剛辦完離婚手續的夫妻手牽着手去售樓處，更多的人還在離婚登記處排隊拿號，還有更多的人排隊搶購房子。
這樣的故事在這個年代，荒誕而又真實的上演着。他們「幸福」的成為房奴，在北上廣深這樣的大都市，背負着數百萬的房貸，憧憬着更高的房價帶來的富足。
最新數據顯示，2011年－2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年則上升至28%，2016年或將接近40%。也就是說，假設房奴每月的收入是10000元，那麼將有4000元用來還房貸。中國房奴的還款負擔已超越了次貸危機時期的美國人。
北上深房奴：房貸200萬起
數據顯示，深圳、北京和上海的平均房價分別為50842元、47619元和43052元，想要在北京購置一套60平方米的房子，按照平均價計算，至少要花費286萬元，扣除20%的首付款57萬元，那麼仍然需要背負229萬元的房貸，即使按照公積金貸款3.25%的貸款利率，按揭20年，仍需承擔12964.46元的月供。
而2016年7月，根據招聘網站統計數據顯示，北京平均薪酬僅為7720元。
然而，在北京四環之內單價5萬／平方米的房子都很難尋覓了。若想位置好一點，房間大一點，豈是200萬的貸款能滿足的？
房貸飆升後，購房槓桿也隨之攀升，中國人的還款負擔率與日俱增，一聽到還貸，房奴就心痛到無法呼吸了。
中國還貸壓力已超經濟危機時期的美、日
備受關注的中國購房槓桿率有多高？還款負擔到底有多重？回答這兩個問題，需要用到交易槓桿率和還款負擔率兩個指標。（聽上去有些暈菜，下面小編就說人話）
1.交易槓桿率
交易槓桿率可用來衡量中國購房貸款的增長空間。根據統計局、央行及廣發證券研報數據，中國新房交易槓桿率為27%，中國上半年住房（新房＋二手房）交易槓桿率為36%，從歷史上來看，中國新房交易槓桿率在2009年達到高點，連續兩年回落後重新緩步上升,到今年出現明顯的跳升。
中國曆年住房交易槓桿率（來源：廣發證券研報）
與美國和日本相對比來看，美國是一個購房首付比例相當低的國家，交易槓桿率要比中國高出很多，次貸危機前，基本維持在80%－90%，到2007年升至100％，即所謂的「零首付」購房，次貸危機後迅速回落，2010年至今維持在65%左右。
而日本住房交易槓桿率在1974年約37%，在1987年最高峰也達到100%，資產泡沫破裂後的五年之間回落到45%左右的水平。
對比可見，中國的交易槓桿率雖然低於泡沫時期的美日，但連年攀升的態勢仍值得警惕。
2.還款負擔率
還款負擔率可用來衡量中國居民償還房貸的壓力。根據廣發證券研報數據，2011年－2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，到2015年則上升至28%，2016年或將接近40%。也就是說，假設房奴每月的收入是10000元，那麼將有4000元用來還房貸。
中國曆年居民還款負擔率（來源：廣發證券研報）
同樣與美、日兩國比較。美國在次貸危機時期，還款負擔率最高達32%，2015年，還款負擔率為27%左右。而日本在資產泡沫時期，還款負擔率最高達到45%，資產泡沫破裂後，才逐步回到20％左右的水平。
對比可見，中國目前高達40%還款負擔率，已超越次貸危機時期的美國，已接近資產泡沫時期的日本，可見，中國人的負債程度之深，還款壓力之大。
房貸緣何激增？
1.貨幣超發
