頂級學區房的價格，正在面臨回調。
近日，一則北京海淀區蜂鳥家園一居室以600萬元超低價成交的消息不脛而走，這一價格比今年年初的高點降了300多萬元。一位知情的房產經紀人向中新經緯證實了這則消息。蜂鳥家園對口的是北京頂尖小學之一的中關村三小，以小戶型為主的特點讓這裏成為學區房「神盤」，也被視為北京學區房市場的風向標。
2020年年末，北京海淀區的學區房突然走俏，成交量與價格在短時間內迅速上漲。但在樓市調控、多校劃片、教師輪崗、打擊學區房炒作以及近期的二手房指導價等多個措施的共同作用下，市場迅速降溫，價格回調幅度較大。一位經紀人說：「相當於去年底到今年初的價格漲幅全都回吐了。」
直降300萬元成交
近日網上傳出，蜂鳥家園一套51.6平方米的開間以600萬元的價格成交，這樣的價格讓一些房產業內人士直呼不可能。要知道，作為北京頂尖的學區房小區，在今年年初時，蜂鳥家園的成交價能達到900萬-1000萬元。
對於這則消息，蜂鳥家園小區附近的房產經紀門店的數位經紀人均予以證實。鏈家一位知情的房產經紀人林晨（化名）對中新經緯稱，業主正準備換房，此前就看中了一套房源，支付了100萬元的定金，之後又支付了500萬元左右的首付款。因為臨時出了一些情況，急需把蜂鳥家園的這套房子賣掉，並騰出購房資格，這才以遠低於市場價的方式交易。這套房源是10月14日成交的，買方全款支付了600萬元。
「本來業主掛了650萬元，但買方覺得還能談，就報了600萬。也是買方付款方式好，購房款馬上就能打過去，想臨時找這樣的買家很難的。而且，業主不賣的話，還要承擔他想買的那套房子的違約金，得不償失。這個價格成交，也是天時地利人和全占齊了。」林晨說。
約11.63萬元/平方米的價格，明顯低於蜂鳥家園的二手房均價。有業內人士說：「600萬元的價格，已經回到了2016年的水平。這個小區其他正在賣房的房東，都會對這個業主有意見。」
從今年7月北京西城區、海淀區執行多校劃片開始，火爆的學區房市場旋即冰封，在教師輪崗、打擊學區房炒作等多項措施的共同發力下，市場信心遭受打擊，房價迅速走低。
林晨介紹，差不多在2020年的這個時候，海淀區的學區房價格開始飆升，到2021年初的時候，蜂鳥家園小區的價格漲了15%左右，售價在900萬-1000萬元/套。當前的售價已經降到了700-850萬元/套之間，降了10%-15%。他說：「相當於去年底到今年初的價格漲幅全部回吐，又回到了2020年的水平。」
我愛我家APP顯示，蜂鳥家園小區當前掛牌房源共有12套，掛牌價在750萬-890萬/套。我愛我家的一位經紀人稱，一些學位暫時被佔用的一居室價格更低，算是稅費，40餘平戶型的價格差不多能談到720萬-730萬元/套。
70套房源，只能掛3套
近期，北京二手房市場的利空消息不斷。據北京日報，今年國慶前夕，海淀區房地產經紀協會結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區，向中介機構發佈了二手房交易指導參考價。
有市場消息顯示，指導參考價共涉及29個小區，根據小戶型（60平方米以下）、中戶型（60-90平方米）及大戶型（90平方米以上）設定掛牌指導價，超過指導價1%不允許中介機構掛牌，且不能通過中介成交。
10月19日，中新經緯實地走訪了海淀區的幾家房產經紀門店，多位經紀人表示，他們所在的公司已按照指導參考價對涉及到的29個小區的房源進行處理，高於指導價的房源進行下架，而且也不能對這些房源進行帶看、交易。
蜂鳥家園小區小戶型、中戶型及大戶型的指導價分別為171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米，一位經紀人介紹，今年10月8日，公司下架了該小區55套高於指導價的房源，目前掛牌的只有23套。貝殼找房APP顯示，蜂鳥家園正在掛牌出售的房源均為40餘平-60餘平的一居室，只有一套房源的掛牌價高於指導價，為172094元/平方米，高於指導價不足1%。
位於海淀區五道口附近的華清嘉園，也被列入指導價名單，小戶型、中戶型及大戶型的指導價分別為132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。該小區附近門店的房產經紀人張華（化名）稱，該小區原有70套二手房源在售，但目前只剩下3套還在正常掛牌，其餘67套都被下架。她透露，指導價出台後，公司找業主協商下調掛牌價，但多數業主都不同意，只能下架處理，「妥協的業主都是急賣，才降價掛牌。」
張華介紹，在華清嘉園滿足掛牌條件的3套房源中，一套約86平方米的兩居室在近兩個月的降幅已超過10%。該房源在今年8月初的掛牌價為1200萬元，由於業主急賣，兩周前接受了指導價，降價至1025.6萬元。東南小區一套60平方米的兩居室，其掛牌價在兩周內下跌40萬元，降至786萬元，價格為13.1萬元/平方米，明顯低於該戶型15萬元/平方米的指導價。
被下架房源的業主雖然不認可過分低於預期的指導價，也不得不接受市場轉冷的事實。在華清嘉園已下架的房源中，一套77平方米兩居室的報價比8月中旬的1100萬元，足足縮水了130萬。但即使這樣，價格還是高於指導價。
二手房指導價影響幾何？
自今年初深圳成為首個發佈二手房指導價的城市，全國已經有多個城市出台該項政策。據中新經緯不完全梳理，截至目前，二手房指導價政策已經覆蓋有深圳、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫、合肥、廣州、北京11個城市。
58同城、安居客數據顯示，出台二手住房指導價的10個城市（除北京外）中，深圳、寧波、紹興、廣州9月份的二手房掛牌價環比下降，其中，廣州在8月31日出台二手房指導價，9月份二手房掛牌價就環比下降了1.3%。
受二手房指導價影響最大的無疑是深圳。深圳市房地產中介協會發佈數據顯示，2021年9月，深圳全市二手房網簽套數1967套（含自助），同比下降74%，環比下降17%。在過去的六年間，該市9月份二手房網簽量的最低值也在5000套以上。
相較於其他城市，北京的二手房指導價僅限於海淀區的29個熱門小區，在實施範圍上明顯低於其他城市。至於該政策對海淀乃至整個北京二手房市場的影響，合碩機構首席分析師郭毅對中新經緯分析，上述29個小區多數都是家長眼中公認的學區房，但也並沒有完全覆蓋，而是選取其中的熱門小區，從這一層意義看，更多的是一種試探性舉措。
但郭毅認為，儘管只有29個小區被「限價」，但由於都是區域的熱門社區，控制住這些小區的價格，自然會對周邊房價形成影響，「這些小區相當於標杆，它們的價格下來了，其他小區的價格自然也要下降，因此，海淀的二手房指導價會促使市場成交價有所走低。」
中新經緯注意到，對口中關村二小的燕歸園小區，雖然不在指導價名單中，但部分房源近兩周也降了20-50萬元不等。
從全市看，北京的房地產市場正在迅速降溫。國家統計局數據顯示，2021年9月，北京二手房銷售價格環比下降0.2%，而上次環比下降，還是疫情最為嚴重的2020年2月。據北京中原市場研究部統計，今年9月，北京二手住宅網簽1.2萬套，環比下降23%，同比下降28%，創下近1年來的市場新低。
郭毅分析，北京二手房市場的降溫，主要還是受房貸收緊的影響，接下來的市場走勢，依舊要看信貸資金的鬆緊程度。
