各位好，今天，利用這個機會，與各位做一次交流。問題就是當前的經濟困境與社會轉型。在這個題目之下，我主要想談兩個大的問題，第一個是如何看待現在經濟的狀況，以及可能的前景;第二就是要實現這個前景我們所需要的變革。
面對不確定性的全民困惑
首先來談第一個問題。我想，各位企業家和高管們對當前的經濟狀況應該都是感同身受。我本月從內蒙的錫林格勒到河南的鄭州、漯河，到四川成都、雅安、西昌、攀枝花到雲南昆明，看到了很多現象，總體感覺是，現在的情況不容樂觀，並且這種不景氣的狀態已經滲透到了最邊遠的地區。在錫林格勒的時候，我曾經在街頭一個很小的飯館吃飯，聽老闆說，他們現在的客流差不多是原來的三分之一。原來我們還以為餐飲業的不景氣主要是因為「八項規定」，限制公款吃喝等造成的，現在看來，還不僅僅是這個問題。在那樣一個公款消費不會光顧的小飯館，生意衰退的主要原因是旁邊的工地少了。原來都是工地的工人在這吃飯，而現在工人變少了，它的生意就直線下降。後來我到了雅安，那裏有一種小魚特別鮮美，是當地特產。我們兩個人在這個小店吃了四斤半這種小魚，我想可能會要到五六百塊錢，但事實上，加上其它菜和鍋底，一共才收了190元。並且，正當中午飯點，整個店就我們兩位客人。我感覺到，即便在邊遠地區，也能夠明顯地感受到經濟的下行。所以現在的經濟形勢確實非常不樂觀，應該說情況很複雜、形勢很嚴峻。
對於經濟的下行，社會上也有很多不一致的看法。比如前一段《人民日報》發表了評論員文章，說這種經濟形勢不是短時間能夠解決的問題。在我看來，現在都在講經濟呈L形走勢，但這個L形的底部究竟在哪裏?我聽到的最悲觀的說法是要在谷底20年。
現在社會上對經濟有兩種解釋，一個是中等收入陷阱，一個是「三期疊加」。但是這不完全是經濟問題。經濟只是整個社會趨勢的一部分，必須將其放到整個社會趨勢中去看。
為什麼這麼說?因為信心比黃金更重要，信心來自對未來的穩定預期。而穩定的預期是指國家的方向感、上層的安全感、民眾的希望感。其中，最重要的是國家的方向感。國家方向感，要放到歷史的脈絡中來看。我們經歷了改革開放，高速發展的三十年，還要接着走向下一個三十年。但是，未來究竟會怎麼樣，人們也正處於一種困惑的狀態。並且當經濟衰退與經濟轉型結合在一起，這種困惑會越發強烈。這兩年我一直在講，最近一段時間可能是改革開放三十年來最讓人困惑的一段時間，因為我們走不動了。
為什麼這麼說?因為在過去三十多年的改革開放時期，我們的困惑是基於明確的道路的。儘管中間會遇到障礙，但只要克服困難、排除障礙，繼續前行就可以。但是這一次不同，似乎是在戈壁、沙漠裏開車。剛開始的時候，前面的車轍很深，似乎是有路的，但是走着走着，遇到了沙丘，車轍沿着不同的方向走了，有的甚至消失了。那我們怎麼辦?最後選擇一條路，可能會是一條坦途，也可能是根本走不通的，一旦選擇錯了，就會陷入更大的麻煩之中。我們現在遇到的問題可以說是與原來不一樣的，在這樣一種情況下，整個社會充滿了困惑。
中國要做兩件事：打破過去的僵局，確立新的方向
但是關於經濟未來的前景，我是一個樂觀主義者。拋開政治的因素、社會的因素，僅就經濟而言，我持樂觀的態度。在過去二十年裏，經濟學家們都在講中國經濟的成就與奇蹟，而我卻我一直在強調中國經濟與社會當中的問題。記得七八年前，我與當時的國家統計局局長一起開會，我們倆的觀點正好相關反。他是樂觀主義觀點，我是悲觀主義看法，參會人員有支持他的，有支持我的。爭論到最後也沒有結果，我開玩笑說，原來，樂觀主義的就是經濟學，悲觀主義的就是社會學。所以說，在過去的二十年裏，我一直是一個悲觀主義者。但是現在，整個社會好像都陷入了一種悲觀的氛圍，在這種情況之下，我卻突然轉變為了少數的樂觀主義者。而我的樂觀是有我的判斷和邏輯的。
