各級政府表態：不為高價房托市
中共中央和地方各級政府近期相繼表示：不會為高價房托市。
據中廣網報道，目前全國多個城市相繼出台了房地產行業救市方案，與此同時，北京、上海、深圳、南京等房價偏高的一線城市，地方政府都明確表態：救市不會為高房價托市，而是要穩定市場、促進消費。
上海市市長韓正就表示：今年上海住房消費以居住為主，以普通商品房為主。韓正說：「我們也不希望房地產大起大落，在上海GDP的貢獻中間，今年不會有提高，應該是平穩的。」
從去年下半年以來，商品房的銷售量呈現萎縮，然而商品房的銷售價格變動不大，與普通消費者的收入相比依然偏高。
城建部副部長齊驥則強調：只有以合理價格進行銷售才能釋放需求。齊驥說：「隨着供求關係的變化，加上建造成本的影響，開發企業會順應市場變化，正像131號文件所提到的主動採取措施以合理價格促進商品住房消售。」
今年，深圳將投資46.27億元新建保障性住房2.57萬套，上海將繼續安排400萬平方米的經濟適用房建設，北京則計劃新開工建設和收購政策性住房850萬平方米。未來3年，我國將新建600萬套保障性住房，平均每年投資超過9000億元，每年可拉動投資6000億元，創造200萬到300萬個就業崗位。
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樓市進入焦灼期 北京救市力度空前
在地方第一輪救市過程中頗為中庸的北京似乎變得激進了。1月23日，北京市9部門印發了《貫徹國辦發〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》，該意見涉及4個方面15條相關政策措施。除了「購房抵稅及入戶」外，此前多數樓市限制政策均得到不同程度的放鬆及取消，特別是「取消限外及放鬆二套」更在全國首開先河。
據《21世紀經濟報道》稱，救市新政短期對北京樓市成交的影響，暫時從數據上還無法體現，但業內人士普遍認為，新政對刺激成交量恢復，促進行業恢復景氣等方面具有重要意義。
成交刺激作用尚未體現
北京新政發佈後，港股已經率先反映政策利好。由於香港和內地開市時間不同，已經可以看到香港內房股對政策的積極反應。內地房企核心股票平均上漲達8.88%，富力地產、合生創展、綠城中國、首創置業等股價被絕對低估的公司以及遠洋地產、雅居樂地產銷售相對景氣的公司上漲幅度居前。
成交方面，北京市房地產交易管理網系統節日期間停止使用，所以政策短期內的成交數據尚無法從官方渠道獲取。從節後的市場成交來看，政策尚未對市場產生明顯效應，僅部分樓盤反饋稱初四後看房人數有所增加。
二手房方面，21世紀不動產高級分析師孟奇表示，據21世紀不動產監測，春節期間(初三到初六)，相比節前一周看房人數以及房源掛牌量等均有小幅下降，環比下降9.3%和10.5%，買賣成交量與去年春節略有下降。
「隨着政策效應逐步釋放才可能對市場產生成交產生持續利好，因為信心重塑需要一個較長的時期，不會僅依靠政策帶動，預計北京樓市成交量在未來幾周將達到節前正常水平。」亞豪機構副總經理任啟鑫說。
億城集團股份有限公司總裁鄂俊宇則強調，現在樓市已經進入焦灼期，還在逐漸休整，政策的強心劑作用減弱，市場總覺得還有幾隻靴子沒有落地。除非宏觀經濟背景能重建消費信心，購房人也已經確認樓市底部或是性價比已經很高，否則新政對成交支撐並不大。
不過，去年11月末《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》後，市場成交的止跌回穩，顯示出了政策的積極導向作用，北京、上海、深圳等一線城市成交量普遍加大。
不少業內人士還認為，北京新政中對二套房的鬆綁是最大利好。
「二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市場中的主體依然是自住性需求，但二套房鬆綁再加上貸款的低利率，能夠有效刺激改善需求的釋放，對於市場的回暖會起到非常明顯的作用。」孟奇說。
有數據顯示，第一套自住型需求在2007年和2008年只佔到2至3成之間，也即7成以上的購房者是改善型需求。
