■編者按：寂寂十餘年之後，剛剛消化完上一波爛尾樓的海南重回地產顛峰。
建省21年來，這個GDP增速與財政收入都位居全國倒數的省份，一直苦苦探索着發展之道。在新一輪席捲中國的工業化狂潮之中，這個滿是陽光海灘的南海之島，也始終搖擺在旅遊與工業兩條道路之間，在現行的GDP指揮棒下難以作出與其他地方政府不同的選擇。
如今，海南回歸藍天碧水，卻在國際旅遊島這個國家戰略的政策東風中，首先「意外」的收穫了資本給予的「補償」——房價飛漲，土地迅速增值。
海南的「收穫」能否持續？海南島會不會成為一塊有錢人的「飛地」？現有GDP考核機制的海南試驗能否取得成功？本報將持續關注。
花了8年，海南才把「天涯，海角，爛尾樓」三大景觀中的「爛尾樓」消化掉。但近兩年，熱浪就從海口、三亞，一直蔓延到海南內陸。攜重金而來的炒房客擠滿了這個久被冷落的南中國最大的島嶼。
海口最大的半拉子工程——明光國際大廈的「前世今生」。圖/CFP
三亞人工島——鳳凰島上建設中的七星級酒店、國際會議中心的雛形已經出現。圖/CFP
海口最大的半拉子工程——明光國際大廈的「前世今生」。圖/CFP
1月17日上午，在位於三亞灣的擎天半島售樓處，看房人絡繹不絕。但他們均被告知，附樓整11層和主樓22樓以下的房子已賣光，待售樓層起價2.2萬－4萬元/平方米不等。
擎天半島並不是一個普通的住宅樓，它有31層126米高，當年是三亞最高的爛尾樓（原名為三亞台亞國際航空廣場）。1996年因原業主資金鍊斷裂而停工，一停就是6年。廣東聯華國際有限公司在2002年以3730萬元將其拍下，從綜合商業用地改造為生活住宅用地。此前，這座爛尾樓曾兩次流拍。
1990年代初的那波海南地產熱潮曾經留下了無數像擎天半島這樣的爛尾樓。料理它們後事的工作，從1999年一直延續到2007年。今年66歲的林克昌在最初的五年時間裏就一直在做這樣的事，他曾任海南省建設廳副廳長、海南省處置積壓房地產辦公室專職副主任。
海南花了整整8年才把「天涯，海角，爛尾樓」三大景觀中的「爛尾樓」消化掉。但令林克昌想不到的是，爛尾樓剛剛處理完畢，新的一波地產熱潮又撲面而來。
轉眼間，在海南595公里的海岸線上，大大小小的地產商們已經屯兵佈陣。當年政府求爺爺告奶奶、請大家來海南買地買房救活房地產，不見人影；現在卻是不請自來，而且個個身攜重金。
在整個2009年，海南地產開發的投資總額已經驚人地接近了海南前一年財政收入的總和。據海南省統計局最新統計數據，2009年海南省房地產開發投資達316.63億元，而2008年海南省全年財政收入的總和為317.17億元。
今年1月4日，《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》發佈後，海南樓市更是出現了一天幾個價的高溫行情。地產熱從海口、三亞，燒到了周邊的文昌、瓊海、陵水、樂東、萬寧，甚至定安、五指山、澄邁等三線市縣……
「哪裏是買房子呀，分明是搶！」
海口的房價正在飛漲，西海岸的樓盤從7000元／平方米漲到11000元／平方米，只花了8天時間。海南省府公務員小區的購房指標私底下都炒到了30萬。
「看新聞了吧，現在海南省都不批地了，再不買，房子都沒有啦！」1月16日上午，在海口市中心五指山路的誠品地產店鋪里，一位置業顧問笑着對來自河北的老李夫婦說。
在1月15日舉辦的海南國際旅遊島建設動員大會上，海南省委書記衛留成表示，為遏止國內外熱錢借海南國際旅遊島建設之機，在海南過度炒作房地產項目，海南省將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。