首先是邏輯性前景。邏輯性前景就是，如果條件具備，如果不出現問題，我們其實可能有一個樂觀的前景。這個前景不見得是現實，它首先是邏輯的。
而整個社會處於悲觀氛圍，除了對道路選擇上的悲觀態度，更根本的問題是，我們快速發展的三十年，其實是天時、地利、人和的結果，是很多有利條件集中在一起的結果。比如大量的廉價勞動力、人口紅利的存在等等。在房地產、汽車、家電這樣一些非常有能量的產業的帶動下，又正好趕上了經濟全球化的過程，國際出口環境很好。所有有利的條件集中到一起，支撐了我們快速發展了三十年。但是我們也知道，現在，這些條件都在發生變化，這種優勢都在逐漸失去。在這種情況下，未來的二、三十年還會有不錯的發展嗎?如果有，條件、動力、優勢在哪裏?我的看法是，如果我們具備了一定條件，一是能克服並渡過眼前的困境;二是保證今後不折騰。如果有了這兩個條件，中國在未來的二三十年裏完全有可能繼續有不錯的發展前景。
在新的三十年，我們要做兩件事：打破過去的僵局，確立新的方向，超越兩個三十年。
打破僵局我們通過反腐做到了，但是確立方向卻出現了問題。如果有四條可能的路，但是前面三條走不通，怎麼辦?只能走新路。
新的路有三個標準：
1、法統的連續性，符合最大公約數，通向現代文明的出口;
2、體制的有效性：體制要保證能有效運作;
3、政策的連續性。
誰也擋不住的趨勢，社會正在面臨兩個轉型
我認為，中國社會正在面臨兩個轉型，包括我十六年前提出的，從生活必須品時代向耐用消費品時代轉型;和我今年過年提出來的，從大規模集中置業時代向後置業時代轉型。
這兩個轉型提示了一個非常重要的趨勢。從企業角度思考經濟狀況，可能大家特別關注政策因素，因為政策在中國起到了重要作用。但是從長遠來看，政策有可能發生變化。那麼我們要關注什麼?要關注誰也擋不住的趨勢。這兩個轉型表明的就是這樣的趨勢。
1.從生活必須品時代向耐用消費品時代轉型
2000年的時候，我發表了題為《中國開始進入耐用消費品時代》的文章，提出了從柴米油鹽時代向汽車房子時代轉型的觀點。在上世紀八十年代，大家生活在柴米油鹽時代。那時候夫妻兩人上班，每人工資40-50元，全家月收入80-90塊錢。把柴米油鹽等生活必須品買完以後，基本上就沒有錢再做其它事情了。那時候，無論是社會生產還是人民生活，都圍繞着生活必須品在轉，這叫柴米油鹽的時代。
變化始於80年代中期，冰箱、彩電、洗衣機以及空調等等家用電器開始逐漸進入人們的生活，日子開始有所不同了。到了90年代中後期，隨着住房體制改革，住房消費成了人們消費的主要內容，尤其是工薪階層，基本上這些年把錢都花在了房子上。這時候的生活就更不一樣了。到了本世紀初，具體地說是2003年，汽車開始進入市民家庭。2003年「非典」的發生，催生了更多的家庭考慮擁有一輛私家車，也導致了更多北京市民購車計劃的提前。就在那一年，北京市增加了機動車40萬輛，其中絕大多數是私家車。北京突然間開始堵車了。那一年汽車增加到什麼程度呢?記得那一年，北京晚報、北京電視台總在說，要注意「京F現象」。因為那一年買車上牌子都是京F打頭的，大家的意思是，開新車的人是新手，見到要躲遠點。到了2004年和2005年，又分別增加了20多萬輛，2006年、2007年分別增加了30多萬輛。仔細想一想，從80年代中期到本世紀初這二十年來，中國社會發生了翻天覆地的變化，我們正在從柴米油鹽的時代進入到房子汽車時代，這是一個極為重要的變化。在很多人看來，因為生活水平提高了，要買房、買車，這是順理成章的事，沒有什麼可說的。但是中國經濟中最重要的問題都與這個轉變有關。
