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長租公寓青客疑似「暴雷」 租戶:好怕它成為下一個ofo

頻繁的暴雷聲,最終炸掉的是這個行業的聲譽,還有多少租客敢選擇長租公寓?

2019年夏天,剛畢業的楊圓圓決定前往上海工作。在只身前往陌生的城市租房時,她的選擇方向是青客、自如等國內知名的長租公寓平台。

「青客畢竟比較大,在全國各個地方都有分公司,應該可靠一點。」楊圓圓說。

在上海工作了小半年之後,疫情改變了職業規劃,楊圓圓在思量再三之後準備回到老家工作。3月16日,楊圓圓聯繫房屋管家要退房,但在辦完了退房手續之後,她辦理的兩萬多的租金貸卻遲遲沒有結清

3月底,她依舊收到了華瑞銀行發來的4月房租的還貸短訊。「我當時就很奇怪,房管告訴我手續辦理要一陣子,可能要4月份。」楊圓圓擔心影響徵信,還是選擇交了4月的房租。

一開始,管家回復楊圓圓稱自己已經提交了申請,但是審批、退款的速度無法控制。但在楊圓圓的持續追問之下,房管卻再也不回復了。

她在網上搜索後發現,青客的推諉並不是流程長那麼簡單。

在黑貓投訴上,青客公寓已經有高達4945條投訴,其中還有3915條投訴尚未完成,微博上也聚起了一批集中維權的租戶,他們或是退房之後押金與租金貸尚未結清,需要繼續還貸,或因青客拒付房東房租而被趕出門,或者押金被退回青客對賬App里,卻無法提現。

租客們與青客員工的溝通,圖由受訪者提供

維權的還有房東,部分房東連續幾個月沒有收到青客的房租和水電費,還被以疫情為要求減免房租,但青客沒有對租客減免。

對此,青客方面在4月2日回復新京報稱:由於疫情影響出現資金倒掛,且公司尚未完全復工,目前正在和房東協商,也在陸續支付房租。租客方面,被強制搬離的會進行安置,已經退房的租客會儘快解除貸款。

4月16日,青客發佈一則官方聲明,聲稱疫情給整個行業帶來了影響,但青客作為頭部企業代表一定會繼續堅守這個行業,小部分房東、租客的糾紛會逐步處理解決,爭取在3個月內逐步恢復正常。

青客的說辭永遠是「等」,但是租客們已經面臨被房東斷水斷電、換鎖的現實困境。

房門被上鎖,圖由受訪者提供

4月18日,21世紀經濟報道獲悉,建行旗下的上海建信住房服務有限責任公司(簡稱「建信住房」)進入接盤,目前已接下杭州青客5000間房源,並在上海、南京等城市做資產調查,挑選接盤房源。

楊圓圓告訴連線Insight,有一些沒有退房的租客,房管說可以轉到其他房租更高的房源,也可以轉到建信的房源,但是依舊不知道其他退房租客的押金和貸款怎麼處理。

作為「長租公寓上市第一股」,「流血上市」僅五個月,青客公寓就扛不住了。國內其他頭部長租公寓品牌皆是如此。

過年後,蛋殼公寓因要求房東減免房租、卻不對租客減免的「兩頭吃」行為,被稱之為「薅羊毛」,自如也因為續租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。

資本曾是長租公寓的續命良藥,但在密集的暴雷之後,加上疫情的影響,資本不再跟進,長租公寓的虧損就成了致命毒藥。

2014年-2015年的行業爆發潮以來,五年過去了,長租公寓為什麼還是這麼脆弱?

租金貸和房子退不了,還差點被房東趕出門

楊圓圓遇到了不少遭遇相似的租客。

她所在的一個300多人的維權群里,涉及貸款金額總計將近500萬。其中,有人在上海本地找了律師事務所打算訴訟,像楊圓圓一樣貸款金額較大的租客參與進了這場維權,共計20個人平攤4萬塊錢的律師費。

但律師很直白地告訴他們,不一定能保證把錢追回來,如果青客真的破產了,就算訴訟贏了也拿不回錢。

這個維權群里,不少人都辦了一年、甚至兩年的租金貸。

剛進入社會的楊圓圓並不知道什麼叫租金貸。「沒有被帶領去辦卡,就是錄了一段視頻,內容包括個人信息以及辦理的業務,比如我說辦理了19+2(付2個月的押金,房租+押金分期19個月)的分期。」她告訴連線Insight,她沒想到,管家口中的「分期」,實際上是「貸款」。

楊圓圓的房租是1500元左右一個月,她現在身上背的貸款還有兩萬多。剛畢業、工作沒穩定就背上這一筆數字不小的貸款,她不禁感到有些許壓力。

4月15日,青客在上海設了五個線下辦事處,通過上海地區的青客維權群,楊圓圓得知辦事處幾乎沒有人在辦業務。

她還經常在群里看到租戶無奈的維權行動:

