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南京限價地王被深套背後帶來啥啟示?

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昔日不計血本瘋狂拍地,而現如今房企猶如困獸,苦撐待變。2016年4月,京奧港以樓面價2.23萬元/平米拿下麒麟高價地G09地塊,項目定名為京奧港未來墅,規劃要打造新一代豪宅,對外稱要建高檔商品房,房價起碼4萬元/平米。

到了2017年9月項目首開1、2號樓共154套毛坯房源,物價局最終只批了2.5萬/平米,成為南京首個「虧本地王」。但至今154套房還有26套未售出,成交率僅73%。2017年12月,京奧港未來墅被曝施工現場被貼封條,因項目拖欠工程款全面停工。截止2018年3月,京奧港未來墅再次被曝出仍然沒有復工。

在南京充當虧損地王的恐怕還不止這一家,2016年5月3日,葛洲垻以31.4億元競得南京最貴土地,樓面地價45213元/平米。開發商本來想賣7萬-8萬元/㎡,而現在河西新房限價4.5萬元/㎡,地價買得比周邊房價還高。那結果只能是停滯不開發,因為如果真的要開盤,肯定是賣一套虧一套

值得一提的是,招商蛇口在經過上百輪加價後,以98.1億元拿下中華門32萬平方米巨無霸商業綜合體G98地塊,成為全市總價最高地塊。項目有大量商辦用地,除了商業,還將打造商業性質的別墅、公寓。但時至今日,中華門商業綜合體,仍未完成竣工。

面對,最近南京頻現地王被套事件,據當地業內人士表示:一方面,南京市房價呈現明顯分化跡象。江北新區、燕子磯、鼓樓濱江、堯化門、麒麟等偏遠新城區,房價超過2萬元根本賣不動。

而南京河西的新房價格4.5萬/平米,因為河西片區是南京最高端的豪宅片區,配套設施齊全,倍受有錢人和改善型群體青睞。

另一方面,地王出現虧損主要政府限價所致。本來開發商打算不惜成本拿下土塊,然後進行開發建設,完成後房子肯定不不愁賣不出去。而政府進行限價舉措,使房子價格被鎖定,這樣的房產肯定是不能買了,因為一開盤就會虧損。

現在對於京奧港、葛州垻、招商蛇口這樣的房企來說,只能是苦撐待變。一是希望南京市的限價令能夠放鬆,讓開發商自已定價自己來銷售。二是希望南京樓市再度繁榮起來,而只有這樣,這些拿了這些高價地的房企才能成功解套。

那麼,南京新房限價令會放鬆嗎?在中央政府三令五申的房地產的調控之下,南京放鬆限購令的可能性極小,即使有放鬆幅度也是很小的。另外,指望南京樓市的成交再度繁榮起來`、房價再度大漲那肯定是痴人說夢了。目前投機投資化的資金正在退出,南京市房地產將會恢復理性消費。

從當年瘋狂搶地爭地王,再到現在猶如囚籠困獸,部分南京房企已動彈不得,我們又能夠從中總結出啥教訓呢?首先,地買貴了,甚至貴過了周邊商品房價了,這樣的地王不當也罷。京奧港以47.6億元摘得,樓面價高達2.23萬元/㎡,而京奧港拿地之時,周邊樓盤售價只有17000元-22000元/㎡,尚不及京奧港樓面地價。

融創集團董事局主席孫宏斌說過:「房地產行業的風險主要是『地買貴了』。地買貴了誰也沒辦法了。地買便宜了傻子都賺錢。」這一輪史上最嚴調控,讓南京許多高價拿地的房企,都深度套牢。所以,大中型房企要在拿地時計算好成本和控制好風險。

再者,在調控政策多變的情況下,拿地並非穩賺不賠。如果這次沒有當地政府為了穩定房價而推出的「限價令」,那麼房企即使高價拿地之後,還可以加上自己的豐厚的利潤,以更高的價格出售。

但這一次,南京政府為了控制房企亂漲價所導致的房價過快上漲,而推出了限價令。為此,開發商卻在拿地爭當地王時,卻沒有考慮到當地房地產調控政策的風險性。

最後,南京地王頻繁被套,這也表明了,目前金融系統存在較大隱患。之前開發商一般都是自有資金20-30%,剩餘的錢都是從銀行那邊貸款過來,銀行也樂於貸款給房企,因為房企只要拿了地,建了商品住宅,就不愁高價買不出去。

於是乎,房企拿了銀行的貸款,在「招拍掛」土地拍賣大會上一擲千金,財大氣粗,有的房企通過幾十甚至上百次加價後才拍下地塊,反正賺錢歸房企,而萬一虧損了,就拿商品房抵押給銀行還債。如果房企們都欠銀行的房貸不還,銀行業的系統性風險恐怕難以避免。

驚聞南京地王悉數被套。對此,我們認為房地產的時代發生劇變,房企想再像過去那樣靠着高槓桿、無風險拿地的可能性越來越少。而在今年房企流動性不足的情況下,高價拿地的房企將會陷入不能自拔的深淵。

責任編輯: 秦瑞  來源:不執着財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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