、違約、侵權行為乃至欺詐行為的主要根源。

可惜,這些建議,因為只有利於一個個的個體購房者,所以沒用,因為——取消預售制「不利於」房地產發展。

2018年9月,網絡上也一度傳出住建部將取消預售制的「傳言」,可惜後來再無下文。2019年下半年,《華夏時報》記者,曾就此事採訪了一位接近政策部門的專家,該專家表示取消預售制對房企的衝擊太大,多數企業無法承受,因此當時還不是時候。

責任編輯: 劉詩雨  來源:路財主 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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