這個消息公佈後，反而在海南掀起了又一波漲價小高潮。房子賣一套就少一套，新房漲價自不必說，誠品地產牆面上的房價也用紅筆在刷新。
老李夫婦這次到海南的一個重要任務是買房，其次才是旅遊。顯然，老兩口對滿牆貼着的二手房源所處地理位置完全沒有概念，銷售代表每介紹一處房產，都要跑到對面牆壁的海口地圖上比劃一番。「我們的時間有限！不如這樣，你幫我看看，50萬以下、兩房的都有哪些，然後告訴我環島輕軌是不是經過，只要是合條件的，我們馬上去看！」老李夫人頗有些着急。
這會兒，在縱貫海口市的主幹道龍昆南路50號，昌茂集團售樓大廳的牆壁上掛着密密麻麻的戶型單位表格，每下定一套，就有一個表格被塗上紅圈，一眼看去紅艷艷一大片，99.5％的表格都被圈完。
隔壁的營銷中心一樓，從1月1日開始至今都忙得不可開交。三個地產項目3000多套房子，加班加點趕製合同，連保安都要幫手複印材料。營銷副總監梁少，更是忙到上廁所都一路小跑。他對南方周末記者介紹說：「90％都是島外人買的。不光是昌茂，整個海南島房地產的情況都差不多！」
來自湖南邵陽的李雲已經在這裏預訂了4套新房（每套2萬元定金）。兩天前她轉手了其中的一套，小賺了一筆，買方對她千恩萬謝。現在看着價格每天都在漲，就算是有甜頭她也不捨得再轉了。
「都是我們這些下定的人，幫開發商把房子炒起來的，不然他們哪來底氣把價格越抬越高。這些賣出去的房子，三分之一有人住就好了！」李雲有些喜憂參半。她已經懷有7個月身孕，最近每天的散步路線，就是從住處走半個小時到昌茂集團售樓處，看看房子漲了多少。
燙成小卷的短髮、塗着淡紅的唇膏，余阿姨提着個白色膠袋在售樓處來來回迴轉了好幾個圈，袋子裏裝的是她和昌茂集團簽署的中潤溫泉水城一期認購意向書，還有2萬元定金的收據。1月16日是房子的最後簽約日，她猶豫着是不是該簽約還是轉讓。
余阿姨應該屬於那10％的島內買房人，在海口定居工作幾十年，剛退休不久。除了現在自住一套（2004年買的，當時1900元／平方米，現在漲到了5000多），她正供着一套，另外還準備在老家萬寧買塊地蓋樓。
她打聽了一下，自己訂的那種70多平方米的戶型最搶手，已經有人出兩萬多買這個號，但她覺得賺太少，不願意。
海口的房價正在飛漲，西海岸的樓盤從7000元／平方米漲到11000元／平方米，只花了8天時間。海南省府公務員小區的購房指標私底下都炒到了30萬。
最近托余阿姨留意房子的外地朋友也不少，北京上海東北江浙四川廣東……來海南買房的人實在太多了，而且開發商不斷地調價，「哪裏是買房子呀，分明是搶！」買也好，搶也好，如果手腳不夠快，可是什麼都沒有。
這樣的漲價風在三亞吹得更烈，那裏的地產商們甚至開始封盤惜售了。1月17日下午，在三亞市中心，東方巴哈馬第三期自由港灣的銷售中心，銷售人員笑盈盈地對前來看房的人說，「對不起，我們從今天起開始封盤，具體開盤日期和價格待定。」
2009年10月，自由港灣的售價是8000元／平方米，封盤前已賣到2萬元左右。銷售人員成為買房人爭着套近乎的對象，人們競相向他們索要名片。登記完電話，有人看着前面十多頁紙的登記名單，顯得忐忑不安。
即使趕到排上了號，也不一定能買到，還得指望你前面的人手下留情——前幾天，就有人用全家人的身份證，全款買下兩層、共16套（三亞規定，從2007年起，一個身份證限購5套房）。
一層一層地買，並不算什麼。在三亞鳳凰島，從寧波來的買房人張先生告訴南方周末記者，他和他的同鄉們，更樂意單獨或者合夥拿下一棟一棟的，再分拆轉手。因為相比其他城市的自然資源和房價，「海南島的空間還很大」。
