5個月暴漲43%之後，上海學區房要涼了？
3月16日，上海市教委公佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，將實行名額分配到校和名額分配到區。簡而言之，就是每所初中的學生都將有考入優質高中的機會。
業內人士分析，按照上海教育新政，中考人數最多的區，重點高中名額就越多，重點高中一半以上的名額被均勻分散在各區各校。這樣的話，上海相當於在全市範圍內把優質教育資源「大餅攤開」了。
這樣「學區房還玩什麼呢」？
不久後，網傳上海知名老破小+雙學位小區梅園開始暴跌，有網友稱新政公佈前房產評估430萬，新政後房價變成了370萬，一夜下降了60萬！
5個月不到，漲幅高達43%！
多年來，教育領域的焦慮直接傳導到了房地產領域。
易居研究院對上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個學區相對熱的區域/板塊進行分析發現，這三個區域/板塊的價格在2019年較為穩定，而到了2020年尤其是二季度開始，浦東三林板塊、張江板塊開始出現價格明顯上漲，同時市場開始出現一房難求、哄抬房價、預期不穩等亂象。
而黃浦區學區房則相對保持了平穩，究其原因，在小升初階段黃浦區採取學籍對口升學，而浦東地區採取的是「戶籍對口」政策，這意味着買到相應的初中學區房即可入學，而教育資源的不均衡令局部地區房價高熱。
最瘋狂的表現莫過於浦東梅園街道，建成於1985年的老破小由於對口大名鼎鼎的「建平西」，其二手房價每年入學季之前都會迎來一波上漲，從未出現過跌勢。
本輪上漲從2020年5月開始發酵，並在10月份開始猛漲，5個月不到，漲幅高達43%。
在學區房瘋狂漲勢的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月—2021年1月連續10個月保持2.4萬套—4.45萬套的月成交套數，其中最高峰出現在2021年1月，此後121樓市新政迭加春節假期，2月份成交套數有所回落。
有一老破小的公房小區的房價從10萬元/平方米附近，漲至25萬元/平方米。
一夜下降60萬！學區房要涼涼？
就在所有人以為學區房的瘋狂還將持續的時候，上海市教委近日出台的一則新政卻給上海的學區房澆了一盆大大的涼水。
上海出台教育新政，「一石激起千層浪」
3月16日，上海市教委公佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。
根據新政：
委屬市實驗性示範性高中名額分配招生計劃占其招生計劃總數的65%，原則上按人數比例分配到各區，分配到各區的計劃中須有不低於20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校。
「全覆蓋」、「所有不擇生源的學校」，意味着頂級公辦初中和不入流的「菜中」，站在了同一起跑線——名額分配面前。而決定名額數量的，不再是區統考成績和生源口碑，也不再是初中有沒有親爹（同集團高中），而是學生人數。
這也就意味着，從優質初中考上優質高中的學生數量將明顯減少，而從普通初中考上優質高中的學生數量將明顯增加。
這樣一來，優質初中學區房的含金量降低，同時也會傳導至優質小學的學區房。
該消息一出來，不少人第一反應就是，學區房要涼涼了……
知名老破小房價一夜下降60萬！
「學區房」概念在上海遭遇了前所未有的衝擊。
近日，網傳上海教改政策公佈後，上海知名老破小+雙學位小區—梅園開始暴跌，有網友稱新政公佈前房產評估430萬，新政後房價變成了370萬，一夜下降了60萬。
樂居網房產經紀人也爆料稱，同樣在梅園二街坊，一套32㎡的學區房在新政前掛牌720萬，新政後立刻修改到699萬。
在上海鏈家的網站上看到，幾天前剛掛網的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價825萬，平均18萬元一平。
而多個在春節之前就掛網的梅園三街坊一套近30平米的房子，掛牌價728萬，平均25萬元一平米。前後對比，降幅接近30%。
微博上一位認證上海澤樂地產的顧問也表示，該學區房以前價格瘋漲一房難求，目前逆轉了：大量房源正在上架中……
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進此前表示：「新政策從教育資源均衡的角度出發，能夠使得家長理性擇校和置業，部分熱點學區房後續確實會降溫，或者說強勢的地位會略有下滑。這也就體現為認購的溢價率會下降，相關購房成本也會下調。」
進一步嚴禁「學區房」炒作
新政出台之後不久，3月19日下午，上海市房地產經紀行業協會向滬上全體房地產經紀機構發起「規範房源掛牌和信息發佈的自律倡議」。
鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網、21世紀房屋、信義房產、美凱龍愛家、志遠房產、佳歆房產、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產經紀機構和平台企業響應倡議，現場簽署了承諾書。
此次承諾主要包括四個方面：