首先，中國經濟三十年經濟的成就與此轉變直接相關。過去三十年快速發展，人們可以找到各種動力與原因，但最基本的原因是從柴米油鹽向房子汽車升級。如果沒有這個升級，三十年來，我們十三億人口始終停留在柴米油鹽的狀態中，是不會有這樣一個長期保持的快速發展的，它最基本的動力來自於從柴米油鹽到房子汽車、家用電器的升級。中國經濟的成就與中國經濟當中最基本的問題與這個轉型是有着密切聯繫的。
在過去二十年，一直困擾我們的一個基本問題是所謂的內需不足。但究竟什麼是內需不足?我們估計，有不少於10萬篇文章在探討這個問題，但是沒有人說清楚，什麼是內需不足?什麼東西內需不足?肉吃得少了嗎?啤酒喝得少了嗎?哪個都沒有少，根本就不是這個問題。內需不足是中國社會進入了耐用消費品時代。由於種種原因，中國社會有相當多的一部分人進入不了這個時代，他消費不起那些東西，所以是對耐用消費品的需求不足的問題。不僅中國如此，世界發達國家也都是這樣走過來的。
現在，整個社會都在講中等收入陷阱。這是世界銀行率先提出來的，其本意是中等收入階段是一個檻。具體來講，過去我們有廉價勞動力的優勢，到了中等收入階段，勞動力價格上去了，優勢消失了，這時候就面臨了一個檻。所以在中等收入階段，大家都不好過。在中等收入階段，我們面臨最大的挑戰是如何從柴米油鹽的階段進入到耐用消費品時代。
比如典型的美國的中等收入階段大體是在二戰前，一、二戰之間。當年美國遇到的問題正是我們今天面臨的問題：如何從生活必須品時代過渡到耐用消費品階段。大家都知道，上世紀三十年代的大蕭條是1929年爆發的，正好處於兩次世界大戰之間。當時的美國總統胡弗在1928年競選美國總統，並於1929年正式任職。他任職之時，正好發生了經濟大蕭條。而他在1928年參加競選的時候，曾經向選民許諾，他當了總統以後，要實現美國每個家庭鍋里煮着兩隻雞，院子裏都停着兩輛車的目標。我們今天聽到這一許諾可能覺得可笑，但是從這個目標可以看出，美國當時所處狀態與我們現在的狀態是一樣的，所以他才會把吃與車放在這麼重要的位置。在胡弗時代，1929年，美國有1億人口，當年的汽車產量是1500萬輛。中國現在有13億人口，前兩年的汽車產量是2400萬量。相比而言，我們現在的汽車保有量比87年前的美國低得多。而在大蕭條之前，美國每年新造房屋100萬幢，與它的人口相對比可以看出，美國當時正在經歷我們今天的門檻。
所以說，今天，我們千萬不能小看這件事。去年這個時候，索羅斯在一次演講上說，中國經濟減速與轉型的問題得不到有效解決，將會引發第三次世界大戰。這是索羅斯作為正式投資者在世界銀行上的講話，雖然有些危言聳聽，但可見問題的嚴重性。從柴米油鹽過渡到房子汽車是非常艱難的過程，搞不好就是一場危機，甚至是一場災難。
這個轉型為什麼很難?因為這個轉型包含兩個過程，一個是生產，一個是消費。在這個階段，首先得把房子、汽車大量生產出來，這個相對容易做到。過去改革開放三十年，概括來說就是把房子、汽車、家用電器大輛生產出來。從人類歷史上看，一個國家如果不折騰，不發生對外戰爭，不對內搞階級鬥爭，用20-30年時間足夠解決這個問題。但消費這個過程要過來就非常難了，尤其是中國這樣一個有着13億人口的國家，城鄉二元結構、貧富差異懸殊，這樣的國家要在消費意義上也能進入到耐用消費品時代是非常不容易的。