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這個「金九銀十」比往年還涼!開發商越降價 購房者越焦慮

近幾年,調控將樓市特有的季節性波動抹平了,「金九銀十」涼了幾年,但今年似乎比往年要涼,開發商集體焦慮。這不是販賣出來的,而是真焦慮。比如,「搶收」市場的份額爭奪戰,早在8月份就打響了。新盤普遍啟動全渠道代理,即中介全覆蓋、網絡全覆蓋。全民經濟人、全員賣房等肉身渠道,也不放過。過去,員工賣房是為了多拿獎金,現在是怕被炒掉。

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近幾年,調控將樓市特有的季節性波動抹平了,「金九銀十」涼了幾年,但今年似乎比往年要涼,開發商集體焦慮。這不是販賣出來的,而是真焦慮。比如,「搶收」市場的份額爭奪戰,早在8月份就打響了。新盤普遍啟動全渠道代理,即中介全覆蓋、網絡全覆蓋。全民經濟人、全員賣房等肉身渠道,也不放過。過去,員工賣房是為了多拿獎金,現在是怕被炒掉。

過去幾年,樓市順風順水,地產從業者,個個覺得自己倍兒有能力,但其實都是風口下的那個「幸運豬」。現在,風口突然沒有了,但定下的目標還是要完成的,特別是過去2年內頭腦發熱,以為能力超然,定下「千億目標」的房企們,現在被架上了燒紅的炮烙上。

於是,只好層層壓指標了,地產員工今年可謂壓力山大。恆大數萬員工在朋友圈轉發樓盤促銷信息,這是過去沒有的。時代地產的老闆定下了2020年沖千億的目標,但今年上半年只完成了年度目標(今年為750億)的42%。所以,就不得不祭出銷售目標和員工績效,甚至是去留掛鈎。

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當然,最刺激、最奪人眼目的,還是「價格戰」這個殺手鐧。地產界有句俗語,「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」。現在,「凡推售、必優惠」已是共識,9折新推盤、8折尾盤」比比皆是。8月份,全國商品房銷售同比增長了4.7%,增速創近年來的新高。各界都認為,除了去年8月市場較差(造成低基數)以外,開發商的無孔不入的營銷戰、價格戰,也發揮了一些作用。但即便如此,房子也非常不好賣,新盤去化率普遍在30%以內。

「金九」開局的上半月,35城新房成交同環比都下跌了7%。要知道,此前重點城市已連續跌了2個月了。開發商的焦慮,將樓市的主導權讓給了購房者。現在,買方市場的特徵明顯,訪客量還不錯,但「觀望為主,不急於成交」。因此,繼續祭出降價手段,只能使市場越來越疲軟。

而且,開發商越降價,購房者越焦慮:「我這個時候買,會不會買貴了?開發商的降價和優惠,會持續多久?降到什麼程度?這一輪的底在哪裏?我能否抄到?」這山比着那山高,即使折扣已經很誘人,但總覺得還有優惠空間,總覺得送裝修、送車位、送面積還不夠。

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注意的是,現在新房在售庫存很低。克而瑞監測的27個重點城市中,22個城市的庫存消化周期低於12個月,11個城市的庫存周期低於6個月。既然短期供求這麼緊張,為何新房降價也難賣?因為,除了新盤競爭之外,二手房這個開發商眼中的異類生物體,正在以其生猛彪悍的作風,大舉侵入新房生態圈,並徹底修訂了樓市的遊戲規則。現在,一二線熱點城市二手房掛牌量多是「10+」的水平,差不多都比去年底要翻一倍,遠比新房供應要多。

比如,目前深圳、杭州、重慶、成都二手房掛牌量分別有6.3萬套、10萬套、11.7萬套、11萬套,分別比去年底增加3.3萬套、1.5萬套、7.1萬套、5.2萬套,普遍要比新房在售庫存高30%以上二手房掛牌量暴增,似乎是一夜之間發生的。3個月前,銀保監會主席郭樹清曾說過,「靠房地產理財的居民都會發現很不划算」。現在來看,還真是那麼回事兒。

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考慮資金成本、交易成本、機會成本、房屋折舊等等,這兩年買房的話,不虧就是賺啦。為什麼呢?因為房價漲幅收縮,蓋不住成本了。據中泰證券統計,上海持有房產的成本大約是9%也就是說,如果上海房價不漲,或者漲幅低於9%,那麼買房者其實就會出現賬面虧損。在深圳,這幾年加槓桿投資房產的職業炒客很多,其中有一位炒客與筆者私聊,他是2017年加槓桿買房的,儘管房價上漲了20%,但算下來並未盈利,還不如投資理財呢!

賺錢是炒房的王道,不賺錢了,就得套現,畢竟成本擺在那裏。問題是,現在交易成本太高,各種稅費高達房屋總價的6%-10%動輒幾十萬的成本,要一次性拿出來,在需求不再任性的情況下,市場的表現就是「看的多、買的少」。貝殼統計的典型14城中介帶看量,近幾個月一直在高位,但二手房成交卻慘澹,周期高達4-6個月。結果,就是業主不得不降價。

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剛剛發佈的8月份70城房價指數顯示,20大城市二手房價格連跌3個月。當然,二手房跌價,也是被新房逼得。試想,新房一邊限價,一邊打折,還有交易成本優勢,二手房價就得降到和新房價格差不多的水平上,甚至比新房還要低,這就形成了二者相互競價的新規則。

去年,各地新房限價,儘管出現「排隊搶房」等亂象,但直接導致了二手房市場的低迷。緊接着,今年二手房降價,也將新房逼向死角。開發商心裏很清楚,政府限定土地出讓溢價、限定新房價格漲幅,本質上就是切斷從「地價-房價」、從「新房價格-二手房價格」的房價傳導渠道,將地產歸類為收益平庸的資產。因此,地產商唯一的選擇,就是加快出貨。

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「房住不炒」喊得擲地有聲,落地時潤物細無聲。因為,樓市這個龐然大物,它綁架了去除槓桿、消耗泡沫的路徑,即「老成謀國,時間換空間」。新房價格還要上漲,一來過去幾年地價高,二來允許一定的漲幅,才能保持財富的美好念想,需求端才不至於啞火。這樣,對土地市場也好、商品房市場也好,都是好事情。畢竟,祛除地產依賴不是短時期能解決的。

但是,樓市前景清晰,其作為資產的尾部溢價,不知不覺中消磨殆盡、昨日黃花。當然,無論房價還是交易量,高位平衡是多方共識。政策要拿捏和權衡,比如剛剛公佈的貸款市場報價利率(LPR),5年期的保持不變,並未定向加息。顯然,樓市冷了,要穩定一下。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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