辦事處的電腦屏幕被前去維權的租客換成了罵青客的圖片;

有人因與青客員工衝突報了警;

有人站在馬路邊上青客廣告牌下,舉着資料對來往路人高呼「青客是騙子」,極具諷刺的是,背後的廣告牌上印着「我們是青客,我們是好人」的標語。

對於租客們退房後依舊背負貸款這一問題,青客方面給的回覆是「因為疫情,公司還沒復工」,但是租客並不相信,「武漢都復工了,他們還沒復工嗎?」

這兩日,青客方面給出的回覆又換了說辭,大意為「目前復工人數還比較少,每天辦理業務的能力下降很多」。

「萬一像ofo一樣,給辦理退款,但是排到幾百年後呢?」楊圓圓和其他人並不相信青客的說辭。

租客們的維權,圖由受訪者提供

由於難以得到青客的反饋,受害者們只能找地方維權,他們嘗試了信訪、市長信箱、媒體曝光等多種方式,楊圓圓甚至在一天內寫了三封信投訴到市長信箱。

最近,租客們發現青客對賬APP上的退房功能直接下線了,甚至沒辦法辦理退租。

南京的青客租客李力亮告訴連線Insight,他的租金貸還有兩個月到期,即他需要在6月份退房。但是由於簽合同的時候有優惠政策,如果6月份他不能退房,就會自動再續房兩個月,用押金來抵房租。

他已經不想再在青客繼續住了,但現在連房子都退不了。

由於青客沒有及時支付房東房租,房東也開始採取措施。不少租客在網絡上聲稱自己被房東趕了出來。李力亮差點也成為其中之一。

4月8號,李力亮下班回家的時候發現房東在門口貼了通知單:2019年業主本人已告知青客如果不給房租,你們就要搬走。但現在青客託管公司房租一直未給,特告知4月10日搬!

房東們貼的告示,圖由受訪者提供

兩日內搬家的要求讓李力亮很為難。8日晚上,李力亮和另外兩個合租室友坐在一起商量之後,主動聯繫房東提出了解決方案:在合同到期前,每個月按原先房租的70%交給房東,如果青客把房租給到房東,這筆錢就退還給租客。

也就是說,萬一青客遲遲無法把房租給到房東,李力亮就需要一邊還分期貸款,一邊給房東交房租。

「租金貸+長租公寓」,一向被譽為是多贏的創新,而如今,租客卻成為其中的最弱勢群體。

問題在疫情前就已爆發,對賬App的錢無法提現

「我年前該退的到現在都沒退,別跟我說是疫情影響,你家12月底就疫情了啊?」有網友在看到4月16日青客發佈的官方聲明之後,憤懣地在社交平台吐槽。

青客的問題,並不是因為疫情才爆發的。

這並不是第一次青客沒有向房東付房租,去年12月,李力亮也曾因為青客未把房租交給房東而差點被「趕出去」。

2019年12月25日,原本應該是青客向房東交2020年第一季度房租的時間。但是房東沒有收到這筆錢,於是讓李力亮搬走。但當時,在與房管溝通之後,這筆錢很快被打到了房東青客對賬APP的賬戶中。

但這一次,李力亮連房管都無法聯繫上了。經過兩次青客拒付房租,李力亮連連感嘆青客「太不靠譜了、感覺被套路了、租個房太折騰了」。

但他無法聯繫到的青客員工,卻主動給李力亮沒有辦理租金貸的室友打了電話,聲稱房東要把房子收回了,要求他在24號之前搬出,讓他下載青客對賬APP,押金會退回到他的賬戶里。

「不過房東告訴我,去年12月遲付的那筆房租也被打到了他的青客對賬APP,這筆錢一直沒辦法提現。可能當時公司資金鍊就已經出問題了,退不了。」李力亮告訴連線Insight。

在上海青客公寓總部所在的辦公樓,曾有物業工作人員對媒體回應,青客是該座辦公樓規模最大的公司,在16樓買下了兩間辦公室,除此之外,在9、15、17、19、20等多樓層都租賃了辦公室,不過在過年前後都已經退租。員工也像「憑空消失了一樣」。

青客品牌部在對外回應時表示總部之前還沒有獲得復工資格,退租的部分搬至其他地方。

青客公寓年報顯示,2019財年青客公寓淨利潤虧損達4.98億元而在2017財年和2018財年,分別虧損2.45億元和4.99億元,即近三年青客公寓累計虧損達12.42億元

其他數據也並不樂觀。財報顯示,2019財年青客公寓總資產為17.997億元,總負債為26.106億元;近三年資產負債率分別為137.17%、143.82%和145.02%;現金流分別為0.44億元、1.17億元、0.88億元。

