新政後上海首次大型房展「五一假日樓市房展會」昨日開幕，此次展會並未出現預期中的打折促銷潮，供需雙方博弈明顯。新浪財經現場調查發現，部分房地產開發商表面死扛，暗地卻在「曲線降價」。
中房信分析師薛建雄表示，政策出台以後，開發商出現了兩個陣營較大分化的局面：第一大陣營是過去一年裏大規模擴張的，將加大推盤和促銷力度，以綠地、保利等主要代表；另一批是以地方小國企和中小地產公司為主，策略更為保守。業內普遍認為，「帶頭降價的大哥」必將出現在第一陣營，而綠地、保利在房展會上也出現了「曲線降價」的苗頭。
「開發商推遲開盤是實情。沒人現在敢推盤，漲了要被更嚴厲調控，降了要被同行罵，而且一旦降價更沒人買。」一位地產營銷人士直言，開發商目前的行為並非對抗政策，而是無奈之舉。
未現打折促銷潮
素有上海房地產市場風向標之稱的「五一假日房展會」，此次有200餘家開發商參展。與之前的「折扣加大」預測不同，房展會現場並未出現競相打折的場面。
中國房產信息集團近日發佈的報告顯示，4月份上海全市共推出了65批共127.04萬平方米的商品住宅，比3月高出60%以上。5月份則有110餘個樓盤上市，「五一房展」折扣加大將是必然趨勢。」中房信分析師薛建雄預測。
但新浪財經現場調查發現，預期中的價格鬆動並未出現，為數不多的優惠也僅限於一次性付款和高端項目，並伴隨一定的苛刻條件，實際降價促銷的項目非常少。例如中心鉑庭提出，在房展會期間，成功認購可享受總價1%優惠；而如果同時簽署合同並付清50%首付，可再享受1%優惠。和風麗園樓盤的促銷政策是「房展會期間一次性付款享受97折優惠」。
買賣雙方處於拉鋸狀態
不僅沒有出現購房者期待的額折扣促銷潮，大多數樓盤對價格和開盤時間還都表示「不確定」，或是只給一個非常模糊的開盤時間，或是告訴周邊樓盤價格以作參考。「你也知道現在剛出新政，你說價格怎麼定？」中信泰富又一城銷售代表坦言。
業內人士指出，此次展會上，開發商的試探性推盤、報價比較明顯。據新浪樂居統計，在220個參展樓盤中，約有4成樓盤尚不明確何時開盤及開盤價格，僅有1成項目進行小幅促銷。
中房信分析師薛建雄認為，調控新政對開發商和購房者的心理預期都產生了影響。在上海新政細則出台之前，滬上開發商和購房者多會選擇雙向觀望：購房者看開發商是否降價，而開發商也在看購房者的觀望「可持續」程度。新浪財經還在展會現場遇到幾位調查人員，稱受某開發商委託，將針對近期購房者需求進行抽樣調查。
不僅開發商的「死扛」不在購房者預期之內，展會開場略顯冷清也不在開發商預期之內。首日觀展人數不僅與往屆摩肩接踵的程度相比顯得冷清不少，且部分展台還出現無人問津的的尷尬場面。上海富陽物業諮詢有限公司副總經理李政中坦言，「這讓我回想起了2008年十一房展會的場面，當時正處於樓市的最冰點。」
「今年上海放5天假，能出去玩的還不都去玩了？大家都在觀望，來也沒什麼好看的。現在就看誰能笑到最後了。」一位看房者如此告訴新浪財經。
據新浪樂居最新調查結果顯示，此次展會觀展者中有八成表示年內觀望，其中38.6%表示1年內都將不考慮買房，選擇繼續觀望；34.9%表示會在6個月至1年內買房。
誰將成為業內降價「帶頭大哥」
此次史上最嚴厲調控新政密集出台已經給消費者心態產生了巨大影響，據了解，金領國際三期於新政出台的當天——4月17日開盤，開盤當日簽訂意向共計60餘套房子，但隨後幾天就有10餘套遭到退房，佔到該樓盤目前已售房源15%。
不僅一線城市如此，二三線城市也出現類似現象。在近日參加的一次房地產內部論壇上，一位上海開發商告訴新浪財經，其公司4月中旬在江西南昌縣有一項目開盤，當天付了意向金的房源達到70%，「但新政出台後，第一時間就有四五個房主前來退房，1萬塊的定金也不要了，要知道，這個樓盤均價才 3000。」
購房者的變化給開發商帶來巨大壓力，延期開盤或是最佳選擇。據新浪樂居百盤調查顯示，滬上超六成樓盤延期開盤，部分開發商漲價不賣房。在本次房展會上，多數開發商也表示，樓盤將延期5到6月開盤。
