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2019年你買/租的房 質量歷史最差

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去年聊過這個話題,今年「3·15」再聊聊。

不管你愛不愛喝酒,「來一瓶82年拉菲」這句台詞你肯定聽過,年份好的葡萄酒價值更高,這叫做「大年」,而如果天公不美,自然災害頻發,這就是「小年」。

房地產也一樣,因為調控,在銷售環節呈現明顯的「大小年」變化。而很多人忽視的建築質量其實也一樣,房價在上漲的時候,房屋質量問題只要問題不大,都會被忽視。

而2019年(2018年四季度開始),因為房價逐漸開始出現了平穩下行的苗頭。這些質量問題將會非常非常集中的開始爆發。越是小城市質量問題越大,因為監管越少。

媒體的報道已經很多:龍頭房企從2018年開始,群體性的質量問題頻繁出現。其實這是因為被關注,中小房企的問題更多,嚴格來說,龍頭房企的質量問題概率遠遠低於中小房企。

除了買房,租房也同樣躲不過質量問題,從2018年所謂的長租公寓甲醛事件爆發,而甲醛一般都是高發在夏季,隨着這些公寓企業跑馬圈地,2019年過幾個月,租賃房甲醛事件將爆發的更嚴重。

當下在國內最好的板材基本也就是E0,即使這樣,也必須減少使用面積,才可能會環境合格,而更多的其實是E1板材。

再疊加上國內各種輔材的問題,施工工藝問題,所以如果單純從裝修角度,很難很難避免這個空氣污染。就算單件家具的甲醛含量達標了,一旦全屋裝修起來,你也無法保證所有家具建材的甲醛揮發加在一起,是不是超標了。另外包括玻璃膠等物品更是污染的大戶。

偉哥查了很多資料,有個簡單的計算辦法。

而簡單的計算辦法,也就是如果你家所有都用的E0板材,那麼如果所有板材的面積超過地板面積的2倍,這個屋子空氣基本不合格。

如果你家所有使用的E1板材,那麼所有板材的面積超過地板面積的50%,你家空氣基本不合格!

官方的數據也顯示了最近2年的房屋質量問題非常嚴重。

住建部主導的全國工程質量安全提升行動。

2018年第二季度,各地共下發監督執法檢查整改單131556份、行政處罰書7111份,處罰相關單位6282個,處罰相關人員2656名。從行政處罰數量看,北京市、山東省、江蘇省處罰力度較大。

2018年第三季度,各地共下發監督執法檢查整改單137479份、行政處罰書7799份,處罰相關單位6460個,處罰相關人員2634名。從行政處罰數量看,北京市、重慶市、江蘇省處罰力度較大。

2018年第四季度,各地共下發監督執法檢查整改單138954份。

2018年1-10月,全國共發生房屋市政工程生產安全事故637起、死亡736人,比去年同期事故起數增加39起、死亡人數增加33人,分別上升6.52%和4.69%

未來:你會看到越來越多的新聞曝光外牆脫落,而這是建築質量最顯眼的代表!一經歷風雨,外牆就出現問題,如果有輕微地震,質量問題後果不堪設想。

那麼出現這些問題的原因有哪些?其實簡單的總結一下:

最大的問題:按照《民用建築設計通則》規定,重要建築和高層建築主體結構的耐久年限為100年,一般性建築為50-100年。居民很顯然不屬於「重要建築物」之列,大部分房屋的結構年限本來就是50年!而且從實際施工角度看,大部分房屋質量並扛不到50年之久!

過去2年,有很多開發商違規使用了雙合同,在網簽價格之外,通過裝修車位等分攤了大量的房款。而2018年四季度開始恰恰是收房的高峰期,過去很可能以為房價上漲而掩蓋的各種問題,將在2018年4季度到2019年出現井噴。

1.快周轉的惡果,2018年是快周轉惡果爆發元年

所有的房地產企業都強調快周轉,雖然快周轉並不必然出現問題,但從概率角度看,快周轉下,各種質量問題的爆發概率更是越來越高。

而且有很多企業快周轉+全員跟投,這種情況下,很多破壞基本事物規律的快周轉出現了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場佔比看,越來越高。

2018年你買到的房子,大部分都是快周轉企業快速蓋的。祈禱吧。

2.限價的惡果

很多人說,限價下,開發商也賺錢啊。其實邏輯不是這樣的,因為限價,導致開發商感覺自己虧了,而且最大的問題是大部分開發商不擔憂銷售問題,這種情況下,一房難求,房子蓋的太好反應不到市場價格上。

導致大部分開發商都不求產品,只求完成任務。

能不送的就不送。精裝修標準越來越低,逐漸開始產業化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯,想要精裝修麼?購房合同外再簽一個新的外包合同,當然錢也是要另附的。還有的就是車位不送,不租,只賣。車位價格越來越高。

裝飾減配。初級手段外檐石材變塗料;這錢省的讓行外人不經意間就可以忽略,綠化減配,江南園林變疏林草地;

設施減配,園林小品、桌椅板凳通通刪去,石材路面變柏油,參天大樹變樹苗,電梯內的裝飾不鏽鋼變成大鏡面等等等。

3.土地價格與銷售價差越來越小。

2016-2017年地王集中,而在2018年上市銷售的時候很多企業發現,地價與房價接近,這種情況下,只能嚴控建安成本了。

當然也有人說,建安成本佔比不高,控制意義不大,對於很多接近虧損或者已經虧損的項目來說,任何成本都會收緊。

4.建材成本明顯上漲。

這是一個最大的問題,很多開發商的建設量是外包、分包,但對於建築商來說,也面臨巨大的成本壓力。

河南鄭州航空港區混凝土協會14家企業集體發佈商品混凝土調價通知,使用河砂的混凝土結算價格執行640元/立方米;廣州地區的也漲破600元/立方米。這一價格已較去年翻了一番。

國家發改委價格司發文給內蒙古、福建、江西、河南、湖南、湖北、廣東、四川省(自治區)八個省發改委(物價局):要求各地針對各省砂石、水泥、混凝土價格上漲的情況迅速摸清情況,分析原因,並加強市場調節監管。

1月以來全國水泥價格與去年同期同比有10.51%的漲幅。從去年前年開始,國家對於環保越來越重視,各省市都在搞「煤改電,煤改氣」工程,減少煤炭的使用量,保護大氣環境,在那個時候,許多的磚廠都被強制拆除,一個鄉鎮留一到兩個的磚廠,從那時候起磚就開始漲價了,且一直在漲。

如今購買水泥需提前一個月預付款,且水泥廠家並不能百分百保證隨時發貨,需按照廠家的調度。

最後,偉哥給你幾個建議:

首先,儘量別買2018-2019年施工建設的房屋。因為不僅僅是開發商沒錢,現在建造商也虧。

其次,如果買,就儘量買大開發商、大城市的物業,相對質量要好。大企業出問題的概率低,出問題了也能找到人解決。

第三,能別買精裝修就別買精裝修。容積率越高的項目,問題越大。

第四,租房別租新裝修的,出租房這些二房東裝修的兩年內房子千萬別租。

責任編輯: 秦瑞  來源:博客 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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