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孫立平:回望2015 如果沒有房地產去庫存 沒有棚改貨幣化

今年以來,我腦子裡最近經常浮現一句話,叫回望2015。說得更具體一點,叫做:回望2015:假如沒有房地產去庫存,沒有棚改貨幣化。

今年以來,我腦子裡最近經常浮現一句話,叫回望2015。說得更具體一點,叫做:回望2015:假如沒有房地產去庫存,沒有棚改貨幣化。

我曾經多次講過,過去的二十年是一個以房地產為中心的時代,整個社會都是圍繞房子來轉的,無論是整個國民經濟,還是人們的生活,都是圍繞這個東西來轉的。所以過去的二十年,可以說中國的經濟很大程度上就是跟着房地產、跟着房子走過來的。

對於過去20年房地產中的是非功過,人們會有許多不同的評說。中國在20年的時間裏,解決了大幾億城鎮人口的住房問題,當然,在這個過程中,也造成種種問題,比如經濟結構的扭曲,一定程度的房地產泡沫,老百姓的支付和消費能力被耗乾等等。

在這樣情況下,特別是在住房問題已經解決得差不多的時候,適時地將房地產邊緣化,將經濟轉向實體經濟和民生,就成為一個必須解決的問題。

從這個意義上說,2015年,特別是2015年年底,是一個重要的轉折點。

實際上,到了2015年年底的時候,從全國的情況來看,房地產已經處於這樣的一種狀況:全國絕大多數地區房價,包括經濟發達地區的房價,已經基本保持平緩狀態。比如,江蘇的蘇州、廣東的中山,在2015年之前大約有五六年的時間裏,可以說房價基本上是紋絲不動。蘇州大體上就是在一萬塊錢上下,中山差不多是七八千塊錢。而且在我們身邊也可以發現,那時談論房價的人、關注房價的人已經越來越少。

或者換句話來說,在房子這個問題上,當時中國已經開始逐步進入一個正常的狀態。

但就在這個時候,發生了兩件重要的事情,使得房地產,從而使得整個中國的經濟和社會生活發生了翻天覆地的變化。這兩件事情,第一件就是房地產去庫存,第二件就是棚改貨幣化。

先說第一件。從2015年年底開始,房地產去庫存的政策陸續出台,降低首付的比例,在貸款的利率上給予優惠,這是普遍的做法。甚至在一些地方實行零首付,有的地方鼓勵大學生買房,當時瀋陽鼓勵大學生買房零首付曾經轟動一時,引起很多人的關注。有的地方對於收入比較低的群體,包括農民,買房還給予一定的補貼。

這些措施對於房地產市場重新熱起來,對於房價的新一輪上升起了重要的推動作用。一時之間,一二線城市,特別是一些經濟比較發達的二線城市,房價迅速翻了一番。也正因為這樣,由於房價上升過猛,一些地方開始在中央的督促下不得不採取調控措施。

就在這個時候,第二件事情發生了,那就是棚改的貨幣化。對於所謂棚改貨幣化,需要簡單介紹一下背景。棚戶區的改造可以說是一個由來已久的政策,是這些年一直在推進的,但是在過去相當一段時間裏推進的速度很慢,一個很重要的原因就是地方政府沒有錢來推動。就在這個時候,人們想到了一個辦法,就是開設抵押補充貸款,從而開始實行棚改的貨幣化。也就是說你不是沒錢嗎,央行把貨幣發給政策性銀行,然後政策性銀行把棚改專項貸款發放給地方政府,地方政府用這個錢就去推進拆遷,把錢付給拆遷的老百姓。老百姓得到了現金,但是買房子還不夠,那自己再添一部分,這樣就形成了一個巨大的房地產市場。

從我接觸的一些地方來看,不少城市棚改的貨幣化已經達到了百分之百。2016年,當時熱點主要是在一二線城市,人們的注意力也在一二線城市,所以當時棚改的貨幣化對於三四線城市、五六線城市起的作用呢,還不是很明顯。但是過了2016年,因為一二線城市房價漲的太多,政府頻頻出台抑制房價的政策,在三四線城市、五六線城市棚改貨幣化所開闢的這樣一個市場就越來越明顯,越來越引人關注。

於是就在一二線城市房價稍微平穩的時候,三四線城市、五六線城市、甚至七八線城市,房價迅速翻了一番。

所以總體來說,這兩項措施,最後的結果是使得整個中國房價翻了一番,在有的地方可能一番都不止。而房價的上漲造成了多方面的影響,其中一個很重要的,就是耗幹了居民的購買力,耗幹了居民的消費能力。你可以想,過去這三年的時間裏,如果不是房價翻了一番,老百姓就是買同樣面積的房子就意味着少花將近一半的錢,居民由於購房增加的家庭債務就可以減少一半。

如果這三年時間裏老百姓在購房上花的錢能減少一半、由此增加的家庭債務能減少一半,那麼現在老百姓的購買力、消費能力可能就非常的不一樣。

所以現在回過頭來看,如果房價就穩定在2015年的水平,那時候的房價相對於居民收入水平確實也有點高,但如果以時間換空間,房價就穩在這個水平,過幾年物價上來了,房價也就可以平緩着陸了。

如果再通過政策的引導,使得房地產逐步邊緣化,使整個國民經濟轉向實體經濟和民生方面,現在的結果可能就非常不同。特別是在中美貿易戰發生,國際環境和外部市場發生很大變化的情況下,內需的狀況,老百姓的消費能力,可能就會比現在好得多。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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