三亞鳳凰島，就出自張先生同鄉之手筆。白排島經填造後變成一個36.5萬平方米的人工島，並改名鳳凰。浙江國度控股有限公司於2006年10月通過收購控股該項目。2010年1月11日，鳳凰島一期（4號、5號樓）開盤當天， 700套房子一天售罄，均價6.5萬元／平方米。剩下的三棟等待開盤，預計售價在4.6萬－9.3萬／平方米之間，但這也未能阻擋買房人的熱情。
鳳凰島跨海大橋入口的保安告訴南方周末記者，每天有兩百多輛自駕車來看房。在鳳凰島展示中心門口，五台聯號的保時捷911跑車一溜排開，讓人忍不住多看兩眼。工作人員介紹說，它們專用於接送公司大客戶。
「大家各走各路，不是一個世界的」
1 月18日上午9點，在從三亞開往陵水的大巴上，幾乎每個人都在說房子的事。一位乘客剛上車就開始煲電話粥，大講自己在海南的看房經歷。司機半路上也接了一通長長的電話，「反正現在這邊的情況就是這樣，一天一個價，你要是下了決心，趕緊過來自己看看吧！」講電話的間隙，司機差點錯過中途招手攔車的老陳。老陳是東方市人，在一家裝修公司工作，正拿着工具趕去清水灣幹活。
陵水黎族自治縣是全國惟一的沿海國家級貧困縣，全縣貧困人口近10萬，2004年縣財政收入僅為4300萬元。而今陵水縣境內三灣（香水灣、清水灣和土福灣）從北向南57公里的海岸線，已成為海南濱海旅遊開發熱點區域，被稱為「珍珠海岸」，現在正聚集着富力、綠城、雅居樂等20多家地產商。
2006 年，雅居樂拿下清水灣1.5萬畝地，佔到12公里海岸線。規劃中，除了別墅洋房，還有3個高爾夫球場，5個超五星酒店。2010年1月3 日，雅居樂第三期住宅「星海傳說」開盤，600套房中有均價1.3萬元／平方米的洋房、3.5萬元／平方米的別墅，4小時內被連夜前來排隊的人們一搶而空。
來得早不如來得巧。河北卓達集團可能是最早來海南設分公司的地產公司之一，按照卓達副總裁張建平的說法，泡沫擠到極致，正是切入市場的好時機。2001年，卓達在三亞河畔地塊開發了幾百平米的花園洋房，但銷售卻一直不理想。
2004年開始，海南省政府和房地產協會多次組織在島外開展房產推介活動，並在一些重點城市逐步建立房屋銷售網點，推廣旅遊。兩年後，在旅遊業的帶動下，海南房地產業前景開始明朗，慢慢有大批開發商進入，大片拿地。
早年在海南有地的人算是撞上了大運。老沈在1993年就在三亞附近海邊拿到了500畝地，但一直用於水產養殖基地。去年9月，他終於按捺不住，和另一家地產公司在此合作開發房地產。
也有人錯過了這次暴富的機會。2003年底，經朋友介紹，海南省浙江商會副會長趙定廣直奔海口，在東海岸桂林洋附近以10萬元／畝的價格拿下100 畝地。儘管這裏距離市中心30公里，距離機場7公里，但是配套設施不足、交通不便，原計劃中的濱海別墅遲遲沒能做起來。完成部分基礎設施開發後，2007 年趙定廣把它轉手，小賺一筆。但現在，桂林洋周邊地價也已經漲到100萬元／畝，讓他後悔不迭。
這兩年他一邊投資樹木種植，一邊繼續找地。1月20日一早，他又出發去陵水了。
現在，陵水的海岸線成了香餑餑，地產業的興旺給貧困的陵水縣帶來了豐厚的財政收入。2008年，這個數字達到了2.3億元。以前因財政收入短缺而無法實施的公共設施建設現在有了着落，據陵水黎族自治縣招商辦副主任陳培壤介紹，有55％的財政收入都投入到了建學校、醫院，修防洪堤、改造供水管道等方面。而陵水縣政府的大樓，現在也修得比三亞市政府的大樓還要氣派。
