香港房地產正逐步進入一個敏感時刻。一方面是樓宇單價屢創新高，另一方面是二手樓市的議價空間漸增，頻頻出現大額減價卸貨情況；更甚者，部分地區的成交價已經開始低過銀行估價，反映出業主開始願意以低於市價賣樓。
最新創下單價新高的是位於香港中半山的豪宅「騰皇居」。該屋苑的一個中層單位以6430萬元（港元，下同）售出，呎價超過4萬元，創下全香港屋苑呎價新高。原業主於2012年以4888萬元購入單位，這次易手，賬面獲利1542萬元，回報高達32%。數據顯示，屋苑5月份時中層B室，成交價4900萬元，實用面積1236平方呎，呎價算下來有39644元，當時已經創下香港屋苑的新高呎價，沒想到3個月之後，最新成交的單位比舊紀錄再高出7%。
另一個吸引眼球的豪宅成交案例是淺水灣「福慧大廈」的低層B室，以總價1.2億元轉手，單位面積2499平方呎，成交呎價48019元。業主在1992年以1100萬元購入該物業，這次出售，賬面獲利近1.1億！
有人漏夜趕考場，有人辭官歸故里。在二手豪宅成交屢創新高的同時，也有香港二手盤業主開始大幅折讓退出市場。
屯門一位投資客在額外印花稅屆滿當天，立馬減價40萬元沽貨。根據地產中介的數據，這個物業位於香港青河坊多寶大廈高層A室，實用面積約246平方呎，投資者2015年8月購入，原本叫價400萬元放盤，不久前持貨剛滿3年，不再受香港額外印花稅的影響，因此當即減價40萬元，以360萬元易手。
香港樓市面臨變局
屢創新高與頻頻出現的減價賣盤同時出現，顯示香港的房地產市場正處於一個敏感的時刻。背後的原因主要來自內外兩大方面：從內部因素來看，港府推出空置稅，令二手樓市添壓。從外部因素來看，美聯儲加息迫使香港銀行跟進，導致按揭利率上行，令購房者卻步；此外，全球資本加速向美國流動，香港的財富效應縮減，也令香港樓市承壓。
|香港批准徵收一手房空置稅
先看香港政府推出的空置稅，它的推出直接衝擊二手市場。
空置稅是今年6月底決定推出的稅種，港府以「一刀切」的方式，向空置超過1年的一手樓單位徵收「額外差餉」，稅率是應課差餉租值的200%，相當於樓價的5%。該稅種主要是針對一手物業，針對的是那些持有新落成但尚未出租或出售樓宇的發展商。港府明確表態，希望發展商不要「捂盤」，而是要確保將興建的樓宇及時推出市場，不管是出租或出售均可。
這一招成為林鄭月娥地產「新六招」中的最快見效的一招。
在一手空置稅影響下，發展商明顯改變銷售策略，加速推出現樓新盤清貨，而且加快了新盤的出售及出租計劃。可以看到，香港現樓新盤成交比例不斷攀升。根據港媒的統計，截至8月28日，8月份現樓成交逼近1000宗，是7月的4倍多，佔整體一手成交比例更高達8成。
在香港，新盤銷售通常會給買家提供各種優惠，有的是價格優惠，有的是賣方低息貸款，還有的是提供信用卡積分等，不一而足。如果新盤開售價貼近附近區域市場價，會對同區的二手樓市場造成較大的衝擊。
一些新界的地產中介表示，受元朗區新盤推售搶客影響，屯門區二手交投極為淡靜，令區內二手樓盤的業主心態轉淡。有心想賣樓的投資者見勢頭不對，為了鎖住利潤，急忙降價出售二手樓盤。
除上述青河坊的減價案例外，在屯門另一個物業「兆軒苑」，有業主原本叫價460萬元，後在10天內連減4次價，最後以412萬元，減幅逾10%「卸貨」。在上水中心，也有業主急忙減價賣樓。該物業實用面積330平方呎，業主原本叫價580萬元，突然通知中價減價40萬元，以539.8萬元出手。這個物業原業主是在2014年以310萬元購入，持貨4年，賬面獲利約230萬元。
不過業界對於空置稅的影響仍在爭議之中。主要原因是香港和 大陸不同，空置的樓宇並不多，而且根據港府的政策，開發商只要新樓出售或是出租，便可以逃過空置稅的束縛。