現在中國的情況就像在過一個門檻，一腳門裏，一腳門外。消費的這道門檻，三十年了我們始終沒過來。個人認為再過二十年，後一隻「腳」能過來就非常不錯。前前後後要經歷半個世紀時間，可見是多麼難熬的一個階段。大家想想，我們要大量地生產耐消品，不生產，工廠就要倒閉，工人就要失業。所以無論如何也要生產。可是，生產出來了卻賣不出去，不是一天兩天、一年兩年賣不出去，而是差不多要半個世紀時間，那是非常難熬的。而我們現在正在「熬」，等到後一隻腳過來了，大家可能都退休了。這是一個最基本的背景。
那麼，如果後一隻腳始終過不來會怎樣?會是一場危機甚至是災難。三十年代的大蕭條是人類歷史上最大的經濟危機，就與這個門檻有相當大的關係。如今，八十七年過去了，在這八十多年間，對於這場經濟危機，人們寫了無數論文，發表了無數專著，甚至有的學者一生都在研究，但是至今沒有人真正把它說清楚。沒有人真正去追問一個重要的問題，就是什麼過剩了?什麼賣不出去?甚至我們還存在誤解，大家一說生產過剩，就想到了倒牛奶，牛奶成了資本主義經濟危機的符號。但是事實是，30年代的大蕭條，真正賣不出去的不是牛奶，而是房子、汽車、冰箱、洗衣機、電話機、收音機……是這些耐用消費品。我們一定要知道，30年代的經濟危機，是美國要過這個耐用消費品的門檻但是沒過去的結果。
2.從大規模集中置業時代向後置業時代轉型
在過去三十年，我們是怎樣從柴米油鹽階段升級到房子汽車、耐用消費品階段的呢?80年代中期到90年代中期這十年，主要的支撐是家用電器。但是到了90年代中後期，具體是從98年開始。這一年，實行了房貸，取消了福利分房。從這一年起，從產業角度來講，我們是進入到了一個房地產超常規發展的時代，而從居民的角度來講，就是大規模集中置業的過程。這樣的房地產超常規的發展和大規模的集中置業，在整個人類歷史上是絕無僅有的。從1998年到2016年的18年時間裏，我們不但解決了中國城鎮居民住房的問題，甚至把子孫後代幾代人的房子全給蓋好的，這在世界上是沒有過的。
研究中國的學者最怕預測中國，因為對中國做出預測很難，中國社會變化不定。但是我個人的看法是，預測中國雖然很難，但是也很容易。中國社會的特點是運動的社會、折騰的社會，你只要看她前幾十年在折騰什麼，就一定知道她後幾十年一定會發生什麼。比如我們既然知道80年代在折騰計劃生育，就一定要知道，幾十年後中國一定要有一個老齡化的過程，這個預測並不難。所以中國過去20年房地產的超常規發展，也正是幾十年前發展模式的結果。幾十年前，大寨提出「先生產、後生活」的口號。意思是不能有點鋼筋水泥就急於蓋房子，那對生產沒有什麼積極作用。得首先用於經濟發展、工業發展，尤其要用到重工業當中去。所以說，在改革開放那幾十年，也包括在改革開放之後的一段時間，我們沒有好好蓋房子，社會欠帳太多。在改革開放之初，中國城鎮居民人均住房面積僅有6.7平米，三口之家差不多就20平米的房子。由於欠帳太多，所以這20年，房地產的超常規發展就是在補欠帳的過程。但是由於動力太大，一補就補大發了，把子孫後代都給補了。
一業興旺百業衰的畸形經濟時代要結束了
1.一業興旺百業衰的畸形經濟結構
房地產的超常規發展對中國意味着，基本上解決了中國城鎮居民住房的問題。