上述南昌樓盤的開發商表示，這樣的退房案例雖未蔓延開來，但足以被引起重視。此次調控力度前所未有，「踏准市場節奏」尤為關鍵，「大家都在觀望，可房子放在那裏沒賣出去也總不是個事情，踏准市場節奏尤為重要，什麼時候降？怎麼降？降多少？要跟着市場節奏來。」
實際上，「什麼時間開盤，開盤價格怎麼定」已成為開發商們較為頭疼的問題。「開發商推遲開盤是實情。沒人現在敢推盤，漲了要被更嚴厲調控，降了要被同行罵，並且一旦降價更沒人買。」一位不願透露姓名的地產營銷人士說，開發商目前的行為並非對抗政策，而是無奈之舉。
很多標杆性房企都樂意做行業的「帶頭大哥」，但如果是「帶頭降價的大哥」，恐怕很少有開發商願意做。
開發商曲線降價：不漲已是降
薛建雄認為，政策出台以後，開發商出現了兩個陣營較大分化的局面：第一大陣營是過去一年裏大規模擴張的，將加大推盤和促銷力度，以綠地、保利等主要代表；另一批是以地方小國企和中小地產公司為主，策略更為保守。業內普遍認為，「帶頭降價的大哥」必將出現在第一陣營，而綠地、保利等開發商似乎已初顯苗頭。
雖然與3月的上海之春房展會相比此次開發商更具「親和力」，但問及有無折扣時，某樓盤的一位置業顧問回答：「沒有，但不漲就已經是降了。」
據悉，萬科金色城市於4月下旬開盤，均價達3.3萬。緊鄰該樓盤的綠地東上海將推遲至5月開盤，該項目置業顧問明確對新浪財經表示，目前還未開盤，售價也沒有最終定，「但可以肯定的是，我們不會跟風漲價，起碼不會超過萬科。」
而綠地另外一個位於松江的項目也將採取「低開」策略，已售罄的二期公寓均價去年就達到了1.6萬元/㎡，目前即將開盤的三期價格將與之持平，與一度「節節高」趨勢相比，已經屬於「曲線降價」了。
不僅如此，綠地集團此次帶來旗下16個項目參展優惠也很多，諸如買別墅送世博門票和旅遊；別墅在房展會期間認購每套有40萬的優惠，公寓5月2號開盤，開盤當天還會有優惠政策。
據悉，就在4月29日，綠地集團以超34億元的價格投得莘莊鎮222號地塊，擊敗了包括新鴻基、城開等公司在內的一個「志在必得」的聯合體。而付款新規也在此次交易中首次執行，在簽訂出讓合同10個工作日內付清地價的50%，剩餘出讓價款3個月內付清。
不僅是綠地，其他標杆性房企也或多或少有曲線降價跡象。如，位於嘉定新城的中信泰富又一城的周邊房價在17000-18000左右，其銷售代表也表示，「我們應該會略低一點。」
另外，位於新江灣城的保利維拉家園房展會上的報價為33000-35000左右，相比之前的單價35000有了一定「緩衝」。
滬5月或出現房價拐點
「去年是賣方市場，今年將是買方市場。」住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹近日在「2010中國房地產百強企業研究成果華東發佈會」上曾表示，今年一季度新開工面積、在建面積和土地的增長速度全部都是歷史高位，其中新開工面積增長60.2%，施工面積增長速度35.5%，土地購置面積增長 30%，這使得今年下半年市場供求將出現逆轉。
據中國房地產信息集團的研究，上海樓市的供需現狀與2005年非常類似。2005年3～6月，上海樓市的供需比分別是211：212、 267：126、166：71、261：71，從3月份的供略大於求到4月份的供大於求並逐步擴大之後，當年新房成交均價也由3月份的9404元/平方米的階段性高位滑落到6月的6962元/平方米，跌幅達26%。
而在今年4月，供應量達127萬平方米但成交量預計不到105萬，是近1年多來首現供過於求的月份。同時，5月供應量還將大幅增加。「而如果5 月出台保有稅之類的政策，導致成交不振，那麼房價拐點也將在5月的巨大供應之後到來。」薛建雄還預測，未來一年內房價必將大跌。
實際上，上海一手房價格已經出現部分鬆動，但只是「暗流涌動」。一位知名開發商營銷部負責人坦言：「如果買房的人是真心買，會給相應的折扣，但這不一定非得廣而告之。」
一位開發商在展會現場也對新浪財經表示，「預計房價的短期調整已經不可避免，房產新政的作用可能再過半個月就會顯現。」(金霞 發自上海)
