阿波羅新聞網新聞 > 中國經濟 > 正文

FT時評:壓垮中國房地產的最後一根稻草 或就是它

1月,我去第一財經錄製《頭腦風暴》節目,主題是2018年的灰犀牛。當一眾專家討論美聯儲加息、全球化退潮以及特朗普稅改等海外問題之後,台下一個女觀眾有些怯生生髮言說,她比較擔心即將而來的房產稅。

房產稅,在中國經濟這個房間中,可能是最大的灰犀牛。

上海從2011年開始執行房產稅試點,七年過去了,房產稅對於多數人來說,還是一個遙遠的事情。雖然學者們當時測算說上海執行房產稅之後房價大概會下降15%,實際上,即使限購政策在側,這7年的上海房價仍舊一路飛漲。

2010年,國務院財政部發佈三次文,作為房地產試點城市的上海和重慶啟動了房產稅。二者都是以新增購買租房為考慮,重慶針對別墅等高檔住房,上海針對普通租房,且對於本地人有不少優惠。

從抑制房價的效果來看,兩地房價持續上漲證偽了房地產稅可以降低房價的說法。更何況,一方面,法規本身較松,另一方面,民間智慧令人嘆為觀止:按照網間的攻略,一家人各種離婚等組合一下,可以合法擁有八套房而不繳納房地產稅。

肖捷心目中的房地產稅自然與此有所不同。那麼,此刻推出,推房地產稅的背景是什麼?其中一個明顯的原因,無疑是地方財政的捉襟見肘。伴隨着拆遷成本高升以及城區土地日漸稀少,一線城市房地產正在由一手房市場變為二手房市場,收入土地出讓金年年減少:土地出讓金在2014年達到4.3萬億的歷史高位,隨後一度回落,直到2017年才回升到4萬億左右。而過去十來年,土地出讓金佔到某些地方政府收入的四成到五成。

這個時候,以房產稅補充土地出讓金,自然成為可能選項。

在70年產權的情況下,土地產權沒有完全落實,中國房產稅還是房地產稅仍舊無法釐清的情況下,屢屢吹風徵稅,的確映射了當下中國財政的問題。中國政府的官方債務水平雖然比價低,表面上沒有赤字,但是各種隱性負擔核算之下,地方一級政府的赤字率驚人。

過去的土地財政模式,雖然看起來是點石成金的金融鍊金術,使得中國過去二十來多年基礎建設速度走在世界前列,也讓不少城市家庭幾乎一夜之間因為房產成為千萬富翁,但是容易的錢來得快去去的也快,這些年土地招投標制度使得中國深陷土地財政旋渦,中國地方政府發展模式在大幹快上的投資狂潮中無法自拔,一步步依靠新增投資如同飲鴆止渴。

這種模式起源於香港,是特殊的殖民地制度下的產品,其弊端以及短視其實更應該引發反思。香港房價不斷高漲,中產階級收入止步,表面上賦稅不高,但實際上每個人都為高房價而付出代價;“已婚卻分居”的新生活模式也開始湧現,即香港年輕夫妻選擇婚後仍會處於分居狀態,即各自與父母同住。根據香港城市大學2016年調查,在18至35歲的香港人中,76%仍與父母同住。這一比例是在相當低的失業率情況之下發生,幾乎是其他發達國家的兩倍,房價在其中起到的作用不言而喻。

香港和大陸的過去已經不可更改,未來更應該思考是如何改變不合理的土地制度。即使土地招投標制度在過去有其歷史意義,但在當下幾乎已成為鼓勵地王、獎勵投資的負面因素。這是比起房地產稅更值得關注的土地政策。

退一步說,房地產稅真的能夠大幅擴張地方政府財力嗎?有人測算全國房產地價格在130萬億左右,這看起來是一塊大肥肉,但是實際情況收到手的房地產稅到底有多少?按照國泰君安的測算,在0.5%的房產稅稅率假設下,針對房屋市值徵收的房產稅能佔到地方本級收入的約10%;若房產稅為1.5%,則對地方本級收入的貢獻為30%。但如果考慮每人20平米減免,那麼在0.5%和1.5%的稅率下,房產稅僅能分別佔到地方本級收入的4%和12%。

進一步說,在年年房價上漲壓力之下,有購買能力的中國家庭多數已經完成自住房配置。據美盛環球資產管理與渣打銀行中國2017年報告,中國投資者的自有住房擁有率領先全球,高達74%的中國投資者擁有房產,屬於受訪市場中最高比例,而亞洲(日本除外)平均僅為57%。這其實說明房屋已經成為中國人最重要的金融資產。隨着房地產稅的推出,無疑將會導致中國居民家庭財富的縮水。增加地方政府財力與家庭財富縮水之間的對沖,將會導致怎樣的經濟凈效益?其實值得深思。

最後,從房產稅的用途來看,美國等國往往作為地方一級政府使用,用於公立學校建設以及社區維護等,這種情況下房產稅並不是作為貧富調節或者房價調整的因素,而更多是取之於本地用之於本地的做法。

在日本案例中,房產稅的目標並非房價調整。以日本房地產為例,其房產分為固定資產稅和都市規劃稅等類別,目前並不算高。80年代時候一度出台比較高的稅率,但並沒有起到遏制房價上漲作用,到了90年代為了鼓勵持有房地產做了調整,但也沒有遏制土地價格下跌的勢頭。

回到中國場景。在房地產界,或許有房叔房姐,卻並沒有真正的神,一直鼓吹炒房的網紅,可能最終是是通過夢想暴富的粉絲來變現。房價劇變帶來的階層變化,讓焦慮和自滿都成為集體遊戲,大家都不過是時代經濟中翻騰的螞蚱,運氣好的時候面朝上,給個燦爛笑臉,運氣不好的面朝下,不小心就跌四仰八叉。

在一二線城市擁有兩套房產,是中國中產階級夢想標配,也幾乎是他們對於自身奮鬥最高肯定,在內環線迎接每天的上班高峰是他們人生理想。也正因此,對於即將而來的房產稅消息多以視而不見的態度加以忽視。

經驗告訴我們,政策並不僅僅以經濟邏輯為要點,房產稅推出的可能性在加大,但是推出之後,經濟邏輯仍舊會發揮作用。房產稅的問題不僅僅在公平問題,更在於可能的一連串反應,從居民層面,除了可能的房地產價格跌落,更多持幣待購者出現猶豫,這帶來申請房貸的放慢;從企業層面,銀行抵押物縮水,在銀行的調整之下,可能會帶來流動性進一步收縮,甚至引發通縮循環。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:金融時報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

中國經濟熱門

相關新聞

➕ 更多同類相關新聞