一、是在線上、線下房源發佈信息中，不使用「學區房」進行推介、宣傳；在業務經營中，不以「學區房」名義，誤導購房者。
二、規範介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學校，不出現「升學率」、「對口」、「名額未用」等用語，誤導購房者。
三、不掛牌、不發佈未經核驗的房源，不掛牌、不發佈價格虛高的房源。
四、在信息發佈中，不出現「熱度排名」、「投資潛力」等用語；在經營活動中，不炒作、不哄抬房價，不擾亂市場。
深圳也出手了，試點大學區
3月16日，上海公佈中考新政之後，深圳也公佈了修訂之後的龍華區大學區學校積分入學辦法(徵求意見稿)，並向公眾徵集意見。
在市場人士看來，這是深圳首次提出「全區試點大學區制」。
其中，龍華區教育局將在民治小一選取民治中學教育集團民順小學校區、民治中學教育集團民新學校校區、龍華區教科院附屬實驗學校（世紀春城小區範圍）、龍華區實驗學校、深圳高級中學（集團）北校區5所學校作為新辦法實施學校。
初一選取民治中學教育集團民治中學校區、民治中學教育集團民新學校校區、龍華區教科院附屬實驗學校、龍華區實驗學校、深圳高級中學（集團）北校區5所學校作為新辦法實施學校。
據證券時報報道，在這當中，最受深圳家長關注的莫過於深圳高級中學(集團)北校區，原來帶這個學位的小區均價早已突破10萬。
就以最近發佈的二手房成交參考價為例，水榭春天一期的參考價為每平方米73000元。
而帶有深圳高級中學(集團)北校區的水榭春天5期的參考價就高達每平方米90500元。
雖然分析人士認為，本次深圳「大學區」改革試點，僅從入學積分制度進行微調，仍是單片區戶籍人口受惠，改革力度較小，對於遏制高價學位房效果有限，但仍有不少人認為，雖然龍華區的大學區制對遏制高房價效果有限，但是改革從來不是一步到位的，改革總會有希望。
北京：不得鼓動引導出售方隨意提高報價
北京房地產中介行業協會1月28日發文指出，北京嚴厲打擊惡意炒作和違規資金進入樓市是今年整頓房地產市場秩序的重中之重。
針對個別小區出現房價上漲苗頭並被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預期的現象，近日市、區住房城鄉建設委、市房地產中介行業協會多次約談北京市主要經紀機構負責人，要求各經紀機構及從業人員嚴格遵守相關法律法規，嚴格落實「房住不炒」調控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動引導出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發佈製造購房恐慌情緒的文章，不得參與「經營貸」「首付貸」「消費貸」等任何違法違規的房地產金融活動。
杭州也出手了
無獨有偶，據杭州市房地產中介行業協會微信號3月19日消息，3月12日，該會向全市房地產中介行業發佈《關於規範房地產中介服務行為的倡議》(以下簡稱《倡議》)，號召各房地產中介機構及從業人員、各房源發佈網絡平台從房源發佈行為、市場信息發佈行為、市場經營行為等方面對房地產中介服務行為進行規範。
截至3月19日，共計999家單位帶頭響應，簽署了倡議書，更多的單位正在陸續簽署中。
在房源發佈行為方面，《倡議》提出七條要求。包括：
房地產中介機構及從業人員不得鼓動賣家以明顯高於市場價格掛牌出售房產，
不得以個別高價成交個案引導賣家漲價，不得捏造虛假高價成交案例營造房價上漲等假象；
房地產中介機構不得受理並對外發佈掛牌價格明顯高於合理成交價格的房屋信息；
各房源發佈網絡平台應當做好房源信息維護工作，禁止虛假宣傳，及時下架虛假房源信息，如虛假價格、虛假面積、虛假圖片、虛假廣告等。
超高價學區房將成「歷史」？
對於上海而言，教育的逐漸公平化或將直接影響到學區房，超高價的學區房在此背景下將失去支撐力。
學區房之所以能夠賣出超高價，與其教育資源有着緊密聯繫。在很大一部分區域，學區房代表着學籍，接着代表着孩子能夠上哪所中小學，能夠有資格考入哪些高中。而此次上海的教育新政打破了這個邏輯，每所初中的學生都有升入優質高中的機會。
如果一定要說，上海教育新政動了誰的「奶酪」，那學區房必須位列其中。
「此次改革，各類初中升高中的機會會更均衡，這樣也會使得各區小學和初中的入學情況更加均衡。在教育資源分佈均衡的改革方向下，過熱的小學和初中學區房會降溫，真正有助於促進上海房地產市場的平穩健康發展。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如此認為。
「教育焦慮」不再？
上海市教委發佈了教育新政之後，其相關內容隨即便登上了微博熱搜。有網友在文章下留言：「北京還有其他城市會跟進嗎？」業內在猜測，這是不是一個改革的信號。
因為上學資格和學籍相聯繫，買房獲得學籍成為了許多家長的首選。
此次上海教育改革究竟會不會逐漸過渡到其他城市還不得而知。但可以看出，上海的教育新政在一定程度上緩解了家長們的「教育焦慮」。
有家長在社交平台的新聞下面留言，高中錄取名額分配到校後，家長可以選擇讓孩子就近上學而免去上學路上的奔波。同時，沒有考上優質高中對口初中的孩子就此便掉隊的焦慮情緒也將得到緩解。