港府6月底推出該措施時，香港的未售一手樓盤約9000套，7、8月份消耗近1200套，還剩餘7800套左右，如果扣除發展商的出租及自用單位，潛在空置一手單位數量將更少。根據港媒披露，在即將到來的9月份，預計有8個新盤可望推售，合計6000套，也是近5年來最多的一手單位推售月。可想而知，當這6000套銷售一空時，空置稅的影響將很快會告一段落。
令樓市轉弱的更重要因素是來自利率的上升壓力。就在8月初，香港有近13家銀行先後宣佈提升H按的封頂利率至2.35%。
H按是浮動計息的按揭利率，指用1個月的香港銀行間利率（HIBOR）加一個固定值，作為當月的按揭利率。為了防止意外HIBOR暴漲，銀行同時會設置一個上限值——這個上限值通常用最優惠利率（目前普遍為5%）減一個固定數值，這樣，貸款人的利率不會無上限一直攀升。比如銀行如果實施H+0.85%，上限為P－2.65%。在H取值那天的H利率如果是2.15%，則貸款人原本利率應為3%（即2.15%+0.85%），但因為上限被限定為P－2.65%，若P為5%，則最高不可超過2.35%，因此當月的按揭利率應該按2.35%計算。
過往香港的銀行為爭取業主貸款，普遍把上限數值控制在2.25%或以下，即採用P-2.75%的做法。但隨着今年美聯儲接連加息，香港的銀行開始感受到利率上升帶來的壓力。在8月初全行業步調一致的提升上限利率行動中，實際利率上限被提至2.35%。儘管數值並不大，但對外釋放的信號已不言自明。
考慮到美聯儲在9月份極有可能再次加息（彭博預測顯示9月加息概率高達98.5%），香港的銀行界正討論要提升最優惠利率（P利率）。中銀香港（2388.HK）的高管8月底在業績會上表示，隨着美聯儲9月加息提上日程，香港跟隨加息的壓力將會增加，現在距香港提升P利率的日期已經越來越近。
一旦提升P利率，將會令H按的上限再次提升，給業主帶來壓力。根據市場預測，如果P值提升0.25%，購房者的入息門坎需要提高5%，才可通過壓力測試，這會令潛在購房者的「上車」難度提高，有可能降低市民的入市意願。開發商嗅覺敏銳，早已預到美國加息將會令香港P利率上行，因此都爭取趕在加息前推出新盤，順便規避空置稅。
全球資本流動帶來的壓力
除了空置稅和加息因素，今年以來全球主要金融市場的資金流向，也對香港房地產造成深遠影響。
從全球來看，美國經濟增長不斷獲得新突破。剛公佈的第二季度GDP增速修正為4.2%，顯示美國經濟增長仍然強勁。良好的基本面，為美聯儲進一步加息打下了基礎。而美國政府大幅減稅，也吸引海外企業進一步將海外美元搬師回朝，回流至美國投資。受這些種種因素的影響，美元今年出現了強勁的上揚勢頭。
美元走強，通常會給新興市場貨幣、債市、股市帶來較大的衝擊。土耳其里拉和阿根廷比索近期出現異常的暴跌，除了內部經濟問題之外，與美元走強引發的「走資潮」也不無關係。在財富效應之下，一旦貨幣市場、股債市場出現重大波動，投資者都將會從已賺到較大回報的市場撤出。
在香港，房地產也是外資盤踞的一個重要資產類別，一旦有走資潮，也容易引發地產市場震盪。香港稍有一些年紀的地產經紀，都能舉出大量的案例，說明股災之後，通常會出現地產異象。這是因為不少香港人買股票時喜歡借用槓桿，用孖展融資得來的錢來建倉。一旦市況向下時，就需要儘快補倉，否則股票會被強行斬倉，損失更嚴重。而補倉的資金，除了個人儲蓄之外，極有可能就是出售房地產所獲得的收益。
港股今年樓市並沒有出現像樣的調整，而股市已經出現疲態。雖然恆指尚未進入股災階段，但從年初迄今，已經下跌了近5.87%，從近3個月的恆指表現來看，跌幅更深。如果傳統智慧依然奏效，那麼股市下行和樓價上漲這種背馳不會持續太久。
從歷史上看，政策因素和加息因素並不是推低香港房地產的主力，金融市場的波動，往往才是房地產重挫的主要誘因。
過往兩次金融危機，給香港房地產帶來的衝擊都不同。在1997年的東南亞金融危機中，香港恆指暴跌，房地產跌幅過半。在2007~2008年的金融海嘯中，香港股市跌幅超過65%，房地產則下滑近20%。
下一次股市危機到來時，香港房地產會出現多大的調整幅度？誰也沒有把握。
