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今天，深圳市規土委一份內部文件《市規劃國土委關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的若干措施的請示》流出。
這次新政策主要內容如下：
一：限制公司買房：暫停企事業法人單位在深圳購房，已經購買的商品住房5年內禁止轉讓。
二：個人限售：住宅三年，公寓五年。
三：離婚兩年內買房按照第二套計算。
我打電話給文件上的聯繫人，沒人接電話，新浪樂居打通了，對方表示不清楚細節，這只是一個請示，具體以官方發文為準，官方會做何反饋，以及何時反饋，目前都不清楚。
深圳市規土委工作人員告訴樂居，目前沒有接到相關政策通知，也不會實施。是否會出台新政，其表示不清楚。
但至少可以肯定的是，這份請示的內部文件是真實的，至於出不出台以後再說，但文件裏面的數據，意外暴露了深圳樓市最大的一個問題就是，投機炒作水分太大了！
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請示文件談到，由於新房限價，部分熱點區域新房和二手房價格倒掛，買到即賺到效應發散，公司參與搖號帶來了市場情緒緊張。
當然也不是所有樓盤都有倒掛，今年深圳106個在售樓盤，大概30%的樓盤存在倒掛，主要集中在南山科技園、蛇口、前海、龍華中心區等熱點區域。
並特別點名了蛇口招商雙璽，也就是傳說中5000萬隻能找個角落蹲一蹲的那個神盤，以公司名義買房的數量，佔到了搖號人數的22%。
由於價格倒掛，存在套利空間，大量手握現金的買家，為了破除限購，只好註冊多個公司來參與搖號，這對於真正有買房需求的個人來說，肯定會形成擠壓，文件認為，這違背了房住不炒，穩定房價的調控目標。
2017年，深圳企業購買新住宅總共有785套，雖然數量是不多，佔比3.05%，但同比2016年增加了0.92%，而且近期佔比明顯上升，具體上升多少，規土委就沒有公佈今年的數據了，估計是上升了不少，所以特別強調了企業投機意圖上升，需要給限購政策打上公平的補丁。
此前，北京、廣州、長沙、杭州、西安、南京等多個城市，已經出台了措施，暫停向企事業單位銷售住房。上海在7月2日，也對企業限購了。
深圳跟上海的調控政策，歷來都是同進同退的，深圳跟隨上海對企業限購，堵住這個漏洞，應該是八九不離十的事。
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如果不是深圳這次請示文件流出，我都不知道深圳這個城市的投機炒作之風這麼嚴重。
文件指出，2017年，深圳房子買來不滿3年就賣的商品住房面積達到了217.6萬平米，佔全年二手房銷售面積的46.2%，基本上快佔據半壁江山了！說明市場存在一定的短炒投機行為！
當然我不排除有一些確實是換房需求，我身邊就有買了2年，2房賣掉換3房的，然後又只有2年，把3房賣掉，又想換個4房的學位房。
但說實話，他們在換房的過程中，其實同時也是考慮着如何讓我的房子更加能升值，過2年，剛好稅費也更低了，手中的存款也多了點，那就換房，儘量槓桿最大化，讓手中的錢拿來做首付，撬動總價更高的房子，能不存錢就不多存錢，別放在手裏貶值，改善房子是一方面，另一方面也是資產保值增值，這一點我是真服了深圳人的投資意識。
所以深圳二手房市場，大部分都是滿2年就賣的房子，你要找滿5唯一的房子，基本上快絕跡了。
文件給出的數據是，2015年7月-2018年6月，深圳居民購買的新房和二手房住宅總共是40.34萬套，占存量房的23.7%，（目前登記在冊的商品住房存量數據為170萬套），如果限售三年，那將有40萬套房源將被鎖定交易，可以有效遏制房地產炒作。
但一線城市裏面，目前只有廣州出台了限售2年，北京只有兩限房限售5年，普通商品房不限，上海還沒有限售。
深圳在限售上，也有可能會比較謹慎，因為一旦限售，二手房可售房源會大量減少，剩下的房源會不會漲價？是不是會引發大家湧入新房市場，引發搶房？
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最後就是限離了，這個執行的可能性倒是比較大，因為深圳規土委文件上的數據顯示，離婚後購房的比例太誇張了。
2017年，深圳離婚2年內購買新房的占離婚購房人數的81.9%，佔全深圳新房總成交量的10.8%，離婚2年內買二手房的占離婚購房人數的85.8%，佔全市二手房總成交量的4.2%，說明深圳離婚後，短期內再買房投機房產佔比比較大。
目前，北京、廣州已經出台住房信貸政策，避免購房家庭通過離婚享受住房貸款政策。而直接限離的城市，有成都、長沙等。
這也是打補丁，很多通過假離婚可以獲得首套資格、稅費優惠，這是造成假離婚買房的原因。
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整體而言，這個文件出台的可能性，我覺得第1條，對企業限購出台的可能性是99.99%，指日可待；第2條，對個人限售，可能性50%吧，我把握不是很大，因為上海大哥還沒出啊；第3條，可能性90%，可能性也比較大。
對市場影響，如果對企業限購，對高端豪宅盤，可能會有點小影響，因為有錢人很多沒有名額，畢竟是幾千萬的房子，也不敢輕易用不信任的人名義買，以前寧可註冊公司買，多交點稅都無所謂，如果不能買住宅了，那有錢也只能看着別人買了。
限離，減少投機炒作，但也只是個小補丁，不構成對整個市場大的影響。
如果限售能出來，會把一部分短炒的投機客烤焦，他們的槓桿比較高，有的人甚至是用消費貸周轉，這部分投資客比例在10%-20%，如果他們是2016年進場的，那虧損無疑。
就目前其他城市來說，房價還在上漲的，投資者似乎忘記了限售這一條，比如重慶、昆明、寧波、貴陽、武漢、杭州等，樓市還是按照既有的上漲節奏在走。
房價下跌的城市，比如北京，環京，商品房根本就沒有限售，主要是因為限購限貸太狠了，該跌照樣跌。
廈門房價也跌了，限購限貸的同時限售了，等於雪上加霜，所以原計劃短炒的投資客想割肉也不行，被套的動彈不得。
南京、廣州、成都、蘇州、鄭州這些限售的城市，現在也是處於橫盤狀態，沒有看到明顯的下跌。
所以深圳如果住宅真的限售了，會跟廈門一樣，從高位出現實質性下跌，還是跟其它限售城市一樣繼續橫盤呢？
廈門的房價全國第四，土地面積也很小，需求來自整個閩南，槓桿非常高，投機炒作盛行，跟深圳也有些類似，只不過深圳的經濟底子要比廈門還是強一些。
說這麼多，一切都是假設，還是等一等政策明朗了再說吧，可以肯定的是，哪怕央行大放水，深圳的調控政策只會緊不會松，所以剛需有充足的時間在未來兩年上車，別急。
附文件：