到了2013年，中國城鎮居民人均住房面積達到了近40平米、戶均1.1套，都達到了發達國家的水平。在這種情況下，從總量上看，住房問題基本解決了。雖然有的城市還在強調剛需，尤其是北京更突出。但這不是北京老市民的剛需，而是新市民的剛需。比如一部分外地學生畢業後留在北京就業，另一部分是指通常意義上的「北漂」，這兩部分每年新增36萬人，如果組成家庭，大約是15-16萬戶。考慮到還有一些不結婚的情況，那麼大概需要16-17萬套住房。也就是說，即便是剛需比較突出的北京，也不過如此。可以說，城鎮居民住房問題基本上已經解決了。在這種情況下，未來除北上廣深這些資源集中的城市對房子的需求可能仍然旺盛之外，我覺得縣城其實也是一個潛在的市場。尤其是農村性比例嚴重失調，娶一個好姑娘不容易，在縣城得有一套房，所以縣城裏的房子還會有一定的市場。未來最不容樂觀的是地級市。總之，第一層含義是，我國基本解決了城鎮居民的住房問題;第二層含義是，通過二十年的房地產的發展，通過大規模的集中置業，中國居民手裏有了一份可觀的，以房子為載體的財富，從根本上改變了中國財富擁有的格局，使中國社會從名符其實的無產社會變成了稍微有點財產的社會，這樣的影響極為巨大。
大家知道，在此之前，中國基本是一個無產社會，住房是國家的。但不到20年的大規模集中置業，老百姓手裏有了可觀的房產。即便是房奴，事實上也是擁有了可觀的財產。這個財產，不同的人有不同的估算，我的估算是200萬億，其中農村有50萬億。中國社會科學院的統計數據是100多萬億。任志強說他掌握的數據是66萬億。但我覺得66萬億可能不對，因為在北上廣深四個城市，居民擁有的房產差不多就有60萬億。總之，中國經過20年大規模集中置業，老百姓手裏有了可觀的財富。有人認為不應該這樣算賬，雖然我有值800萬的房，但是我就這一套房，不可能賣，所以這個不能算做財富。但我認為，即便你不賣，它也是財富，因為你能做到別人做不到的事情。比如你退休了，把這房子800萬賣了，去一個山清水秀的地方花100萬買一套房子，你手裏還有700萬可以養老。假如你的孩子要出國留學，需要一百萬現金，你手裏沒有這個錢，也可以把房子賣了，去一個稍遠的地方，用600萬再買一套。孩子拿100萬去留學，你手裏還有100萬可以自由支配。一個在縣城有一百多平米房子的人能做到這些嗎?所以，就這一套房，對你也是有意義的。
這個財富不完全是居民自己掙出來的，這裏包含着重要的原因，就是國家財富的再分配過程。
有人說，這些年中國經濟發展速度很快，但老百姓生活水平提高得並沒那麼快。財富去了哪裏呢?我覺得是滲透、沉澱在了房子和土地里。比如20年前，五環的房子50萬沒人買，20年後的今天，要500萬才能買下來。那麼這450萬是從哪來的呢?除了通脹因素之外，就城市基礎建設的財富轉移、滲透到房地產中來了。包括道路、商業區、公園、綠化等等，都轉移、滲透了過來。但是，通過這個轉移滲透實現的財富再分配是極為不均衡、極為不公平，甚至是沒有道理的。比如一個家庭在某個位置投資了100萬，購置了一套100平米的房子。另一個家庭同時在另一個位置也買了這樣一套房子。但是幾年過去，這邊開通了地鐵，並且在小區旁邊有一站，這個時候，這套房子的價格可能就漲到了250萬，那麼升值的50萬就是修地鐵的錢轉移、滲透到了這套房子裏面的。而另一個家庭的住房因為沒有臨近地鐵的優勢，他就沒掙到這五十萬，這有道理嗎?沒有。一個人什麼價值也沒有創造，就得到了50萬，另一個人什麼錯誤也沒犯，他卻得不到城市建設的紅利。但現實就是如此沒有道理。如此，中國貧富差距的格局就這樣形成了，很大的因素就在於此。
