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"中國第一高樓"引美國人關注 卻是因為難言之隱

超高層的摩天大樓一直是世界級都市努力打造的名片。據都市高樓建築協會(CTBUH)統計,預計2020年前完工的世界最高20座高樓中,中國將獨佔10席。就連之前沒有超高建築的韓國首爾為了「打造高端城市形象」,也計劃一舉修建3座摩天大樓同時衝進前20!

2015年底,上海浦東的天際線迎來了「新高度」。耗資142億、高度632米的上海中心大廈(Shanghai Tower)拔地而起,超越了旁邊的上海環球金融中心,成為中國第一、世界第二高的建築。

▲圖片中最高的建築即為上海中心大廈(來源:視覺中國)

這座「中國第一高樓」在上周受到了美國知名財經媒體CNBC的關注。遺憾的是,這種關注卻來自一個「難言之隱」。據CNBC報道,高端大氣的上海中心部分樓層閒置,商家實際入駐率僅三成左右。

近日,每日經濟新聞()記者親臨上海中心探訪求證,並採訪到商業地產界資深人士。據業界人士透露,像上海中心這樣的超高層摩天大樓不再具備「一枝獨秀」的條件。在高端寫字樓市場上,「中國第一高樓」也面臨着巨大的競爭壓力。

黃浦江畔的繁華氣息引發美國人關注

一江之隔的陸家嘴和外灘共同構成了上海灘舉世聞名的天際線。黃浦江邊的繁華景象也吸引了意想不到的美國投資客。

據「房產周刊」網站報道,荷里活影帝,「教父」羅伯特德尼羅於2013年底和家人朋友一道參與了上海南京路的「179項目」。這個項目位於外灘黃金地段南京東路179號,佔地7.65萬平方米,將修建成荷里活風格的豪華五星級旅館。

▲「房產周刊」網站報道

BBC報道,德尼羅和這塊地產的業主上海外灘投資開發集團簽署了合作協議,金額可能高達人民幣12億元。德尼羅表示,自己希望能把上海外灘變成「世界上最重要的觀光景點之一」。

站在上海外灘,隔着黃浦江望去,632米高的上海中心與420米高的金茂大廈、492米高的上海環球金融中心和東方明珠塔共同構成上海金融城的美景。如今黃浦江畔再次迎來了美國投資者審視的目光,可惜這次迎來的卻是質疑的聲音。

▲上海中心大廈建設歷程(圖片來源:上海中心官方網站)

上海中心略顯冷清,辦公區空置率高

面對世界知名媒體CNBC突如其來的爆料,每日經濟新聞()記者進行了實地走訪求證。

走進上海中心大廈內部,記者發現這座摩天大樓的功能分區十分詳盡。這裏一共分為9個區,1號區是零售區,2號區到6號區屬於辦公區,酒店和觀景台座落於7號區到9號區。

▲每經記者唐潔攝

上海中心大廈一名負責辦理臨時卡的工作人員介紹說,目前大廈8樓至65樓都被用作辦公樓。該大廈一位大堂經理向記者表示,目前辦公區有30%的空間已有企業入駐。

上海中心大廈的租賃中介方之一世邦魏理仕(CBRE)方面則對每日經濟新聞()記者表示,目前該摩天大樓約有60%的辦公空間已被承租出去,但實際僅有三分之一的空間有租戶進駐,租戶中包含阿里巴巴(Alibaba)和錦天城律師事務所(AllBright law offices)等。

臨近中午11點半,記者又來到了該大廈內已開業的宴會廳和對外開放的觀光層。從人流量來看,這裏的氛圍略顯冷清。

▲大廈內一家裝潢高檔的餐廳(每經記者唐潔攝)

每日經濟新聞()記者來到大廈內一家裝潢高檔的餐廳時發現,雖然餐廳服務員已經開工上班,但餐廳內門可羅雀,食客數量很少。

中原地產三級市場部一名工作人員向記者透露,目前上海中心大廈的辦公樓加商業和酒店的整體出租率約70%。根據房網資訊中心的分析,這個水平並不算高。上海其他毗鄰的高端寫字樓,整體入駐率能夠達到85%以上的水平。

每日經濟新聞()記者從中原地產工商鋪租賃官網了解到,上海中心大廈平均日租金約為16.66元/平方,與之相鄰的金茂大廈平均日租價為13.3元/平方。據媒體報道,2017年上海甲級寫字樓的租金水平整體出現下調,靠近核心商圈的寫字樓平均日租金一般在10元/平方的水平。

超高層摩天樓面臨嚴峻挑戰

現場走訪之後,每日經濟新聞()記者採訪到了幾位業內資深的地產人士。

戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔告訴記者:

「超高層地標項目由於體量龐大,相當於4-5個常規項目同期集中竣工入市,在去化周期上的挑戰比常規項目大很多。」

仲量聯行的數據顯示,2017年第一季度上海高檔寫字樓的空置率已激增至12%。

沈潔對此表示,上海作為國際金融中心城市,高端寫字樓的需求相對穩定。空置率的壓力更多來自於商務區之間的競爭,尤其是新興商務區帶來的分流效應以及對優質客戶的搶奪,市場需要一定時間進行消化。

除了上海之外,全國還有不少熱點城市也在加速興建大型超高摩天大樓。面對這種趨勢,沈潔認為:

「諸多新建項目超高層硬件品質都趨於國際化,未來應更注重客戶體驗、自身配套、樓宇智能以及服務管理這些『軟件』的提升。」

上海中心大廈如今面臨的招租困境,並不僅僅來源於新建的摩天大樓帶來的同質化競爭壓力。上海市進行地如火如荼的老城區改造工程,也在分流寫字樓客源。

按照規劃,2017-2020年間,上海核心商務區與非核心商務區分別將有約216萬平方米和488萬平方米的新增竣工面積。戴德梁行認為,在這種大背景下,上海主城區近年來對核心地段的老舊樓房的改造陸續增多,改造後的高品質寫字樓對於區域內存量客戶的虹吸效應十分明顯。

責任編輯: 林億  來源:每日經濟新聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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