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貿易戰下 香港樓市股市齊跌 零售遇寒冬

——施永青:中國需要制度大改變 樓市才能復蘇

在中美貿易衝突、人民幣下跌,加上美國國會報告促重新檢視《香港政策法》或令本港獨立關稅區地位不保等影響下,香港經濟出現放緩跡象,零售、股市、樓市等皆吹淡風。

繼仲量聯行預測香港樓價出年或跌25%後,羅兵咸永道22日也將香港樓市在亞太區的投資價值排名,從第14位下調至18位。中原地產創辦人施永青預測樓價跌兩三成,更稱“中國需要大的系統、制度改變,比如黨國關係等”,樓市才有機會復蘇。

在美國會報告公布兩天後,港府上周五(16日)公布的第三季國內生產總值(GDP)數據顯著放緩,錄得2.9%增長,不但遠低於預期的3.3%,更比第二季減少0.6%,連續兩季出現放緩。港府解釋為“大環境轉變”,隨着中美貿易戰持續升溫,外圍不利因素增加,預計第四季本港經濟增長減慢,全年經濟增長調整至3.2%。

事實上,自今年貿易戰硝煙四起,恆指從今年最高位32,966點逐步回落,跌至昨日的26,019點,累跌約兩成。樓市也開始下滑,寫有“xx第一滴血”字樣的樓盤簡介到處都係,有二手樓業主甚至狂減二三成,損手離場。一手新盤搶購火爆現象不再,甚至有內房企因債務危機,以低價出售港地港樓套現。仲量聯行早前更明言“香港樓價十年上升的周期已經結束”,樓市確定已經進入下行渠道。該行更預測如果貿易戰和股市跌勢持續,本港樓價出年或跌25%。

參考過往數據,股市、樓市幾乎同步下跌,最嚴重的一次係1997年亞洲金融風暴。當時湧現大量“負資產”,樓市交投量下挫幅度介乎41.7%至67.5%。此外,2008年金融海嘯及2015年“港股大時代”結束後,樓價也一度下跌。

樓價從高位跌5%施永青:未來兩三年續跌

施永青(宋碧龍/大紀元)

對於樓市走向,中原集團董事施永青昨出席記者會時表示,雖然中原指數顯示本港樓價從高位僅下跌5%,但成交大插水,二手市場和高峰期比較已經跌了五、六成,與年初比較跌約三至四成,想套現的業主自然要減價出售。但認為調整幅度仍相對少,比高位跌約5%,個別跌10%。

相對股市跌一兩成,他認為現時樓價跌幅較少。施永青更預計,樓價調整唔係一年半載可以完成,“估計最快也要兩三年”。

對於跌的幅度,他就沒有咁悲觀,因為97年樓價升幅高達六倍,較現在升幅一倍還高,“升得少也就跌得少。有些投行估計跌四成,我認為沒有,跌兩三成左右吧。當然如果大環境越來越惡劣,那就很難講了。”

黨國關係改變樓市才有機會復蘇

至於樓價何時回升?他認為要待中國大陸於美國施壓下,揾到經濟新亮點,只有“量”變不夠,要“質”變。一係生產力改變,比如科技發明創新,降低成本,另外就係生產關係的改變,即系統、制度上的改變,“包括黨國關係、國民關係、僱用關係,這些都係要比較大的制度上的改革”。

他稱,現在要看外部環境的變化倒逼中共做體制上的改變,包括黨扮演的角色,“才有機會抵擋到美國的全方位施壓”。唯有這樣,中國經濟重現活力後,香港地產才能恢復增長。否則靠地產帶動經濟,造成產能過剩、增加庫存,令投資無法收回,這些都幫不了多久。“純粹靠貨幣政策,這次係解決不了問題的。”

至於大陸樓市,他認為問題更多,比如三四線城市供應過剩,變成樓無人住,浪費錢。他預計未來地產不能擔當經濟的火車頭。

貴价一手納米樓被搶購的時代不再,地產代理生意也大不如前。(錢正富/大紀元)

本港樓市亞太投資排名再跌至18位

本港樓價曾係投資者保值的“金磚”,但現在吸引力亦跟隨成交量急跌而減退。羅兵咸永道及城市土地學會昨發表《2018亞太區房地產市場新興趨勢》報告,就亞太地區出年投資及發展前景排名,本港在房地產發展方面從舊年第14名跌至今年第18名。

羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基解釋,排名下跌與機構投資者擔心中國收緊法規,令流入香港市場資金減少等因素有關。

近期新盤發展商降低新盤售價,蘇國基認為這反映住宅市場開始轉弱,中美貿易戰可能在短期內影響買家購買豪華物業的意欲,但市場潛在需求依然強勁。

另外,本港樓市吹淡風,財政司司長陳茂波日前稱,樓市屬有序調整,若確定樓市進入下行周期,轉勢後會考慮放寬按揭成數。

對於港府會否“減辣”(對樓市政策減輕力度),蘇國基表示,需要繼續觀察樓市係否真正轉勢,而政府辣招(政策或者措施)能確保樓市穩定發展,何時減辣仍有討論空間。他預計本港樓價不會懸崖式下跌。

一直建議港府撤銷辣招的香港中文大學經濟學系副教授庄太量表示,辣招對香港樓市發展不利,因辣招非但未能遏抑樓價,反而造成“賣家市”,即二手業主不願意放盤,變相炒高樓價。他認為港府最有可能放鬆辣招的第一步,就係放寬按揭成數。但他對樓市走勢不太悲觀,因本港經濟基本數據仍算穩定,失業率沒有上升,故認為樓市不會大跌。“因為深圳樓價已和香港貼近,除非深圳大跌,才會影響到香港樓市跌。”

零售協會:全年僅單位數升幅

貿易戰致大陸經濟轉差,人民幣貶值,大陸客購買奢侈品的意欲減少。(大紀元資料圖片)

除了樓市、股市外,本港零售市道也出現放緩跡象。未到聖誕,香港零售管理協會新任主席謝邱安儀已預期,本港第四季零售市況的增長情況開始放緩,聖誕節的銷售情況只與舊年同期持平,預計今年全年有單位數升幅。

她指,零售市道自今年9月份起開始放緩,認為零售市場充滿挑戰。主因係中美貿易戰影響浮現,打擊大陸經濟,也間接影響大陸客來港意欲,尤其對高消費品例如珠寶首飾的銷情,打擊更大。至於人民幣貶值,亦會進一步影響大陸客來港的消費力。

雖然廣深港高鐵及港珠澳大橋通車後,令旅客來港人數增加,但協會指對整體零售暫未見全面受惠,期望港府及旅遊界將旅客疏導至市區,令更多地區及零售界得益。

另外,受中美貿易戰、人民幣貶值及股市波動影響,本港化妝零售巨頭莎莎(0178)雖然半年純利按年增長84.5%至2.03億元,唯主席及行政總裁郭少明也表示看淡前景。預計莎莎第二季同店銷售增長放緩,第三季同店銷售僅錄得單位數增長。

莎莎發表“看淡零售”言論後,遭大行削目標價兩成,昨收報3.15元,跌一成。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:大紀元記者梁珍、江夏香港報導 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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