重陽節假期前夕香港本地樓市有兩個相當重要但負面的消息，
其一是新一期居屋截止申請，超額60倍是歷年之冠。
其二是山頂文輝道地王流標，政府宣佈出價競投的財團出價太低而收回。
兩個消息表面上看沒有關連，一個涉及超貴重位置地皮，之前估計地價可能高達每呎十萬元；另一個是置業階梯的最下層，只因政府改變政策調低折扣至五成二才出現逼爆的盛況。但只要仔細想想就能明白，兩個訊息其實不約而同是加快樓市轉淡的趨勢，隨時令樓價下跌的速度更快，跌幅更大。
居屋踴躍中小型樓宇或爆減價潮
今期居屋申請大幅超額早在預期之內，因為政府既把定價折扣從市價七成調低為52%，等同把居屋包括市區居屋半價出售。以市區樓價為例，中小型單位至少在每呎萬五至萬八元，七折定價每呎也在一萬二千元以上，四百呎單位售價最高要五百萬元。即使是綠表戶想申請也非常吃力。現在改為五折，原本五百萬的單位即時跌至三百多萬，負擔將會輕得多，不管綠表、白表家庭自然趨之若鶩。
那為何居屋申請踴躍會是利淡訊號呢？因為它意味對中小型樓宇的剛性需求大幅減少，令這些上車盤的樓價面對龐大的下調壓力。
要知道申請居屋的家庭收入及資產有嚴格限制，他們向來是中小型單位特別是新界上車盤的重要買家，過去幾年樓價飆升令他們更心急入市以免樓價進一步拋離家庭負擔能力。現在政府把居屋來個半價發售，而且表明陸續有來，這些家庭自然不願再在私人樓宇市場勉強追價爭逐上車盤，改為集中在居屋市場碰運氣。中小型單位的需求將因此而明顯縮減，對樓價肯定形成重大的下調壓力，迫使業主降價兩、三成以跟居屋競爭。
其實早在上月新一期居屋開始申請時，二手居屋市場、新界中小型樓宇已開始出現減價潮，低價成交一個接一個。到近一個星期新推中小型樓盤更出現多宗撻定個案，反映樓市下調壓力之大已令投資者、用家開始卻步。
山頂文輝道貴重地皮流標是個更關鍵的利淡訊號。以位置看，這幅地皮可說是山頂最後一塊可供大型發展的豪宅地皮，在香港也再找不到另一塊類似的優質地段（明日大嶼都會更不會有），即使不能算是無價寶也非常接近有買貴冇買錯的境界。
地王流標貿易戰打擊地產商信心
像這樣罕有的地皮發展商理應爭崩頭進取出價，務求把地皮收入自己的「地產王國」，將來建成一個「天比高」的大樓或萬呎地標豪宅。誰知不但四大地產商在入標出價時勒住勒住，另一個由多家發展商合組的財團同樣出價保守，完全沒有志在必得的氣派。
這種極保守的取態只有一個原因，那就是地產發展商對本地樓市、經濟前景都不看好又或至少看不通，即使「只此一塊」的山頂地王也要左計右計，並壓低投標價以免承擔過大風險，以防地王變成債務包袱。事實上發展商對本地樓市及經濟前景持保守看法非常合理，利率向上已不算是最大衝擊，真正的危機在於中美經濟戰及中國經濟走樣。
從今年中開始中美貿易戰已從虛驚變成現實，並且越演越烈，雙方爭拗的調子也越來越高，未來一、兩年只怕都難以解決。全球經濟增長將因此大受打擊，當中香港及中國經濟受創都將比美國大。
更糟的是，中國經濟增長本已在放慢，加上特朗普貿易戰的陰乾效應，出口及製造業兩大火車頭將會失速，企業則缺乏資金周轉，必須出售資產應急，其中最可能出售的就是獲利甚豐的港物業包括豪宅。換言之，本地豪宅單位包括山頂住宅單位未來一年將出現沽售套現潮，樓價下調的壓力只怕比中小型住宅更大，劈價劈得更狠。既然有這樣的預期，發展商出價自然審慎，隨時按原本估價下調三成或更多，政府收回不賣也就不奇怪了。
近一個月本地樓市已然轉勢，減價一成的成交比比皆是；再加上山頂地王流標，中小型住宅需求下跌，樓市正面對上下交煎的困境，樓價短期內下跌三成絕不為奇。
