馬年伊始，杭州兩個樓盤大幅降價的消息引爆了中國樓市。
與此同時，一份杭城降價名單在網上流傳開來，不只是上述兩家開發商，就連萬科、保利這樣的房產大鱷也赫然在列。
在樓盤降價大背景下，是杭州的樓市的超高庫存。
根據統計，目前，杭州樓市庫存達22萬套，其中新房12萬套，遠超北上廣深這些一線城市；二手房庫存10萬套。按照之前兩年的去化能力，消化這些存量房源需要近3年時間。
儘管杭州樓市庫存高企，但在土地市場上，政府的賣地熱情依然不減。
2013年，杭州出讓土地達225宗，折合面積12216.9畝，較2012年增長一倍多，創下杭州土地出讓收入的新紀錄。
在一輪土地供應的高峰過後，必然是新一輪樓盤供應高峰的到來。據初步估算，2014年，杭州至少有超百個純新盤上市，壓力巨大。
（圖片來源：互聯網）
多樓盤降價
2014年2月，沉寂了一個月的杭州樓市，迎來了馬年首個開市樓盤，但就是這一樓盤，引爆了杭州樓市乃至整個中國的房地產市場。
2月18日晚，杭州橋西板塊一名為德信·北海公園的樓盤宣佈降價清盤，價格從19000/平方米直降至15800元/平方米，直接將板塊價格拉低到兩年前，打響了杭州樓市馬年降價第一槍。
在之後的三天時間裏，208套房源收到超過400組認籌，開發商不得不緊急「叫停」認籌。
緊跟其後，2月19日，同板塊的天鴻·香榭里，開盤更是直降近6000元，起價從17200元/平方米降到11800元/平方米，降幅超三成。
據21世紀網了解，這兩個樓盤並不是杭城真正意義上首個降價樓盤。
1月中旬，杭州濱江板塊一名為綠城明月江南的樓盤，推出了「六喜迎新年」的促銷活動，最高優惠可達40萬元，也在變相降價。
與此同時，一份杭城降價名單在網上流傳開來，不只是上述兩家開發商，就連萬科、保利這樣的房產大鱷也赫然在列。
這份名單涉及的樓盤項目共計有8個。其中，德信·北海公園項目，均價從每平方米19000元降至15800元，天鴻·香榭里均價從17200元降至13800元，保利·梧桐雨從16200元降至12800元，萬科·北宸之光從16800元降至13000元……
對於萬科降價的說法，21世紀網聯繫到萬科·北宸之光的一位楊姓銷售人員稱，「萬科·北宸之光二期計劃3月開盤，目前價格還沒有最終確定，大概要13000多元，比一期要便宜。而且房源要好。」他表示，「一期靠近高架，二期比較靠里。」
事實上，萬科這一項目降價去年就已開始。
2013年6月，萬科·北宸之光一期開盤均價為14800元/平方米，而在開盤之前，萬科對外報出的均價一直維持在1.6-1.8萬元/平方米。
在23日的海通證券機構電話會議中，世聯地產的一位市場總監表示，「德信的降價可能是為了回籠資金，18號他們剛在杭州拿了一塊地，需要資金。」
據悉，北海公園的開發商德信房產去年開始在杭州大幅拿地，在去年入手餘杭、蕭山兩塊土地之後，今年2月18日，又耗資17.52億拿下了杭州章家垻一幅地塊。
據其介紹，根據他們的最新調研，杭州的降價的主要集中在城北板塊，有比較明顯的降價，不過主動降價的樓盤只有2個，大部分樓盤仍然處於觀望狀態。
22萬庫存房
21世紀網了解到，在整個杭州的樓市降價史上，城北總是扮演着「降價先鋒」的角色。
2008年下半年，杭州南北西岸最低七折吹起降價號角；2012年過年，方正荷塘月色直降四千領銜杭城龍年首降；2014年，城北的橋西板塊再次打響降價第一槍。
杭州一位中介人士對21世紀網表示，如今的大城北板塊，開發商數目眾多，競爭空前激烈。
2013年3月，由於萬達入駐城北，吸引了各路大鱷紛至沓來，樓面地價屢屢攀升。2013年5月份，萬通與越秀分別經過逾40輪的鏖戰，各自在萬科隔壁拿下了一塊地，樓面地價均突破了9000元/平方米。
目前這一板塊的在售盤多達10幾個，競爭壓力巨大，而城北區域的困境也是整個杭州房地產市場的真實寫照。
根據杭州透明售房網數據顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創紀錄地突破12萬套，達到120476套，這不僅是2007年以來的最高存量指標，更大大超越了去年杭州市區整年的成交量。