任啟鑫也分析，北京二次置業者以從大家庭裂化成的小家庭為主，外埠留京工作人士的改善性置業為輔。鬆綁二套房貸，減少購房總成本必然能夠激發部分因高房價暫緩購房的需求釋放，但從二次置業群體的共性需求特點來看，可能會對東、北四環以及西、南三環以外，總房款在100萬以下的項目銷售產生促進作用。
此外，孟奇表示，在全球性金融資本市場疲軟現狀下，加上外資購房本就不佔主體，短期內並不會引起外籍人士購房的熱潮，對成交影響不會很顯著。但自2007年開始執行「限外」政策以來，北京高端住宅產品出現滯銷，所以限外暫停還是利於促進北京中心城區特別是CBD區域的高端住宅產品銷售。
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財政部並未叫停 重慶購房退稅仍存變
關於重慶購房退稅政策的消息，近來一直是公眾聚焦所在，關於地方政府是否有意托市，及個人所得稅的減免附帶的公平性問題被炒得沸沸揚揚。而與公眾激烈的情緒相反，重慶市地產界對此卻反應平淡。重慶大型地產開發企業金科集團副總裁李戰洪說，購房退稅政策並不會在多大程度上刺激樓房銷售，開發商對此不會寄予厚望。
據《21世紀經濟報道》表示，目前重慶官方仍未在公開渠道回應這一信息，它能否繼續推行，也是未知之數。而1月19日，財政部和稅務總局聯合下發了《關于堅決制止越權減免稅 加強依法治稅工作的通知》，其中指出，一些地區以應對國際金融危機、促進地方經濟發展為名，違反國家財稅法律規定，擅自出台減免稅、緩繳稅和豁免欠稅，或返還已繳納的稅收等政策，這種做法破壞了稅制的規範、統一，擾亂了正常的財稅秩序。
不過，重慶市政府決策諮詢中心財政金融所副所長何清認為，在當前特殊時期，國務院極可能允許地方進行相應的試點，因為這是穩定房市可採取的有效途徑之一。
事件始末
2008年12月18日，重慶市政府推出《關於進一步採取適應性政策措施促進經濟平穩較快發展的意見》，該意見第七條規定，從當年12月1日起，市內購買住房的個人按揭貸款本息，可抵扣產權人個人所得稅的地方提留部分。
今年1月20日，重慶市又出台了《關於擴大內需促進房地產業健康發展的實施意見》(渝府發[2009]9號文)，為「穩定房地產市場，促進住房消費，發揮房地產業在擴大內需中的積極作用」，提出了16項促進房產發展的舉措，其中一條為「抵扣個人所得稅」。
相關條款規定，2008年12月1日後，在重慶首次(含改善型)購買住房並以按揭方式支付的，其按揭貸款本息，可抵扣產權人繳納的個人所得稅地方留成部分。具體操作細則由市財政局、市地稅局、人民銀行重慶營管部另行制訂。這個意見涉及的調整稅費政策還包括減免部分契稅，營業稅，交易稅，同時放寬主城區購房的入戶限制等等。
這十六項政策的執行期為一年，截止到2009年12月31日。
於此同時，今年春節期間，重慶原來低迷的商品房市場實現了久違的開門紅，在一周內創下成交400多套的成績，在全國居於第一位。
隨後的2月2日，有公開報道稱，重慶有關部門收到國務院下發的緊急通知，要求該市暫停正在擬訂執行細則的「購房退個稅」政策。
此消息引起公眾廣泛關注。贊成的觀點認為，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負，促進企業投資和居民消費，因此重慶的嘗試無可厚非。
反對的聲音認為，地方政府這種試圖阻止房價自然調整的做法，背離了民意，也嚴重違背了基本的經濟規律。
重慶政府沒有在公開渠道對此發表評論。但有重慶官員稱，只是財政部來電質詢，對重慶購房退稅政策表示關注，並未明確提出反對意見，而重慶市有關官員已專程赴京，向財政部做解釋。
地產界反應平淡
不過在重慶地產界，業內人士並不如公眾反應這麼強烈。
有部分開發商對此表示了贊同，他們認為購房退稅的效果，甚至要高於降息，可以直接刺激地產市場。
儘管具體操作細則還未出台，但重慶財政局一位負責人在公開場合介紹說，初定的方案為個稅當月抵扣，個稅地方留成比例為40%，假如某人每月的個稅為1000元，政策實施後，購房者可憑銀行按揭單據，每月繳納600元個稅即可。
「整個過程地方政府是非常好操作的，因為不涉及中央的部分。」多位稅法專家表示。
對於這次事件中，有重慶地方政府是否存在越權減免稅率之爭，分析師表示，個人所得稅是一個共享稅種，地方對其享有部分，有處置權，當然，要經國務院財政部的批准。