特別是城鄉關係。我們看城鄉差距，每年統計局都報數，說當年城鄉差距縮小了零點零幾個百分點。那麼城鄉差距的擴大在哪裏?絕大多數的城市居民或多或少通過城市基礎設施的建設得到了財富再分配，但絕大多數鄉鎮居民卻沒有得到。使城鄉之間形成了上百倍的差距。過去城鎮居民最多比農民多個冰箱、彩電，雖然有房子，但是單位的，不能買賣。農民的房子，雖然不值錢，但是是自己的。所以財富差距並不大。到了現在，你的房子值800萬了，農民的房子仍然是3-5萬，尤其是在勞動力留存比較少的地方，有些房子請人來住都沒人來。真正的貧富差距就是這麼來的。所以，房地產的超常規發展，大規模集中置業實際上是財富再分配的過程，總體上改變了財富擁有的格局，從總體上來說使中國無產的社會變成了稍微有點財富的社會。
拉動了中國經濟，抑制了其它產業的發展，從而形成了一種畸形的經濟結構。
房地產對於中國經濟的拉動有目共睹，高的時候25%左右，低的時候15%左右。即這一年房地產拉動如果比較明顯，這一年經濟增長8%，大約就有四分之一左右是房地產及其上下游經濟的貢獻。房地產對經濟的拉動是非常明顯的，但是它同時也造成了一些問題，抑制了其它需求。因為在大規模集中置業的時代，房地產是最中心的，沒錢也得攢錢買房。在這樣的情況下，因為供房的壓力極大，其它消費只能被壓到最低程度。現在學者們還在研究中國內需不足的原因，我認為不用研究，錢都花在了房子上。如2009年，中國的社會消費零售總額為12萬億，這一年，居民在購房上付出的首付、往年按揭的月供、裝修的費用、維修的費用、租房的費用、自建房的費用、物業管理的費用等。加起來估計不少於6萬億。這樣一種情況下，其導致的結果一定是一業興旺百業衰的畸形經濟結構。
2.畸形的經濟時代馬上就要結束
所以，在過去20年，房地產超常規的發展和大規模集中置業對於中國至少造成了這三種影響。
但是，據我判斷，這個時代馬上就要結束。房子越來越淡出人們關注的中心，包括今年春天，北京、上海、深圳、南京、合肥等城市房價猛漲，雖然也引起了一些議論，但人們對房價的關心比起以前已經少多了。原因是什麼呢?
首先，現有的存量房已經達到了經濟發達國家的水平，城市居民住房的問題已經得到了基本解決。現在城市居民自有住房已經達到90%以上(儘管這個數字的含義和準確性受到很多質疑)，遠超過許多發達國家水平。在現有城市居民住房已經趨近飽和的情況下，投資性住房需求的空間也會相當有限，因為房產作為財富必須以居住功能為前提;
第二，最重要的是庫存。去庫存能否順利實現，將決定着這個轉變是否能夠完成。正如很多人指出的，其中的金融風險是巨大的。庫存究竟有多少呢?不同的口徑數字差很大。最小的統計結果，是指已經進入銷售環節，但還沒有賣出去的那部分庫存，大概有六億到七億平米。另一種統計是指建成以後，還未進入銷售環節的庫存。加上這部分，庫存的規模就達到了幾十億平米，我覺得是五十億平米。如果再包括土地已經批出去、賣出去的，但尚未開建的，這塊加進去就是最大庫存的集合。我的一個搞房地產研究的同學，他的計算結果是132億平米。這些庫存按人均35平米算，能住4億人。但是要知道，富人是已有住房群體，目前這35平米中，有一部分是富人階層拉動起來的，其他人是被平均的。現在沒有房的這部分人，才可能會在未來去消化庫存，但這部分人一定是收入相對較低的、購買力不行的人。他們的人均住房面積可能達不到35平米，那麼按人均20平米計算，這些庫存能住6.5億人。去庫存是什麼?是把包括已經批出去的地變成房子，然後就不再干房地產了?還是去掉一部分，然後再繼續賣地、批地?這是兩個不同概念。如果是後一種，情況就會很糟。在現在庫存已經能解決6.5億人口的情況下，接着批地賣地，繼續增加庫存，我覺得中國人已經住不過來了。基於這兩點，我認為，這個時代馬上就會過去。
後置業時代，產業結構和提供的機會是什麼?