負債率攀升,現金流緊張,青客公寓作為長租公寓赴美上市第一股,情況一直以來頗為糟糕。

在2019年11月5日青客公寓在納斯達克上市之後,股價在短時間內一度漲至19.05美元/股,市值突破9億美元,但隨即又一路走低,目前市值與上市之初相比縮水三成。

新年後的2月至4月曾是租房市場期待的旺季。

但現在,以往的租房潮並未如期到來,反而迎來了租客的退房潮。

青客公寓在2月份對外回應,賬面還有1億元資金,以此粗略測算,大規模退租勢必對青客公寓的資金鍊產生影響,嚴重情況下甚至會斷裂。

這或許也就是青客方面推諉退租,甚至APP中押金無法提現的緣由。

一門危險而脆弱的生意

絕大部分租客的困境,就是從租金貸延展開來的。

銀行將整筆租金提前支付給長租公寓,租客每個月按時向銀行還貸,長租公寓將貸款金額擴充為資金池,將租客交房租和房東收房租的期限錯配,把貸款金額用於收房等市場競爭行為。

一般來說,在長租公寓辦理租金貸,會比每個月自己繳納房租便宜100-200元。看似對租戶和平台都有益的方式,一向被反對者冠上了「空手套白狼」的名號,即長租公寓把風險轉嫁給租客。

一旦長租公寓的資金鍊出現問題,無法向房東及時支付房租,租客就面臨着被房東強制退房的風險。無論是重新租房,還是與房東簽訂新的合同,租客的租金貸往往也不會停止,依舊需要背負剩餘的貸款。

租客和房東成為這場資本遊戲裏的試錯對象,長租公寓手握的一筆資金也大多用於高價收房。

2018年,前我愛我家副總裁胡景暉曾在面對媒體採訪時提到,市面上的長租公寓以高於市場正常價格的20%-40%在爭搶房源。一旦資金鍊斷裂,將出現房東驅趕租客的情況。

當時,自如CEO熊林、時任蛋殼公寓執行董事長沈博陽接連否認「長租公寓在通過價格戰的方式攪亂市場」這一觀點。但在數天之後,在鼎家爆倉事件中就應證了胡景暉的判斷。

鼎家爆倉事件中的一個受害者租戶告訴連線Insight,到最後她都沒有拿回錢,為了不被趕出去,又重新和房東簽了合同。

自從2018年下半年以來,長租公寓因資金鍊斷裂退場的消息愈發頻繁。據投資界報道,去年一年中僅媒體公開的陷入資金鍊斷裂、跑路、倒閉等的公寓數量就高達52家。

青客公寓的危機也同樣相似。

「青客公寓的問題主要是快速擴張帶來的資金鍊脆弱問題所致。」有業內人士向《中國經營報》記者表示,「前幾年長租公寓的盲目擴張『流血上市』,導致企業抗風險能力變差,對租金貸的過度依賴也使其流動性受限,疫情導致的退租和空置問題更加劇了資金鍊斷裂風險。」

另一家上市長租公寓蛋殼,情況也沒有更好。

3月25日,蛋殼公寓發佈了2019年第四季度及全年未經審計的財務報告。2019年全年,蛋殼公寓收入為71.29億元,同比增長166.5%,淨虧損為34.37億元,2018年虧損13.70億,虧損幅度同比擴大151.06%,經調整後的EBITDA為虧損19.22億。

在今年1月上市時,其發行價格13.5美元/股,截至4月17日收盤,股價為7.16美元/股,已經跌去46%。

長租公寓是少見的無法通過規模化帶來更多收入的行業。雖然租房價格不斷上漲,但由於頭部競爭更加激烈,平台拿房、營銷、獲客等成本同樣高企。

財報顯示,蛋殼2019年全年租金成本,較去年同比增長194.7%,由人民幣21.718億元增至人民幣64億元。由於廣告宣傳力度、公寓激勵措施加大等原因,年度運營開支102.79億元,與2018年的38.96億元相比增長163.8%。

據PingWest品玩報道,長租公寓企業優客逸家CEO劉翔認為,企業若持續幾個月出租率在80%,則面臨生死存亡的危機。目前很多企業的出租率已經低於80%這條絕對紅線。

在疫情之下,長租公寓比以往更加接近這條生死紅線。

在正常情況下,青客的續租率等數據也並不漂亮。財報顯示,2019財年,青客公寓與已終止租賃租戶的平均鎖定期為11.3個月,僅有5.5%租戶會選擇到期續租。在青客已終止租賃合同的租戶中,有48.4%租戶在預付款所涵蓋租賃期內終止合同,被沒收1~2個月租金。

從另一個角度來講,青客、蛋殼、自如作為國內頭部長租公寓企業,在疫情這樣的特殊時期,「兩頭吃」、漲價的行為屢遭曝光,惡名纏身的長租公寓,還會是一門受租客和資本青睞的好生意嗎?

平台虧損,資方燒錢,租客面臨被趕出去的風險。這一門生意里,沒有贏家。

頻繁的暴雷聲,最終炸掉的是這個行業的聲譽,還有多少租客敢選擇長租公寓?

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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