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專家:中國停貸風波或陷死局 銀行憂擠兌

中國各地爆發爛尾樓,業主要求停貸止損,直到樓盤復工為止。專家分析,開發商資金斷鏈與停貸風波,恐為銀行埋下風險。圖為2021年9月,恆大集團位於江蘇省太倉市的一處樓盤。(Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images△)

中國爛尾樓引發的業主停貸潮,連日來,成為各界關注的焦點。許多業主控訴銀行違規把預售資金轉給開發商,導致項目資金斷鏈而爛尾。大陸原投行人士鄭義接受大紀元專訪,分析眼下的停貸風波可能是一個難解的死局,並且令銀行貸款資產風險升高,值得關注。

多樓盤業主指銀行監管賬戶遭到挪用

7月16日,廣東佛山天豐花園二期的業主繼續在網上投訴。業主表示,天豐譽城停工一年以上,銀行違規放款,業主幾億貸款基本沒匯進住建監管賬戶,全被開發商挪用,業主投訴無門。天豐花園二期的開發商為佛山市粵裕房地產投資有限公司,該項目10年前拿地。佛山粵裕房地產為當地中小型房企。

7月17日,位於上海嘉定區徐行鎮的佳兆業城市廣場五期業主小蔡告訴大紀元,該樓盤去年10月停工至今尚未復工,350多戶業主日夜難眠,「徐行五期一批次基本沒進展,業主放款1.1億按揭資金,被四期和自持給消耗殆盡,只剩1,500萬了,業主感到受到欺騙。」

佳兆業在2021中國上市百強房企中排名第19位,2021年11月,出現理財產品逾期兌付,停牌兩周。除了上海徐行樓盤外,重慶市高新區佳兆業瓏樾壹號亦傳出停工。

位於鄭州融創中原大觀建案,業主6月中旬因為維權被賦紅碼,和河南村鎮銀行「紅碼事件」同受關注。該樓盤原定今年7月交房,但截至目前,大部分樓棟處於停工狀態。業主反映,該樓盤的監管賬戶資金疑被總部挪用。

融創是中國第三大地產開發商,今年5月出現美元債務違約,無法償還1.05億美元的利息。

恆大集團名下的爛尾樓更是遍佈中國30個省份。據中指院統計,去年11月,恆大全國1,322個建案中,已成交、未竣工的項目面積超過30萬平方米。

近日,網上流傳一份光大銀行交流紀要,全國涉及「保交房」約有600萬~800萬套,其中恆大就有140萬套,總資金缺口在2至3萬億。

全國各地爛尾樓業主發佈「強制停貸告知書」,要求期限內復工,否則強制停貸。據民間統計,加入這波停貸潮的樓盤已有300多家,受到中共全網封鎖,消息無法傳出。

分析:開發商、地方政府勾兌

原大陸投行人士鄭義7月17日告訴大紀元,在中國,開發商開發樓盤的過程中,必須保留30%至40%的銷售回款作為保證金,存到房管局指定的銀行賬戶進行監管。

對業者質疑監管賬戶的資金沒了,他說,「銀行不可能私自抽調這部分資金,如果政府不批這個文件,銀行的錢,是誰也動不了的,說明開發商和地方政府之間肯定是有勾兌的。」

「現在政府為了救市,它逼着開發商去解決資金鍊問題,政府又不可能出錢,它只有允許開發商去提監管戶的資金,臨時去補漏一下,當做一些資金周轉。」鄭義分析,政府人員可能想,如果開發商把錢還給銀行,銀行立刻再放出同樣的錢,這錢不就轉了一圈兒,相當於銀行給開發商倒貸(借新貸還舊貸)。

但是,鄭義說,開發商從銀行取得資金只佔其總體融資的一小部分,大部分資金來自於信託、基金、保險等其它非標性融資。

「很多都是集合類的信託,亦即從老百姓手上募集資金,指定一個信託集合計劃。舉例來說,二百人湊了兩個億給開發商,這些人都是有名有姓的,如果不還的話,立刻會出現群體事件。」他說。

「相對來說,從銀行借來的錢,並非特定的人群,是數以萬計的儲戶,所以,對於企業來說,它歸還貸款的時候,它會先歸還一些信託類的貸款、保險類貸款,這是他們常見的操作。」鄭義說。

他說,開發商拿到監管賬戶里的資金,用于歸還其它貸款,或支付給總承包商、積欠的工程款,甚至藉此機會拿錢跑路的,都有可能。總之,監管資金花光了,房子就徹底爛尾了。

房地產陷系統性死局業主停貸止損

鄭義分析,開發商的資金鍊斷裂,不可能只欠一間銀行,而是欠所有的債權人,他都無法解決,不得不去動用監管賬戶里的錢;而政府之所以同意開發政商動用監管賬戶的錢,也是沒辦法,政府不可能拿財政去給開發商還貸、開工幹活,地方政府自己都欠銀行錢。

現在銀行要業主繼續還貸供樓,業主則要求開發商必須得復工,但開發商如何復工,他哪來錢呢?「等於是個死局,目前來講,現在這局破不了。」他說。

鄭義說,想要打破這個僵局,房市得一點一點回暖,法院豁免一些債務,或銀行再拿出錢來倒新貸,「但關鍵是,不是一家開發商,現在是很多項目、很多開發商,很多地區、城市都出現問題,這就是一個系統性問題了。在此系統性風暴底下,老百姓不還貸款,等著開發商開工,可能是所有方案中最好的一個結果。」

銀行風險擴大擔憂民眾擠兌限制取款

「目前最難受的是銀行,它把錢都放出去了,但現在沒地方收錢了,這時候如果出現擠兌,那銀行就得垮,現在風險在銀行那兒。」鄭義說。

開發商買土地、蓋房子通過銀行貸款,老百姓買房也通過銀行貸款,而銀行的錢是從老百姓、從儲戶的存款來的,他說,「這種現象長期下去的話,銀行變成一個空殼了,老百姓只要去取錢,肯定是不會讓你取的。」

《證券日報》18日報導稱,中國海南省稱為防範電信詐騙、反洗錢風險,近日將加大「斷卡」行動,針對賬戶活躍度低、可能存在異常交易等,銀行會對其進行鎖定。其它北京、山東、海南等地多家銀行亦有類似說法。

鄭義認為,各家銀行雖然都出來說「風險可控」,但其統計數據並不反映真實情況,「按揭貸款由於有房產進行抵押風險低,是銀行的優質資產,占其正常業務量的相當一部分,銀行怎麼可能沒有風險呢,現在銀行的風險最大。」

按揭貸款的斷供風暴也在影響香港銀行。評級機構穆迪認為,受疫情衝擊,加上房地產市場低迷,中國經濟放緩,香港銀行的內地貸款資產風險正在上升。穆迪報告表示,中國內地貸款佔香港銀行總貸款額高達35%,其中內房貸款佔兩至三成。

責任編輯: 時方  來源:大紀元 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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