此後，這一數字一直維持在12萬套左右。截止2月19日，杭州商品房庫存量為11.97萬套，與去年同期的8.23萬套相比，存量增加3.73萬套，同比漲幅達到45%。
而且杭州樓市的庫存已遠遠超過北上廣深一線城市，截至2014年1月2日，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.37萬套，廣州為5.62萬套，深圳為4.18萬套。
在二手房方面，根據一些中介機構對杭州二手房掛牌房源量的摸底統計，截至目前，杭州可售二手房源同樣創紀錄的突破10萬套。
在成交數量方面，2012年杭州成交商品房83690套；2013年這一數字小幅攀升至85823套，按照前兩年的去化能力樂觀估計，消化這些存量房源需要近3年時間。但杭州樓市自去年下半年以來就十分低迷。
統計數據顯示，2013年11月杭州主城區商品房成交3236套，位列近五年來倒數第二，同比2012年同期更是下降20.2%。
進入2014年，杭州商品房成交業績也毫無意外，1月份僅成交2631套，比2013年1月的4635套下跌了43%，環比2013年12月，下滑了24.8%。
馬年過年期間，杭州樓市幾近「休眠」，主城區的成交記錄僅有兩套。
下一個溫州？
更為關鍵的是，儘管杭州樓市的庫存高企，但土地市場熱情不減。
2013年，全國各地都在瘋狂賣地，土地出讓金達到了4.1萬億，其中杭州貢獻了3%，金額在各大城市中排名第四。
根據統計，2013年杭州全市土地出讓225宗，折合面積12216.9畝，可建面積2156.7萬平方米，土地出讓金高達1326.9億元，同比增長110%以上。
而這還是杭州政府控制後的數字，2013年10月，杭州國土資源局曾一次性的叫停6個地塊的出讓。
2014年，政府的賣地熱情依然高漲。
1月份，杭州單月土地成交達到了340億，再創歷史同期最高，加上2月份已經完成的土地出讓，前兩個月土地成交額已經接近去年總量的45%。
根據杭州市的國土資源局資料，今年，杭州主城區還將計劃出讓經營性用地73宗合計3622畝（含已公告地塊）以及部分當前具備條件的優質地塊21宗共990畝。
按照目前房地產7、8個月的開發周期，初步估算，2014年，杭州至少有超百個純新盤上市，新房數量在10萬套以上。
如此一來，杭州樓市未來兩年的庫存量持續走高毫無懸念，風險與壓力進一步加劇。
成交量大幅萎縮、超高庫存、新房集中入市，加上銀行房貸政策趨緊等多重打擊下，房企的價格戰已不可避免。
有悲觀人士甚至認為，杭州的房地產市場有可能步溫州之後塵，走向一個長期的下降通道。
據悉，目前溫州房價已經連續30個月下跌，在2013年21世紀網對溫州房地產進行調查之時發現，除了金融危機、民間借貸崩盤、房地產調控等因素之外，溫州樓市「崩盤」的很大一部分原因在於土地供應市場的大爆發。
2010年之前，溫州房地產市場的土地供應一直實行「飢餓」政策，每年房地產開發投入用地都不足600畝。但2010年之後，溫州每年的賣地數量提高了數倍。
2013年上半年，溫州拍出土地1759畝，相當於2006-2011年平均3年的供應量。「樓市走勢和土地供應的走勢有很大關係，土地放量始終是平抑房價最好的措施。」溫州大學房地產研究所研究員陳鴻表示。
據陳鴻當時測算，溫州市現在仍有4200畝土地淨地等待出讓、開發。
杭州樓市與溫州另外一個相似之處在於，此前幾年杭州房價的一路高漲也有部分溫州人的功勞。
據業內人士保守估計，杭州樓市兩成的購買力來自溫州，而目前這一部分的購買力已不復存在。
其實，業界對於杭州樓市的壓力早有預期。
2013年年底，杭州市國土資源局聯合某機構對杭州樓市2014年走勢進行的調查顯示，在306份有效回答的問卷中，有46%的人認為，2014年杭州樓市總體走勢將會是量漲價跌；24%的人認為，總體走勢為量價齊升；21%的人認為，將縮量下跌；僅有9%的人認為，杭州樓市將量跌價漲。（21世紀網作者：都進編輯：李瓊皙）