但更多開發商對此政策效果看淡。有業內人士稱，「這個政策基本上表達了政府的一個積極態度，但如果整個市場沒有全面好轉，這個政策是救不了的。而那些不能自救，靠政策生存的開發商，是遲早要退出的。」
另外有業界人士稱，「關鍵是市場，市場火的時候，政策再打壓，房子照樣賣得火，市場不好的時候，政策再扶持，也沒有用。」這一觀點也得到大多數地產商的認同。
該救還是得救
儘管房地產界認為購房退稅並非當務之急，但對於地方政府，卻是一個拉動經濟有效手段。
1998年，上海市政府為啟動樓市消費，在全國率先推行購房退稅政策。按照當時出台的系列文件規定，在1998年6月1日至2003年5月31日期間在上海購買商品房的個人，可享受有關個人所得稅的扣除。
去年6月，為了促進災後的房地產市場，成都也出台了「購房退稅」的救市政策。
對於重慶政府來說，作為重慶支柱產業之一，房地產投資總額佔到全市GDP的4%到5%之間，同時還關聯50多個行業，對地方經濟有着重要影響。
去年12月，據重慶市工商聯房地產商會向市工商聯遞交的一份調查報告顯示，重慶主要房地產企業正深陷高利貸危機，相關高利貸金額在100億至120億元之間。調查顯示，重慶本地上規模的代表性房地產公司，都不同程度地捲入高利貸借款中。部分借有高利貸的地產商已遭逼債，企業生產經營受到嚴重影響。
商會希望政府出台相關政策，支持開發企業渡過難關。
但另一方面，2008年重慶商品房的價格卻一直呈上漲趨勢。據統計，2008年重慶全市建築面積成交均價為4064元/平方米，較2007年上升22.56%。不過重慶官員多次表示，重慶樓市是一個健康的市場，其價格一直在中西部都處於較低水平，並不存在泡沫，即不存在政府要維持高價房之嫌。
該市房管局一位不願公開姓名的官員表示，應該看到，重慶擴大內需出台了很多政策，並不單單針對房地產。
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易憲容：工行是被政府「逼」的
工商銀行在2月4日通過網站宣佈稱，此前工行發生變數的「利率優惠」政策，將於2月10日起統一實施。對於工行態度前後態度的變化，經濟學者易憲容表示，「工行是沒辦法，被政府『逼迫』的。」
據觀點地產網報道，易憲容認為，工行本身是並不願意執行這個政策的，因為自身的利益受到損失。而且，房貸政策對目前的房地產市場影響不大：「那一點點利率根本起不了作用。」
首先，這個政策沒有考慮買不起房的人的利益，僅僅是照顧到小部分能買得起房的「富人」的利益。其次，就算不考慮民生問題，單說靠個人所得稅的減免來鼓勵大家買房的話，還是起不到作用的，因為房價太高，大部分人還是買不起。
另外，易憲容表示，2009年的房地產市場已經發生了根本性的變化，而這種變化的核心就是2009年的房地產已經完全成了是「以住房消費者為主導」的市場。既然房地產市場已經成為消費者為主導的市場，房地產市場發展與繁榮，用老的辦法、老的方式、老的政策、老的論調，甚至老的輿論想改變目前房地產市場態勢是不可能的。
「政府不要管它，開發商就會主動降價，政府不應該再出台更多的所謂優惠政策鼓勵老百姓買房了。」 易憲容說。
而對於重慶的「購房退稅政策」，易憲容認為完全是重慶市政府在越權救市。「地方政府的政策本身是錯誤的，他根本就無權決定是否退個稅。」
不過在其看來，購房退個稅對房地產市場本身影響也不會太大。「有些地方政府總是以為，只要給住房消費者一點蠅頭小利，或以往十分見效的方式就能夠讓消費者進入房地產市場。但是，這些地方政府就是沒有想過，對於這種蠅頭小利，消費者就沒有能力來識別嗎？」因此，「所有政策都沒用，只有房價下跌才會有效果。」
「所有價格都跌下來了，為什麼房價不能下跌？」易憲容認為，如果房地產市場價格合理，消費者有支付能力購買，消費者又有意願進入這個市場，那麼房地產市場的交易才得以進行及完成，如果消費者感覺到房地產價格過高、房地產市場是一個沒有信任的市場，或房地產市場秩序混亂，那麼大多數消費者就沒有願意進入這個市場。（即使）有支付能力也是如此。
因此，2009年房地產的發展問題，要看看其房地產產品的價格合理不合理，產品質量如何等。這才是檢驗住房消費者進入房地產市場的標準。
