拯救或放手？中國樓市恐難逃一跌

香港經濟導報

潘穎

受銀行信貸持續寬鬆和國務院下調項目資本金比例等積極因素影響，中國房地產市場顯出絲絲暖意，一些城市甚至呈現出一派量價齊升的大好格局。

然而業界對樓市回暖的可持續性與成交真實度的質疑聲也同時高漲，上周更有研究機構出具報告稱，中國一線城市的房價短期內或將下跌20%，某些二線城市的跌幅也許還更大。

房價調整不可避免

經濟周期下行對房地產價格的壓力或將顯現出來。西班牙對外銀行(BBVA)經濟研究院和中信銀行規劃發展部上周聯合發佈《中國房地產觀察》報告，指出過去兩年房地產業的投資過高，許多項目將在今明兩年竣工並進入市場，預計經濟下滑背景下的中國房價下調將不可避免。報告認為，中國經濟周期和房產價格之間的聯繫一向緊密，經濟活動會引起房地產價格變動，房價大約滯後經濟活動一到兩個季度就會顯現出來。

回顧中國房地產市場所經歷過的起起伏伏就會發現，房產價格波動的背後一直存在經濟周期的影子。早在1998~2003年，宏觀經濟剛從亞洲金融危機的陰影中恢復出來，通脹率較低甚至為負，全國房地產價格只出現了適度上漲。到了2003年，宏觀經濟開始經歷短暫的過熱階段，重工業投資大幅增加，由此推動住房價格展開了第一段真正的飆升行情，達到前所未有的7.4%的年增長率，直到2005年宏觀緊縮的拳頭開始發威，才將房價猛烈上攻的勢頭遏止。

然而到了2007年，受資本流入及人民幣升值刺激，全國房價開始二度飆升，一直持續到去年中期。報告指出，近十年來的發展令房產價值成為中國居民資產配置中的一個重要組成部份，估計全國房地產資產總值約達60萬億，超過銀行儲蓄和股市市值，是GDP的兩倍還多。

過度投資令現今的房地產市場供過於求，特別是商品房市場供需失衡的局面更為嚴重。根據完工面積及相關銷售量數據，報告推算市場需要花費三至四年的時間才能將現有房屋存量消化完畢，這樣短期供給過剩的負面因素將給現在的中國住房價格施加下行壓力。

五城市房價虛高約兩成

根據中國主要城市房地產供需狀況評估，研究團隊的專家們認為，去年北京、上海及深圳的樓價平均分別高出當地合理均衡價格約16%、18%及20%。此外，一些二線城市，如重慶及天津，其溢價已高出20~25%。只有廣州的住宅定價至今仍處在合理水平，原因是該市居民實際收入增長迅速，人口數目和住宅存量的增長相對穩定，令近十年廣州房價的高估程度很低，按照測算，截至去年，其實際房價水平不僅未高於代表合理水平的均衡價格，甚至還較合理價格有0.8%的微幅折讓。

如果考慮全國的房價水平，報告認為並沒有溢價很多，預期全國水平上的價格調整幅度約在5~10%之間，但也不排除一些城市房價有過度調整的可能性。西班牙對外銀行中國區首席經濟學家劉利剛表示，短期內，中國主要城市的房價仍有一定回調壓力。

中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海更不看好樓市前景，他認為高房價令購房家庭的債務負擔很重，在當前就業不穩，實際收入下降的危機時期，高房價更是難以承受之重。他斷言，目前反映房地產交投活躍的利多數據中，有一半是不可信的，銀行中的兩成購房貸款也是假的。他還針對北京地區的租賃市場分析說，出租房的家具和裝修費用不低，且折舊期只有五年，佔總成本的比重最大，再加上物業管理等費用支出，測算北京的住宅租金回報率應該不超過3%，低於購房貸款利率，虧本的買賣導致房價上漲註定是不可持續的。

硬著陸可能性小

面對中國房地產市場在經濟衰退中將面臨的調整，國家發改委宏觀經濟研究院投資研究所研究員楊萍上周在清華—布魯金斯公共政策研究中心舉行的研討會上表示，目前需要觀察中國房地產市場將會如何調整，留意中國是否也要經歷發達國家經歷過的平均四年的調整周期。

在房地產業調整拖累整體經濟方面，日本、美國和香港都曾留下可堪回味的前車之鑑。其中美國的房地產業自五年前泡沫破滅後，房價像自由落體般直線回落，給實際GDP造成了沉重壓力。日本則因地產價格泡沫破碎而失落十年，銀行業深受其害，嚴重影響了實體經濟的回覆。

對此，劉利剛表示，中國房地產出現硬著陸的機會甚低。原因是中國城市居民儲蓄率高，經濟增長前景良好，人口結構合理，城市化趨勢可望持續，以及低利率環境和政府經濟政策支持等諸多利多因素的存在，令中國城市的樓宇需求仍然穩固。研究報告認為，中國房地產市場是開放的，其價格能靈活地順應經濟情況調節，各城市對住宅的需求最終會顯現出來。前期全國樓價下滑，而樓宇成交回升的事實，就是這種需求的反映。

機構唱多：製造需求挺一把

上述長期結構性因素令西班牙對外銀行的研究團隊長期看多中國的住宅和物業市場，不過就短期而言，他們仍建議中共政府繼續從改善需求方面入手來提振市場景氣度，這樣短期的過量供應就能夠被供應及需求政策的創新很快消化掉。

報告表示，地方政府可以考慮改革戶籍制度以增加當地常駐人口數量，這將有助於刺激房地產需求。事實上，一直飽受爭議的「買房落戶」政策已經在上海等一些南方城市有所行動。報告認為這種方式可以加速中國的城鎮化進程，而且幫助緩解短期城鎮地區住房供過於求的狀況。報告還提議，政府可通過拆遷項目來刺激需求以消化現有的存量商品住房。而這一點已在重慶、天津、青島等二線城市有所體現，它們均已為未來幾年制定了大規模的舊城改造計劃。

眾所周知，中國房地產業的興衰對各地政府的財政收入有極大影響，最近幾年來由房地產業而徵收到的各種收入一般佔地方政府總收入的20%左右。因此，僅從地方政府的角度講，出台一些短期政策提振房地產是其所樂見的。

學者唱空：不如一跌

但是一貫叫板高房價的曹建海認為，中國的房價已經太高，只有經歷必要的調整才能將城市居民的消費能力釋放出來，從而帶動宏觀經濟走出低谷，而不是靠延緩房價下跌來苦撐經濟。

唱多樓市者經常援引城鎮化進程來表明越來越多的城市人口對住房的剛性需求，然而曹建海表示，這是一個虛假的設想。因為中國的城鎮化是2億農民工進城的過程，這些城市增量人口並不參與城市住宅市場的交易，他們既不買房也不租房，商品房面向的消費群體只是有限的4億城市人口。

而這部份具有一定消費能力的人群如果一直為高房價所困，將很難有力啟動居民消費。曹建海旗幟鮮明地表示，靠高房價來支撐經濟的辦法實在很壞，人為延緩房地產市場的調整會令中國經濟錯失轉型發展的時機，「中國經濟的真正復甦現在還看不到任何希望」。

針對通過拆遷引致新生住房需求的建議，曹建海更抨擊說，拆遷造成的GDP是血的GDP，這是在以社會安定為代價來換取經濟增長，然而即便這樣取得增長，也是極不划算的。原因是目前中國的房屋折舊周期太短，人們應當做的是加強維護，而不是拆除重建。「中國經濟不能建立在舊城改造的基礎上」，「對房屋加速折舊的觀點我們應該極度慎重」，曹建海說。