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萬科來到城中村 富士康員工慌了

萬科沒有預料到,在與深圳市政府成功合作了三個城中村改造項目後,“萬村計劃”第四站——清湖新村,項目還未啟動便遭遇了巨大的輿論風暴。

清湖新村位於深圳富士康龍華園區北門,聚居於此的富士康務工人員商定的一封公開信呼籲,城中村的改造者萬科,應避免房租暴漲。而這,恰是萬科龐大的城中村計劃此前宣布的重要原則之一。

在富士康,一名基層員工的綜合月收入大約3000-4000元。按照清湖新村當前一個單間600-800元/月的租金標準,疊加水電等費用,居住花費共需約1000元/月,佔據月工資的三分之一。

儘管萬科隨後回應稱,改造前後租金價格處於同等區間,但這遠未能撫平擔憂,對這些精打細算的租客而言,哪怕是100元的漲幅,也是生活不可承受之重。

萬科來了

6月13日,入夜的深圳,細雨綿綿。

清湖新村7巷4棟鐵門旁,老葉(化名)和老婆正在退房,他們腳邊的紅色臉盆里零零碎碎堆着衣架、毛巾等日用品。

兩個星期前,老葉收到房東通知,萬科收下了這棟城中村樓房準備改造,限期一個月內搬走。老葉租住的單間,面積10多平方米,房租從兩年前的450元/月一路上漲到今年的750元/月。

在深圳這座移民城市,城中村曾被視作高房價下承載千萬外來務工者夢想的容器。2017年底,規委統計顯示,深圳現存城中村數量1044個,覆蓋超1000萬人口。

2017年8月以來,深圳市發佈多份文件,強調要引導城中村通過綜合整治開展規模化租賃。“十三五”期間,通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業,統一租賃經營、規範管理。2020年7月底前要完成1600多個城中村綜合治理,消除各類安全隱患。

在這樣的契機下,萬科於去年底啟動了“萬村計劃”,通過統租城中村內的村民自建房或村集體自有物業,改造成“泊寓”品牌的長租公寓,並配套社區商業、產業辦公、教育培訓等服務內容進行規模化運營管理。截至2018年6月,萬科已進入深圳9個片區的城中村,其中開啟統租工作的有37個。

5月,深圳萬村進駐清湖新村,目前已在村內簽約了10棟房屋。

萬科的改造邏輯有兩個:一是提升安全等級,將原有不合理的疏散通道改造為符合規範的疏散環境;二是提高房屋和空間的使用效率,提升房屋內的居住硬件水平和收納空間。其內部曾多次釋放出“萬村計劃”是響應政府號召的表達,像國內絕大多數長租公寓項目一樣,並沒有明確的盈利模型。

但在清湖新村,對租金更加敏感的租客們認為,自己的生活空間不需要改造,有監控、防盜門、滅火器、消防栓,除了電線稍有點老化,其他安全並不成問題。而且,改造之後也不可能改變樓間距,一樣是“握手樓”,不見陽光。

租金

租金是最大的矛盾點。

老葉說,自己不需要居住品質大幅提升,考慮的第一因素還是租金便宜。在綿綿雨幕中抱起臉盆準備撤退,但他也不知道該往哪裡搬。

清湖新村改造消息一經擴散,周邊相似房源的租金也伺機而動,老葉找房過程中,很多房東抓住這點表達了漲租的意向。

這讓萬科很無奈,“萬科不來,他們就不漲租了嗎?”一位接近萬科公寓管理層的人士說,萬科從來沒說要漲租。

深圳萬村也在第一時間回應,改造前後的租金價格處於同等區間。

但租客的擔憂顯然更符合經濟邏輯:一方面,租金會伴隨着居住環境的改善和配套的成熟水漲船高;另一方面,收樓和改造意味着投入成本,它們終將傳導至終端租客身上。

經濟觀察報了解到,在清湖新村,萬科收樓的租金標準是,樓梯房42元/平方米/月,電梯房46元/平方米/月。租金每年遞增3%,租賃合約期為12年。萬科介入前,清湖新村的單位市場租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的樓梯房單間為例,收房成本約為630元。據財新網報道,萬村發展有限公司總經理蔡學金稱,深圳萬村在村民房的改造成本(達到拎包入住標準)為2600-3000元/平方米。以此統計,改造總成本為3.9萬-4.5萬元,按照長租公寓行業慣例,一般在前五年分攤完改造成本,即平均每個月的改造成本約650-750元。不計運營成本,一套15平方米單間每個月總成本最少1280元。

在萬科之前,金地已經“進村”,金地草莓社區清湖店,目前在租28-42平方米戶型,價格介於1880-2980元/月。

這在一定程度上挑戰了富士康員工們的認知上限,記者詢問了多位在清湖新村租住的富士康員工,他們可接受的月租金在500-800元。在一個富士康員工租客的維權微信群里,有人感慨,支付這麼高的月租還不如回老家買房。

萬科方面回復記者,我們原則上想保持單套房租金不變。為了讓原本月租800元的租客還可以租到同等價格的單間,萬科在面積上做調整,以使得單套租金維持穩定。改造後房源套數將增加5%-10%。

去年10月,萬科泊寓相關負責人曾表示,萬科現有的城中村物業管理基本上是投入大於收入,有的還依賴政府補貼。

老葉對這樣的說法並不領情,篤定地認為,萬科的改造會刺激周邊城中村房東的漲租預期,直接導致他們收入縮水,如果再把業務擴展到周邊區域甚至會使有些人無房可租。

接近萬科公寓管理層的人士一再表示,“萬村計劃”並非壟斷行為。在清湖新村的改造中,萬科甚至連10%都覆蓋不了,更不要說目前尚沒有一棟樓進入實質性清空狀態了。

事實上,富士康周邊城中村漲租是一直存在的現象,甚至只要一傳出富士康漲薪風聲,城中村房東、二房東都會藉機漲租。

低收入之困

清湖新村已經是萬科改造的第四個城中村項目,更早之前,萬科在深圳福田玉田村、龍崗坂田新圍仔村、龍華景樂新村展開了改造工作。

距離清湖新村20公里,福田上步南路的泊寓,是萬科深圳玉田村改造項目,1398-2498元/月的租金很容易被都市白領接受,其首批推出的44套出租房,全部滿租。

上述接近萬科公寓管理層人士分析,萬科目前已經做成的幾個城中村改造項目沒有出現這麼大的質疑聲,因為項目的目標客群收入相對更高,對居住環境的要求也更高。

但清湖新村的情況明顯不同。該人士說,理解低收入員工的不願接受,我們的客群可能定位在收入水平相對更高一點的員工。

不過,在清湖新村的租客中,哪怕收入更高一些的工程師級別員工,也在高昂的生活成本之下壓力倍增。已過而立之年的李生,在富士康工作超過6年,每月到手工資5000多元。房租加上水電費800元/月。一旦租金上漲,寄回老家供父母、小孩日常花銷的開支就得壓縮。他說,如果房租一路推高,他只能選擇離開深圳。

 

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:經濟觀察報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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