住在美國的中國地產商潘石屹，最近在微信發文，反思大陸地產開發商與地方政府與銀行之間的關係。他總結指出，這是一個龐氏騙局。他的發文很快就被刪貼。
其實九年前，美國聖地亞哥加州大學的史宗翰教授就已指出，與中國房地產有關的融資運轉，本身就是個龐氏騙局。那時房產泡沫還未爆破。史宗翰的研究論文（Victor Shih，2017）是探討與地產開發相關聯的銀行債務，如何造成金融的不穩定。他指出，債務槓桿若達到GDP的百分之三百，就極易造成金融災難，因為貸款的利息支付超過了GDP的增長，借貸者就需找到新的貸款來支付利息付款，這又導致債務增長的進一步加速。不斷借新債來還利息，情況就如同龐氏騙局一樣。
當時，中國的債務水平已造成「穩定風險」，不但標準普爾（S&P）2017年9月調降了中國的信貸等級，也逼得中共副總理劉鶴在2018年初的世界經濟論壇（WEF）上承認問題的嚴重性，但聲稱中國還需要三年的時間才能解決債務難題。
實際上，要拖到2020年，中共為應付新冠疫情才發行了特別國債，2023年又增發一兆人民幣的國債。到了2024年，為拯救地方財政，首次分批發行為期20年、30年和50年的超長期特別國債，規模為一萬億元。
信心危機難扭轉
地方財政黑洞與房地產開發息息相關。房地產市場興旺時，各種名目的城投公司，貸款公司與銀行掛釧，生意紅火的開展。房市一旦崩塌，引起的信心危機，卻非短期能夠扭轉。
地方政府也使盡渾身解數，利用追討陳年漏稅，增加違規罰款名目，以及靠所謂「遠洋捕撈」手法來填補財政黑洞。銀行也採取各種變通辦法來解決房貸斷供和法拍屋問題。前一陣，為了促銷房產而舉辦馬拉松比賽，跑完全程者皆可獲得十萬元購房獎金，設想似乎頗具創意，成效如何只有主辦者心知肚明。
房市仍無起色，不少房產分析師預期，恐怕至少還要三五年的時間，崩跌才會見底。在少子化趨勢和城鎮類別不同房市災情差異大的情況下，房市的反轉也會是一個漫長而不均衡的過程。房產在中國居民總資產中一直佔比極高，在60%至70%之間。如今房價回落，佔比也下降到55%左右。但房價回落對家庭財富的配置和消費方面的衝擊，可以說是前所未有的。在重投資輕消費的長期發展策略下，居民的消費水平本來就不高，房產危機無疑起了更大的抑制作用。消費不足是造成中國內部產能過剩的一個重要原因。
2002到2018年，中國在零售消費方面的實際年增率還有10%的平均水平。2022年消費在GDP中的佔比只增加了3.2個百分點。
近年受到房地產業崩跌的影響，2025年消費增長率下滑到3.1%，房價下跌直接導致家庭資產蒸發。消費者信心下沉，荷包捂緊，即使政府推出諸如家電汰舊換新等政策來刺激消費，收效都是有限的。
消費何須靠刺激？受到返貧威脅的中產階級，大學畢業即失業的子女，在在都消蝕着消費的信心。更別說那些買到爛尾樓的小夫妻，以及處於社會底層的建築工、散工、農民工了。所以到了2025年年底，中國社會消費的零售總額年增率僅為0.90%。
面對各地城市那些空置的水泥森林爛尾樓，中共官方如何能自圓其說？（維基百科）
激勵機制的虛實
孰使為之，孰令致之？
要了解上世紀八十年代中國改革開放後，經濟從上行到下行的轉折，不能不着眼於中共考核幹部的一套激勵機制。在「趕超」意識下，經濟成長的動能體現在對幹部的這套激勵機制上。但問題是，為什麼同一套機制在前一時期能夠發揮良好的功效，到了後一時期卻令經濟步入歧途？是這套機制本身的內在缺陷？結構問題？還是無法適應新形勢而作出調整？
實際上，共產黨考核幹部的激勵機制，對幹部來說，其核心內容不外乎升官與發財。由摸着石頭過河，向地方放權開始，地方政府發揮了自主性，從引進外資，設立加工區，推進出口導向工業化的第一階段，到發展重心從農村轉回城市的第二階段，不論是國企改革，價格改革，利潤掛帥，或是加入世貿後外來直接投資的大量湧入，在1980到2008年的中國資本主義繁榮期，各級幹部一直大顯神通，對幹部的激勵機制，可以說是毀譽參半。具有招商引資頭腦的，或是被拔擢，或是成為幹部企業家。