1.後置業時代最基本的特徵是提升生活品質
這個階段結束以後，就會進入到後置業時代。在後置業時代，房地產將進入常規發展階段。在後置業時代，由於此前大規模集中置業時代給出的市場需求信號過大，待售、在建、已規劃的庫存過大，房地產發展將面臨比一般國家常規發展時期更為不利局面。
未來房地產常規發展要滿足的主要是新市民的需求。但由於巨大的城鄉二元結構，以及在現實的大規模城市化進程之前，城市中的大規模集中置業已經迅速大幅度推高了房價，新市民成為直接購房者的比例將會極為有限。這意味着新市民進入城市，大部分只能通過租房的途徑。這意味着兩點，政府應當鼓勵有能力的市民擁有多套住房以供出租，同時，對棚戶區城鄉結合部的改造不能一刀切地進行。
後置業時代也是居民其它需求逐步釋放的時期。儘管在後置業時代，許多購房者還背負着沉重的還貸負擔，但釋放出來的其它需求，仍然將會是巨量的。這是未來中國經濟發展基本面的主要背景。
從需求的意義上說，後置業時代的主題是消費升級，這個消費升級的主軸是生活品質的提高。後置業時代，尤其在城市裏，最基本的特徵一定是以提升生活品質為內容的，這是一個明顯的趨勢。城市裏的年輕一代，從小沒有住房壓力，一開始就追求品質。其他年齡群體也開始關注生活品質的提高。所以在後置業時代，最基本的特徵是以提升生活品質為特徵的。
2.後置業時代的三大產業機會
那麼在後置業時代，產業結構和提供的機會是什麼?我認為有三個產業將會佔有突出位置。
第一，精緻的製造業。要提高生活的品質，對精緻產品的需求一定會越來越旺盛。我有一個注重生活品質的女同學，她會把產品分為幾類，第一類是日本和德國生產的、第二類是美國等國家的、第三類是進口的、第四類的合資企業生產的、第五類才是國產的。她個人基本以第一類為主，其它的基本不買。在後置業時代，精緻的製造業將會佔有突出的位置。中國這麼大，沒有精緻的製造業肯定不行。
一個能夠提供精緻的產品的製造業，不是一個簡單的商機，也不是精益求精。精緻的製造業可能會使我們不再認識這個產品，比如特斯拉的產品有自己獨特的美感，這是技術含量比較高的。其它比如菜刀，大家知道，德國菜刀能夠賣到上萬或者幾萬元，那個菜刀絕對不會是王麻子精益求精的結果，它所採用的材料和工藝絕對不再是傳統的手藝了。同時在將來，企業的心態也會產生重要影響。過去三十年，我們一直在追求規模，而精益求精的中小企業生存卻很艱難。在後置業時代，企業心態則會對產品產生重要影響。
第二，完善的服務。高品質的生活需要完善的服務，這個服務業包括健康、醫療、旅遊、休閒、娛樂、健身等。我想強調的是，在未來的服務業中佔有突出位置的，可能是養老產業。
由於中國城鄉二元結構，城鄉之間會有明顯差異。農村的消費重點仍然會是以傳統耐用消費品為主，而城市則轉向生活品質的提升和養老。由於中國人口老齡化和放開二胎與這個轉變同步，可以預見，養老將會成為未來最大的產業之一。我們四十歲以上的人都要為養老而做準備。包括錢，包括多餘的房子，第二套、第三套都有養老基金的含義在裏面，這都能為養老而做出儲備，也是一個非常大的數量。雖然我國現在在養老方面還沒有形成很好的商業模式，但是需求已經提出，模式不成問題。有人認為中國人養老觀念是家庭養老，但在現實條件的制約下，這樣的觀點已經不現實了。比如現在養老業發展得比較好的地方反而是一些落後的農村，很多村子裏都在辦養老院。為什麼?因為沒有辦法，年輕一代都外出打工了，老人沒人照顧，生活不能自理，還能有什麼觀念?只能住進養老院。