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萬科促銷 房企跟風打響價格戰
從1月28日(正月初三)到2月9日(元宵節)，上海萬科對上海幾乎所有在售項目推出春節讓利促銷。這比去年萬科掀起降價促銷活動的時間提前了12天。而更為重要的是，與萬科「攜手並進」進行價格調整的房企和項目，已經越來越多。
據《每日經濟新聞》報道，春節期間上海萬科推出的名盤賀歲活動，主要採用迎春大禮送祝福、新年認購幸運獎、8大費用全減免3重好禮。據了解，這次活動幾乎涵蓋上海萬科的所有在售樓盤。事實上，早在2008年12月13日開始，上海萬科便展開了「暖冬特別行動」的促銷。
一位業內人士表示，上海萬科此次活動經費的總額可能將近2萬元，儘管幅度不大，但也是對購房者一定程度的讓利。與2008年元宵節上海萬科9.5折促銷相比，今年春節的促銷力度確實有所下降。上海萬科相關人士表示，上海萬科不會像2008年那樣再安排元宵特賣會。
今年春節的促銷活動似乎沒給上海萬科帶來良好的銷售結果。易居中國分析師薛建雄表示，從1月28日到2月4日(正月初三到初十)，萬科上海在售的10個樓盤共售出商品住宅6套。而2008年，上海萬科元宵節特賣會當天便累計成交170餘套，銷售額2.57億元。
同時，一位業內人士透露，在萬科南京公司營銷部經理離任後，萬科上海公司的部分高層也有可能會調整，這可能會對上海萬科今年的營銷計劃帶來一定的影響。
房企跟風打響價格戰
與去年房企不跟風萬科進行降價的反應不同，自去年年底以來，不少房企都有意調整銷售價格。
薛建雄表示，自去年底李嘉誠旗下的上海部分項目拋售後，上海不夜城板塊的卓悅居、閘北大寧板塊的嘉寧薈、長寧88等樓盤價格都打了8折。嘉寧薈項目原先預期售價20000/平方米~22000元/平方米，但最終以17000元/平方米的價格上市銷售；卓悅居項目的實際售價也從25500元/平方米降到20500元/平方米；與嘉寧薈同板塊的明園森林都市，報價也從17500元/平方米降到16000元/平方米，實際成交價則只有14000元/平方米。
資深分析人士顧海波認為，房企資金鍊相對緊張，從而促使企業降價銷售，以求快速回籠資金。他說，大部分上市公司總資產周轉率都在0.3以下，資產負債率60%以上，資金普遍偏緊；同時，全國商品房銷售速度嚴重萎縮，房企受到資金鍊和銷售萎縮的雙重打壓，將迫使企業加快推盤和降價銷售。
凱弈投資拓展部總監趙煒認為，今年樓市前景還較難預測，樂觀的話第二季度到第三季度應該會迎來一輪交易小高峰。同時，由於美國次貸危機以及金融危機的影響已經擴散到國內，亞洲乃至全球的經濟不景氣，購房者的收入和市場信心都有所下降，直接導致樓市成交量大幅下挫。
房價或將再跌3成
與此同時，住房供求關係對2009年樓市也是一大挑戰。顧海波說，2009年囤房囤地現象會由於全球經濟危機的蔓延而發生根本逆轉。
據易居中國的統計，上海2009年預期可上市的新建住宅樓盤可達165個，2237萬平方米，這不但遠高於2008年1230萬平方米的供應量，更是2008年907萬平方米商品住宅銷售面積的2.5倍。世茂、富力、萬科、金地等龍頭企業都在年報中宣佈2009年的銷售額要有較大的提高，而其背後是巨大的存量壓力，今年上市的積壓樓盤，世茂房地產達到30個之多，富力地產更是達到38個。
顧海波說，根據相關方面的統計，現在上海房產供應市場一、二手房的比例大約在1：5左右，現在上海平均一手住房竣工量在2000萬平方米左右，市場的可供二手房大約在1億平方米左右。從這個意義上講，至少在5年內，中國土地和住房不會稀缺。供大於求，尤其是受最近政府將房地產營業稅徵收由5年改為2年、降低樓市稅費和降低貸款利率等「利好」刺激，大量獲利豐厚的二手房湧出，房價的下行空間被打開。
薛建雄同時認為，春節後樓盤的價格戰一觸即發，個別樓盤的降幅有可能達到30%。他認為，經過這輪價格戰之後，房價將觸底。因為這輪價格戰實際是在去除此前的泡沫。
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