中國貨幣缺口（M2增速與GDP名義增速之差）在12年由負轉正，並不斷擴大，這意味着貨幣供給遠高於實體經濟對貨幣的需求。過剩的貨幣湧入金融資產中，債市、股市相繼迎來牛市。2015年股市大跌後，買房成了投資者心中最簡單直接的資產配置方式。房地產也被中國人當作保值增值的優質資產標的，過去20年的經驗似乎也印證了這一觀點。
2.房奴為國接盤
數據顯示，2015年年底地方政府債務餘額16萬億元，2016年前8個月，地方政府債券發行4.8萬億，發行規模超去年全年。
經濟形勢的下滑必然會傳導至金融系統，而金融系統最大的危機之一就是地方債務。如何能避免危機爆發？其實，大部分省會直轄市都是是靠賣地償債。
於是，貨幣放水、降首付、降交易稅費、低利率等多種利好條件湧現，購房槓桿提升、門檻降低，各地掀起又一輪買房潮，房價大漲、地王頻現，土地價格自然水漲船高。
在這個循環里，房奴肩挑大任。
3.銀行更愛貸款給房奴
當前經濟下行，去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板成為了經濟發展的主要任務，矛頭都集中在了採礦業、煤炭鋼鐵業及建築業為代表的第二產業，占產業機構比重43%的第二產業發展勢頭向下，對未來經濟前景預期悲觀，不肯再加大槓桿申請貸款。
銀行等金融部門不敢也不想對某些企業繼續放槓桿。但是對於個人房貸則不同，由於在中國有企業破產制度而無個人破產制度，再加上有三成首付的安全墊，所以對於銀行而言，個人貸款自然是比企業貸款要來的優質，也更傾向於向個人發放房貸。
北上深賣掉可以買半個美國？
根據測算，把北上深賣掉以後足以買下半個美國，把整個日本買下來也不是問題。如果貨幣一直超發，一國房價永遠暴漲，理論上最終可以買下全世界！這樣想想，好像很快就可以擁有全世界，幾百萬的房貸又算得了什麼？
但，這顯然是荒謬的。
貨幣超發導致房價暴漲會有兩種結果：
一種是80年代末的日本，貨幣超發，經濟增速卻在放緩，由於日本央行的干預，日元還是升值的，結果是日本房地產資產被嚴重高估。迫於通脹和貶值壓力，日本央行大幅提高利率、緊縮貨幣供給，穩定了匯率，卻最終導致股市和樓市崩盤。
另一種是2008年前的俄羅斯，同樣是貨幣超發，資產價值被高估，俄羅斯為穩定樓市，選擇讓匯率貶值，貨幣購買力大幅受損。
結語：從居民家庭的貸款負擔來看，按照目前的收入、利率、房價的水平測算，中國居民家庭的還款負擔壓力已經較重，房貸高增不可持續，要警惕地產泡沫！當牛市的時候大家都是忽視風險的，一旦趨勢逆轉，風險敞口就暴露無疑了。
投資者在狂背債的同時，還是要謹慎評估自己的償還能力。
地價和房價在特定情況下互為因果關係。特別是處在當前歷史罕見低利率環境下的「資產荒」時期，房地產開發企業瘋狂競拍土地導致「地王」項目屢屢挑戰眼球，而資本市場房地產上市公司股票被瘋搶，一定程度反映出金融市場加配住宅不動產的邏輯。
那麼，這樣的後果有多嚴重呢？看看日本就知道了。
日本作為房地產崩盤的典型例子，自上世紀90年代資產泡沫破滅後，出現長達10年的經濟低迷與通縮；2008年金融危機後，日本經濟再次陷入困境，任憑質化及量化寬鬆政策與負利率都未能將其拉出泥沼。
實際上，日本經濟從興盛到衰敗的過程總結為：經濟高速發展-市場樂觀預期-資產價格上升-消費投資增加，伴隨投機性加大-泡沫產生，持續膨脹-日本政府連續採取緊縮政策-市場悲觀預期-泡沫破滅-資產價格下降-消費投資下降-跌入「流動性陷阱」。
分析日本陷入流動性陷阱可以發現，房地產投資過熱催生泡沫以及人口紅利進入拐點是兩大重要因素。這也是中國當下面臨的困境。
