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一線城市二手房遇冷 越降為啥越買不起了?

在樓市調控持續之下,一線城市二手房市場陷入成交低迷,價格出現鬆動。不少業主選擇主動下調掛牌價或暫緩出售,京滬部分區域二手房成交價格環比跌幅可達10%以上。不降價就賣不掉,已經成為目前一線城市二手房交易的一個主要特點。

對此,有業內人士表示,一線城市二手房價格下跌已是不爭事實。最近一位上海業主,早在2013年以130萬元買下一套80平方米兩房,準備進行投資,今年年初340萬元尚不肯賣,最近因急於用錢,才以278萬元成交,房價降幅近20%。像此類樓盤之前是購買者較多,而隨着投資客陸續離場,放盤量放大,故客戶選擇空間大。倘若房源降價不到位,是很難出售的。

事實上,上海的二首房價格已經開始進行調整。上海中原地產數據顯示,其監測的上海295個有效樣本樓盤中,264個11月價格環比下跌,其中23個跌幅大於5%。嘉定區嘉定主城區板塊「保利湖畔陽光苑」、寶山區張廟板塊「泗塘五村」、浦東新區三林板塊「浦發綠城」,11月價格環比跌幅分別為10.43%、10.41%和10.06%,位列樣本樓盤跌幅榜前三。

從總體來看,上海二手房降價從外圍開始,尤其是掛牌量大、品質不高的樓盤,降價幅度相對較大,九折房源已不鮮見。目前市場成交仍以400萬元以下的低總價段產品為主,400萬元以上房源的購房者總體保持觀望。也就是說,越靠市中心房價打折越不明顯,而越向外圍,打折10-20%的二手房已經開始大鬆動。

再看一下北京,北京二手房降價幅度最大的是豐臺區,成交房源一般降價幅度都在10%以上。通常業主的底價會比掛牌價低10萬至30萬元左右,而實際成交價往往會再低10萬至15萬元,450萬至500萬元總價普遍會打個九折。

實際上,「3·17新政」實施以來,二手房買賣雙方都趨于謹慎,房主往往以小幅降價來試探買家的心理價位,所以買房者已經重奪更多的話語權。以一套掛牌價1000萬元的房子為例,經過買家議價,在4月份平均能以982萬元成交,到11月份成交價格則平均可以降至934萬元。

儘管一線城市的二手房價都出現了小幅下跌,近幾日成交量略有回升。但是對於多數生活在此的年輕人來說,房價下跌他們還是買不起或者仍然覺得壓力山大,很多人還是在抱怨,國內的一二線城市的高房價仍然無法讓人承受。

首先,國內一二線城市房價漲了這麼多年,翻了起碼十多倍。而生活在這裏的居民的平均收入遠遠跟不上房價上漲的速度,也就是說房價的上漲已經透支了當地居民的未來收入。現在即使房價不漲了,甚至有個10-20%的跌幅,人們對於這種動輒幾百萬的房產價格,也是會覺得力不從心的。

再者,過去房價上漲主要是因為房貸利率奇低,吸引了大量的投資投機者,而現在不僅是二套房貸利率,甚至是首套房貸利率都在上漲。也就是說,就算二手房主讓利10%,也難以抵銷掉房貸利率上漲支出的增加。

今年多數國有銀行一改過去房貸利率打折的習慣,將房貸利率上浮至基準利率的15%-20%以上。而到了2018年這樣的高利率還將會持續下去,直到房地產泡沫去淨。試想,本來購房者可以在房貸基準利率的基礎上下浮至85折,現在卻要上浮20%,這樣一來一去,就意味着購房者在購房方面多支出起碼幾十萬元,購房者也無法從中得到任何實優惠。

最後,本來房價高,只要利率足夠的低,購房者分個幾十年來還,這樣的壓力還好一點,但是現在是房貸利率要上升,購房者的支出又要增加,而工資收入增長又沒有跟上來,這就導致購房者的還貸支出占收入比重進一步上升,發達國家房貸佔總收入之比是30%是警戒線,而我國則是60-70%甚至更多。所以,甚至二手房價格出現鬆動,也不會讓購房者減輕負擔。

一線城市二手房遇冷,但民眾感覺卻是越來越買不起?為啥會有如此感受呢?這與當下一城市房價下跌空間有限,也與房貸利率急速飆升有關,當然也有居民收入上漲幅度跑不過每年房貸成本支出的增速。

責任編輯: 秦瑞  來源:平說財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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