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之前看過一個視頻：
是上個月底越南隊在東南亞運動會奪冠的視頻，讓人們見識到越南社會澎湃的活力，以及年輕人對未來強烈的憧憬，年輕人身上沒有多少負擔，眼中是有光的。
這個場景很像2001年中國隊世界盃提前出線的時候，舉國沸騰，萬人空巷。
不過有人回覆說：
再過二十年，當越南年輕人背上房貸之後，眼裏也就沒有光了。
縱觀亞洲這半個世界，日本、中國和越南的發展，都有類似的地方，前人摸的石頭過的河，乃至掉過的坑，後人還要再重複一遍。
中午看到獸爺團隊的一篇推文《摸着我們過河》，寫了中國和越南，文章依然好讀，個體故事暗合時代變遷，宏大敘事也不忘關照細微冷暖，不過讀得多了也會有審美疲勞，總覺得邏輯有些牽強。
簡單來說，文章寫到越南摸了我們三塊石頭：
1、房住不炒：越南每個小區只有30%的房源允許賣給外國人。如果想要貸款買房，按揭貸款利率在10%以上。
2、產業升級：越南領導人主動訪問了英特爾、蘋果、谷歌三家科技公司。
3、戶籍制度：5月28日報道，越南從2023年1月1日開始，取消戶口本，放開戶籍限制。
但確定都是摸了我們的石頭嗎？
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用故事來說石頭的事情，不是一個好的選擇，雖然可以讓人們沉浸在共情里感到持續的愉悅。
其實越南摸的這幾塊石頭，沒那麼玄乎，用不了幾千字，一句話就說明白了：
生產要素市場：土地、勞動和資本。
這是任何一個國家啟動工業化的必備條件。
先來說土地。
這幾年傳了很廣的越南土地私有，其實不準確，當然越南的土地改革嘗試比我們步子邁得要大。
越南從上世紀末就嘗試土地使用權的流轉和抵押，而我們現在土地流轉還在試點，土地金融還不敢放手。
土地是最基本的生產要素，為什麼越南步子邁得大，我們邁的小呢？
我們作為一個歷史悠久的國家，其實一直飽受土地兼併的困擾，而且農民人口眾多，學界也把土地作為農民最後的退路，所以一直比較保守。
按照我們的現行的土地制度，建設用地指標一直是嚴格控制的，再加上耕地紅線，建設用地不足就會導致土地價格飆升，房價上漲和土地財政等問題。
好在我們的國土面積比越南大得多，所以土地問題不是那麼緊迫，越南就不同了，國土面積只有我們得30分之一，而且山地居多，適合建設大型工業園的土地沒那麼多，所以盤活土地資源的積極性肯定要比我們更強。
這塊石頭，好像摸得比我們早。
再來說勞動。
房地產其實涉及到的要素就是勞動，勞動對應的就是戶籍。
都知道越南走的也是外向型經濟，想做製造業中心，當土地解決了，工業園區建起來了，勞動力哪裏來？
農民進城打工。
從多年前取消戶口本，把福利和戶籍脫鈎，根本的也是要促進人口流動，促進勞動力流動，希望更多農民去城市打工，人口自由流動對於產業聚集和規模效應都是有好處的。
這個問題有點敏感，我們好像一直放的比較慢。
首先是有一個農業反哺工業的原始積累的歷史問題，但是在產業轉移的今天，這個問題不存在了，因為出口比農業積累資本快多了。
其次，還有一個過度聚集帶來的大城市病和福利支出問題，其實也不是問題，當城市過度聚集生活成本高、教育、醫療資源不足之後，人們也會往外走，都市圈周邊自然會再平衡的，而且人口流動帶來的收益肯定要比支付的福利高，要不怎麼現在到處都要搶人呢？
這塊石頭就不多說了，還是說回房地產。
勞動力進城打工之後，需要住房，進而推動城鎮化和房地產建設，說越南房住不炒，肯定沒到這一步。
所以這塊石頭，越南肯定想摸，但是還摸不到。
目前越南房價確實不低，不管是30%的配給，還是10%的貸款利率，主要是限制外國人炒房，本國人不炒，限制外國人炒房不能算房住不炒吧。
大部分越南打工人接不起盤，以胡志明市為例，大部分工人月薪2000，房價2-3萬，怎麼炒？
主要是外國人之間鐮刀互砍。
什麼時候才能摸房住不炒這塊石頭呢？
這就要說到資本的問題。
以中國來看，通過外資把製造業發展起來了，然後通過土地財政和土地金融撬動天量資本進行城市建設，也帶來炒房和債務問題，一直到現在。
目前看來，越南主要是利用外資發展製造業的階段，老百姓還沒富起來，也看不到想要搞土地財政和土地金融的意思，畢竟沒有嚴格限制建設用地的指標，而且盤活土地資源之後也不具備這個條件。
當然我也不敢打包票，但是現階段肯定沒有房住不炒的問題。
未來越南主要的問題其實是如何規避外資投資帶來的波動性，如何防範國際金融衝擊。
這方面我們好像也有石頭可以讓越南來摸。
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結語
最後，回到開頭的那個問題：
再過二十年，越南年輕人眼中還沒有沒光？
取決於兩個因素：
1、越南經濟可以抓住機會高速發展，同時防範國際金融衝擊，減輕外向型經濟的波動。
2、不要搬起房地產的石頭砸自己的腳，或許可以看看其他地方，在房地產這塊有沒有石頭可以摸。
好在越南體量不是很大，感覺靠製造業就能吃飽了，不太用靠房地產來推進建設和拉動經濟，當然想要發展好，除了自身稟賦和努力，還要有一點運氣。
希望越南的年輕人能有這個運氣。