但除了少數在開發商項目中做綠化的村民，陵水縣英州鎮的人們覺得自己跟這些豪宅沒有太多關係。英州多是矮矮的房子，隔三差五還可以看到一堆堆的長豆角碼在路邊，這是當地最常見的作物和主要經濟來源。鎮上主要交通工具是兩輪、三輪摩托車，司機們喜歡聚在一起吃3塊錢一碗的陵水酸粉。開摩托車的阿英姐說，大家各走各路，不是一個世界的。
好在陵水本地人幾乎不買商品房，每家每戶都有自己的宅基地，但是，對海口、三亞人來說，房地產除了帶來擁堵的交通和更旺的人氣，還有房子漲價帶來的煩惱。
把這裏讓給有錢人住？
最近的一天，在海口青年路附近，張老太太正埋頭打掃自家百平米的房子，一個踩着單車收廢品的外省男子在門前停下，敲了兩聲掛在車把上的小鑼，等張老太太順着鑼聲抬頭望去，他真誠地出價：「大姐，這塊地基，20萬賣不賣？
1 月19日，一位署名張濤的海口市民在海南省人民政府的網站信訪中投訴說，「說實話國際旅遊島能給我們能帶來什麼我還沒感覺到。但是最直接的感覺就是房價大漲，這幾天就漲了70％，我們只能越來越心痛，希望領導過問一下我們這些想買房的海口市民，我們真的要離開海口，把這裏都讓有錢人住嗎」。
本地人買房難並非誇張，連海口市委書記陳辭都公開表示，「海口普通居民要想在海口購得一套地段一般、面積合適的房子，也要8年不吃不喝才行，最低收入家庭更是要20年！」
曾任海南省建設廳副廳長的林克昌也擔心海南房地產發展得有點過了頭。以2009年12月為例，國家統計局發佈的全國70個大中城市房屋銷售價格指數顯示，三亞以5.1％的環比漲幅排第一，海口以3.3％排第四。而搜房網本周提供的數據顯示，海口商品房銷售均價已經達到9110.03元／平方米。
目前三亞的均價只差幾十元就過萬。三亞房管局局長李洪海對南方周末記者說，旅遊島上升為國家戰略，要和國際接軌，旅遊地產是講究精品和檔次的，普通居民肯定買不起商品房。
在海南，旅遊地產多數建在濱海河岸，島外人喜歡海景房，海南本地人很少選擇住海邊，一來空氣太潮濕，家具家電容易壞；二來，本地人確實也買不起海邊的房子。
海南確實也在發展保障性住房，但長此以往，如果島外人住商品房，本地人住保障性住房，很像是在兩者之間劃出了一道界限。
何中光笑言自己是跟着這波地產熱賺錢，是既得利益者。他是土生土長的海南人，2006年開了自己的廣告公司，從事地產策劃。但眼看着海南越來越熱鬧，他希望政府千萬不要把海南變成富人的度假村，千萬不要把島外人和島內人隔開，更不能讓海南的發展成為對本地人的一種威脅。
他認為，大家平時看不起海南，機遇來臨就開始大捧。當年特區不特，大家轟的一聲全都跑了，剩下海南沒有了方向在原地掙扎。海南島太小、太被動，無論上一輪還是這一波地產熱潮，都是外來投資者強加給海南的。
萬科的一位研究員也對南方周末記者表示，海南的房價再瘋狂，萬科也不會作為重點來發展，因為海南畢竟規模太小。「對於海南地方政府而言，這當然是好事，海南3萬多平方公里的土地，如果每平米漲1000元，那是多少財富？」
「但海南現在已經透支了未來的房價，而支撐這個預期的基礎其實並不紮實，比如基礎設施建設。參與炒作的來源於金融系統的資金風險會比較大。對於散戶來說，如果想跟風，就要小心，要跑得快。」
不論怎麼說，這一波熱潮已經讓所有的人都熱血沸騰。
最近的一天，在海口青年路附近，張老太太正埋頭打掃自家百平米的房子，一個踩着單車收廢品的外省男子在門前停下，敲了兩聲掛在車把上的小鑼，等張老太太順着鑼聲抬頭望去，他真誠地出價：「大姐，這塊地基，20萬賣不賣？