同時，需要形成既能去奢侈化又能保障品質的嬰幼兒養育模式，這也是一個重要的課題，與此相關的市場也是巨大的。
大家知道，二胎政策已經放開，整個計劃生育限制的取消估計也為期不遠，生育政策和人們的生育行為將發生巨大變化。雖然在對二胎計劃的社會調查中發現，人們生育的意願並不強烈，很多人不想生。但是我個人認為，最後選擇生二胎的，要比調查當中表示要生二胎的多得多。因為調查的時候，群眾有發泄的色彩，大家會認為，我想生你不讓生，不想生你非讓生?所以我偏不生!養不起!雖然養不起確實是有可能的，但未來的父母在壓力之下，出於對孩子未來綜合的權衡，一定會發生觀念的改變，會有更多的人選擇生二胎。有一句話叫存錢不如存人，說為獨生子女存幾百萬，不如給他存一個兄弟姐妹，這就是觀念的變化。但是接着，問題就來了。過去的人那麼窮，生三五個都養了，怎麼現在的人生第二個反而養不起了?因為在一孩化時代，人們形成了奢侈的養育模式，這樣肯定養不了第二個。但隨着更多的人生二胎，他一定會提出需求，就是如何形成一個即不那麼奢侈，同時又能滿足子女的教育的問題。在這個基礎之上，會形成一個有相當規模的育兒產業。
所以，在後置業時代，處於重要位置的產業是完善的服務業。
第三，具有創新能力的教育、科學、科技產業。中國是一個城鄉二元結構社會，城鄉是不一樣的。城市正處在由大規模集中置業時代向後置業時代，從傳統的耐用消費品階段向提高生活品質的階段突破的前沿。在這個過程當中會釋放出大量需求。
而農村正處在哪兒?正處在一個突破當中，從過去溫飽性階段突破到傳統耐用消費品階段，這也是很明顯的。我認識一個上汽公司的高管，他非常同意這個觀點。大家都知道，這兩年城市汽車輛已經飽和，汽車市場現在也慘澹，而上汽賣得最好的是五菱之光，年銷售量是200萬輛，主要銷往農村。這是一個了不起的數量，我們全國一年生產總數才接近2500萬輛。所以，城市和鄉村都馬上面臨着重大的突破，釋放出大量需求。這兩個轉型和突破釋放出來的大量的新的需求，我認為就是中國未來經濟發展巨大的動力。
然後這兩個被釋放的需求再與幾個潛力相結合，比如我們工業化、城市化、全球化的過程還沒有完全完成，地區之間尚存在着巨大差異，這些都是潛力。與這些潛力結合在一起，邏輯上足以支撐未來20-30年一個相當不錯的發展速度。
但是，這僅僅是一個邏輯上的前景，需要前提與條件。一個是要跨越當前的門檻，這個門檻可能會表現在金融上。我也請教過經濟學家，包括大銀行的首席經濟學家，似乎他們並不樂觀，但我覺得還是要看到中國社會，包括經濟的彈性;第二就是不能折騰。大在規模集中置業時代形成的財富，是後置業時代需求與消費的重要物質基礎。政府要保護這筆財富，房產稅、遺產稅應當在20年後徵收。後置業時代，也是一個休養生息的時代，應當把富民作為主要政策目標，淡化崛起的概念，減少政府開支和直接投資。而這要求政府做出相應相應的改變與改革。
另外，在消費升級過程中，創新也無疑佔有重要地位，形成鼓勵創新的制度安排和社會環境至關重要。在後置業時代，環保產業、節能減排產業、綠色產業將居於重要地位。這些領域中的技術創新，將在很大程度上決定這一時代的發展質量。
所以，我們馬上面臨的這一突破，如果能夠做到不折騰，把經濟結構調整過來，把社會慢慢理順，經濟自然會上一個台階，會有一個升級。等到升級出現，釋放出新的需求，經濟發展的動力自然會形成。
註：本文根據中國人民大學商學院「大師課堂」孫立平教授《當前經濟困境與社會轉型》主題演講上半部分整理而成。
