中國房地產企業破產案例居高不下。（pixabay圖片）
今年以來，中國房地產企業融資環境繼續收緊，企業破產數量居高不下，房地產行業面臨洗牌，並對購房者和金融機構造成衝擊。一旦房企破產，購房者不僅首付款拿不回來，其購買房產很可能已經被地產商抵押，從而面臨樓財兩空的風險；而一些金融機構，則被動成為房地產開發商的股東。
房地產開發商資金量斷裂風險增加
中國房地產規模巨大，根據高盛數據，2019年中國住宅和開發商庫存總額達到52兆美元，是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場，被《華爾街日報》稱為「史詩級泡沫」難題。為防止泡沫破裂，中共對房地產調控至今未有放鬆，並對房地產企業融資作出更嚴格限定。由於融資環境緊縮，一向依賴高槓桿經營的中國房地產開發商面臨資金鍊斷裂風險。
據中共法院網公告，2020年以來，房地產開發商破產500餘件，與去年全年450餘家相比，房企破產數據維持在高位，中國房地產行業面臨洗牌。
陸媒《21世紀經濟報道》9月3日報道，房地產行業洗牌波及面非常廣泛，一方面，牽涉大量購房者，另一方面涉及諸多銀行、信託等債權機構，甚至有結構化設計的私募股權、信託產品、資管計劃等，並牽涉大量個人投資者。
對於購房者而言，一旦房企資金出現危機，他們面臨的問題很可能是樓財兩空。
近期，上海多名購房者反映，一個位於浦東御橋板塊，貼近中環的房地產項目出現了問題。
一位購房者在2019年4月與上海海東房地產有限公司簽訂購房意向合同，購置了上海頤盛雲景苑的期房，6月交了七成房款500多萬元，正式簽訂網簽預售合同，8月份辦理銀行貸款獲批。
隨後，海東地產母公司三盛宏業爆出資金鍊危機，股權相繼被凍結。海東地產90%股權被轉至母公司債權人之一的民生信託。同時停止了房子的抵押撤銷和產權預告。
該項目共有198戶，均是2019年的期房，按照約定，2020年12月20日為交房日，現已全部停滯。
7月8日，海東房地產出具的一份承諾書顯示：截至目前時間已過，撤抵押的工作沒有解決，仍有60%的業主房產處於抵押未解除狀態。
購房者表示，「首付款都交了，現在很擔心，一旦公司真的宣告破產，我們業主都不是第一債權人。項目本身也沒有推進的跡象。」
購房者發現，他們此前支付的購房首付款，並沒有進入到購房合同中約定的監管銀行賬戶，而是流至其他的賬戶。而海東房地產的代表承認部分購房首付款被母公司挪用。
房企債務違約金融機構被動「債轉股」
目前，中共監管部門對房地產融資維持高壓狀態，尤其銀行和信託機構的涉房貸款業務進行嚴格監管。
9月4日，中共銀保監會披露30張罰單，對中國民生銀行、浙商銀行、廣發銀行、華夏銀行和中國華融公司涉及房地產的融資進行處罰，金額合計3.2億元。
然而，開發商債務已經累積到一定規模，在正規融資渠道收緊之後，只能通過其他成本更高的融資方式續借滾動，最終的結果很可能是債務危機的爆發。
在房企去槓桿的大背景下，現金流惡化的房企正在面臨即將到來的償債高峰。據彭博匯總的數據，年內剩餘時間至2021年，中國房地產開發商有超過7000億元人民幣以及600億美元債券到期。
中誠信國際分析師白茹等在報告中稱，未來房企對於金融槓桿的利用將明顯下降，那些經營效率較低、庫存壓力大、銷售回款與債務規模不匹配的房地產企業會面臨更高的信用風險。
21世紀財經報道稱，最近一兩年，多家信託公司就被迫無奈地接手了不少房企債務違約案例，被動「債轉股」，成為諸多地產項目的股東。
陸媒查詢工商資料變更記錄發現，多家信託公司都被動成為了大量房地產開發企業的股東。
例如，民生信託去年被動持有的瑜陽房地產開發有限公司90%股權，變成合肥文一地產公司的股東；持有的武漢原綠英赫置業有限公司的股權，持股比例66.67%，接手武漢原綠創變置業公司等。
一位信託公司旗下房地產股權管理機構人士表示，「信託不是開發商，本身缺乏項目處置和管理能力，就算被動接盤了，應該也不會去管理。」
他說，這使項目的處置越加艱難。
