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國的一些房地產開發商正越來越多地使用一種令分析師不滿的方式籌集資金。分析師們稱，這種融資方式使開發商的債務負擔看起來比實際情況要輕。
永續證券是利率高且沒有到期日的公司債券。這意味着債券發行方如果不能贖回債券就不得不繼續支付債券利息。
這種融資方式越來越受到中國地產開發商的青睞，因為國內房地產市場的大幅下滑以及政府對國有銀行房地產信貸投放的限制已使中國的開發商受到重創。這種融資方式的好處之一就是此類證券可被視為權益，或權益與債務的混合物，而不是債務。這是因為發行方可自行決定如何償付，因此償付的資金可被視為股息，而不是利息。
不過，一些分析師指出，發行此類證券會使部分開發商的業績看起來比真實情況要好。花旗研究(Citi Research)的分析師Oscar Choi和Marco Sze在一份報告中稱，在上半年業績中看似不錯的槓桿率背後，他們注意到有更多的開發商報告了永續證券的發行情況，他們認為這種工具對投資者有害，因為發行方可以通過會計手段掩蓋真實的槓桿水平和盈利能力。
花旗稱，截至6月份，有八家上市中資房地產公司發行了總規模為人民幣865億元(約合141億美元)的永續證券，是2013年全年永續證券發行規模人民幣441億元的近兩倍。花旗稱，如果將永續證券重新劃歸為債務，而不是權益，這些公司的槓桿率會急劇上升。所謂槓桿率指淨債務權益比。
其中一家是香港上市的首創置業股份有限公司(Beijing Capital Land Ltd.,2868.HK,簡稱:首創置業)，該公司的子公司去年發行了4億美元永續證券，年利率為8.375%。該公司表示，發行永續證券令其在償還本金和利息方面擁有了靈活性，因而可以根據財務狀況擴張業務。
首創置業的發言人表示，通過發行這類證券籌集的資金用途，該公司也有了更大的靈活性，因為這類證券期限較長。雖然銀行貸款一般也有2-3年的期限，但是由於存在根據房屋銷售情況的還款要求，因此銀行貸款的還款期實際上要短得多。
他表示，該公司發行的永續證券的利率高於同業，但是沒有透露更多細節。他對花旗研究的評論不予置評。
花旗提到的其他三家公司──恆大地產集團有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd.,3333.HK,簡稱:恆大地產)、廣州富力地產股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co.,2777.HK,簡稱:富力地產)和雅居樂地產控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd.,3383.HK,簡稱:雅居樂地產)也不予置評。遠洋地產控股有限公司(Sino-Ocean Land Holdings Ltd.,3377.HK,簡稱:遠洋地產)、方興地產(中國)有限公司(Franshion Properties(China) Ltd.,0817.HK,簡稱:方興地產)、佳兆業集團控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd.,1638.HK,簡稱:佳兆業集團)和旭輝控股(集團)有限公司(Cifi Holdings(group) Co.,0884.HK)則沒有回覆置評請求。
傑富瑞投資銀行(Jefferies& Co.)的分析師Venant Chiang說，這類永續證券已經令開發商的財務狀況惡化。根據他上半年對18家開發商的分析(當時他把永續證券重新歸為負債而非股權)，這些開發商的平均債務股本比高達83%，而去年年底時則為61%。
中國房地產開發商自2010年以來就一直面臨信貸狀況收緊的局面，今年來的房地產市場下滑又導致成交量不斷下滑。在利用銀行貸款方面受限促使很多開發商尋求替代的融資渠道。
標準普爾評級服務公司(Standard& Poor's Ratings Services)的董事總經理李國宜(Christopher Lee)表示，假如開發商不能採用開發貸款等更為常規的渠道來獲得融資，它們就會尋求替代融資渠道，而後者的成本很高。
依照其不同的結構，永續證券可被視為股份或股份與債券的混合物。據分析師以及穆迪和標準普爾等評級公司稱，大多數永續證券頭兩至三年的利率為9%-12%不等，若到第四年還未贖回，則利率將升至20%。
評級公司穆迪企業融資集團(Moody's Corporate Finance Group)副總裁Franco Leong說，這些開發商認為這一成本是合理的，並且有信心能夠使用售樓所得資金在到期日之前付清永續證券。
分析師指出，房地產開發商中，總部位於廣州的恆大地產對永續證券的敞口最大。花旗研究稱，重新劃分之後，恆大地產的槓桿率將從90%飆升至248%。
恆大地產說，今年上半年，通過新融資工具，它在各個項目上發行的永續證券規模已經增加了人民幣175.8億元(合28.6億美元)。
富力地產的槓桿率也將從92%飆升至186%。雅居樂地產的槓桿率將從82%躍升至107%。