自詡「高思在雲」的台灣政治學者朱雲漢，也曾充當啦啦隊，賣力宣傳中共這套激勵機制是任用和提拔賢才的「唯才主義」（meritocracy）。可惜高思在雲的論述缺乏實證。倒是長期對大陸的台商企業（如台陽公司、台鑫鞋業）蹲點觀察的台灣中研院學者吳介民，在《尋租中國》一書中指出，中央領導層其實賦予地方政府「合法尋租空間」。在政商交易的遊戲中，有一套「創收租金」（rent-creating）與「分享租金」（rent-sharing）機制，作為被交易對象的勞方工人，通常是被排除在外的。
他指出，中國機構化尋租的幾個特色是：（1）地方政府被國家許可或默許創造租金與尋租的空間;（2）尋租不僅發生在ISI（進口替代工業化）部門，地方政府也對EOI（出口導向工業化）部門尋租;（3）地方官員通過在地置入的治理場域，而積極介入價值鏈中汲取經濟剩餘（吳介民，2019：158-159,362）。這就是在激勵機制的名義下，中共幹部追求績效實質上呈現的公共利益與私人利益水乳交融的現實。
經濟改革初期，具指標意義的農村「包產到戶」政策，解決了農民在種植分配上的自主權問題，大鍋飯問題，破除了農村幹部營私舞弊的特殊化情況。同時產生的就是農村剩餘勞動力的大解放。脫離了農奴制枷鎖的農民工，成為經濟建設的脊樑。可是農民工在打工居住的城市無法取得戶籍，不能成為享有醫保福利的正式職工。在「身份差序」的格局下，三億多農民工在勞動合同方面是處於一個龐大的剝削機制的底層。
中共能夠長期不斷增加投資來拉抬GDP增長率，除了依賴外資挹注，其中一個底蘊就是靠壓低工資來抑制消費，增加國庫的儲備。而榨取剩餘最便利的手段就是以農民工為犧牲。然而，經濟發展學者路易斯（Arthur Lewis）所謂的「無限勞動力供應」的論點，在現實上，也有達到拐點的一天。壓低的工資會按需求增長，政府高速積繩資金的發展模式也難以為繼。至此，信仰GDP拜物教的中共高層也只好接受成長減緩的「新常態」了。
其次，中共實施的激勵機制，在幹部中呈現的一個特色是下級對上級的忠誠服從，在體制內結為利益共同體，鮮少出現吹哨者的情況。不要說最高領導層中有絕對忠誠的要求，各級幹部在利益均沾的氛圍里，也很難有異見生存的空間。更何況在黨國內體制內，對上級，對中央領導的絕對服從，經常是一條道路走到黑的。
以往的情況是改弦易轍會出現在最高領導人駕崩之後（如毛澤東死後），但也不盡然。譬如鄧小平與陳雲、李先念1979年拍板定下的一胎化政策，依據的是蘇聯訓練的導彈專家宋健的預測與建議，這就是一條路走到黑的典型例子。當時聯合國人口司的計算認為，中國在七十年代末的人口成長只是略微超標，隨着經濟發展與城市化趨勢，人口會自然縮減，完全不須採取嚴厲的控制生育政策。可是中共領導層卻一意孤行，毫不理會，結果三十年下來，如今悔之已晚。
我們眼見經濟難以轉型到消費驅動的需求側模式和幾十年來的人口政策也都息息相關。官方抱怨無法提振消費，可是老百姓的信心從哪裏來呢？由於過往的一胎化政策，一對年輕夫妻買房必須動用雙方家庭六本儲蓄存摺，房價一崩跌，立刻影響到兩家六口人的消費能力。
中共的幹部激勵機制，另一個特色是經濟行動超越法律管轄。黨紀永遠放在國法之前，而黨紀又會流於派系鬥爭的工具，由此產生的現象是反尋租和反腐是越反越多。這已在共產黨自己所所統計的發改委、政法委、中紀委的眾多犯案人數上得到證明。美國華裔學者裴敏欣對此的研究也證明，對於違紀人員的處理時常是高高舉起，輕輕放下的，轉送司法審理的案件比例甚小。這就使得尋租幹部更加有恃無恐了。
有句成語說，「成也蕭何，敗也蕭何」，中共的經濟發展策略，從前期到後期，似乎可拿這句成語來印證。當然，大陸官方樂於宣傳「成也蕭何」，不願承認「敗也蕭何」，把一切問題籠統的推到所謂「（經濟）轉型期」頭上。可是面對各地城市那些空置的水泥森林爛尾樓，官方又如何能自圓其說？中共黨官難道無需問責嗎？答案是實情確乎如此。這也是我們審視中共發展策略不可忽視的現實。
不均衡成長策略的慣性為何難以扭轉？這和黨國領導人歷來繼承的那種流寇思維、自我膨脹、偏不信邪的顢頇心理，也是息息相關的。這使得中國經濟學界的明白人基本上無可置喙。
