牛刀：中國樓市炒家心理已經崩潰

最近有兩件事，在業內引起爭議。一件是山西煤老闆包機去北京購房，而且是購買300萬至1000萬的別墅，隨後就被媒體暴光說，沒有一個煤老闆；另一件是溫州炒房團重回上海，看了四個樓盤，準備下周下單，意向成交金額幾千萬，也就是說，現場沒有一套成交，後被媒體曝光說，溫州人來上海是想向買房人或開發商放高利貸的，很顯然，溫州人很聰明，在目前市場形勢下，放高利貸比炒房子賺錢。

這個時候去尋找樓市炒家，真的比登天還難。炒樓大軍的群體構成極其複雜。在山西炒樓團里，主要是15萬噸以上煤窯的老闆，這些人比一般的煤老闆文化素養略高，更懂得投資的重要；在溫州炒樓團里，主要是溫州一帶甚至包括金華、麗水、台州等周邊地區的民營企業主、官太太和銀行官員的沾邊親戚，人員眾多，構成複雜；而紅極一時，最為龐大的炒樓大軍是深圳炒房團，其構成人員更加複雜，不僅有民營企業主、港台韓日在深人員、潮汕一帶老闆、全國各地官員和銀行高管的太太和兒女，還有一群港台老闆和內地高官的二奶，相當於國際熱錢和黑錢的買辦。可以說，有一段時間，深圳炒房團每到一處，立馬就是房價暴漲，一個城市的房價居然操縱在炒房團手上，可見他們的資金實力是多麼雄厚。

現在的情形是，煤炭價格像原油價格一樣，已經跌去了50%，煤老闆哪裏還有心思去炒樓。溫州的中小企業老闆，正在經歷企業轉型時的陣痛，即使炒樓再賺錢，他們也不會放棄本行，在本行自顧不暇時，他們哪裏還有心思去炒樓。至於官太太們，已經放風說，五年不會再炒樓。我原來寫過一篇：中國樓市炒家至少要準備被套五年，就是和他們交流後寫的。至於二奶炒家，他們的資金來源已經枯竭，有的甚至正在回流。

現在在一線城市還在炒樓的，只有數額不多的職業房產投資人，大多是長線的，目前基本轉向做商業地產和寫字樓。不管行情如何，這些職業房產投資人已經練就了一整套房產投資模式，他們的理念很簡單，只要中國的房地產開發模式不變，房地產的投資機會是永遠存在的，關鍵是看投資什麼樣的產品。不過近日人民幣貶值，中國不動產業面臨着和全球不動產一樣的局面，價值正在重估，也就意味着，所有不動產價格都要下降，不僅僅只是普通住宅，還包括他們正在投資的商業地產。這個原因，讓他們出手非常謹慎。

所以，2009年，中國樓市不是沒有機會，而是炒家群體已經分崩離析，在短期內不看好樓市。中央政府強調市場信心，其實很大一部分是說給他們聽得，但現時已經讓他們聽不進了，因為市場信心來自對市場的良好預期，對樓市炒家來說，今天買的房子，明天就能賺錢，才能給人帶來信心，如果今天買的房子，明天就縮水一半，讓他們怎麼可能有信心去投資呢？何況，許多人手頭上已經有多套房子被套，有的炒了兩三年所賺的錢全部賠進去不說，還面臨銀行逼債。

回到前面，所有的關於山西、溫州炒房團，只是一種對市場的假想，實際上已經不適合做任何樓市投機。嚴格來說，2009年，中國樓市已經沒有炒家，因為他們的投機心理已經崩潰。

******************************

萬科恆大樓盤降價大甩賣 南京物價部門立開罰單

2008-12-17 09:36 　　 來源: 每日經濟新聞

「南京開發商降價2000賣樓房管局處罰或緊跟其後」追蹤

◆每經記者劉春香發自上海

開發商降價售房已是樓市的常態，但因降價引來了物價部門的查處卻很少見。

令南京的開發商們痛苦的是，在努力熬過「地產業寒冬」的過程中，他們不但要與挑剔的購房者「鬥智」，依靠降價促使購房者儘快結束觀望；另一方面，降價降狠了或許還要面臨物價部門、房管部門的價格查處。

近日，恆大和萬科在南京的樓盤因為降價引起的相關問題，將要受到物價部門和房管部門的處罰。日前，南京市物價部門已經向南京萬科發出《價格行政處罰預先告知書》，對南京恆大還在調查中，但是，「查處是不可避免的」。

萬科、恆大南京大降價

萬科在南京的「萬科光明城市上域」的出售過程中，因為降價被指「涉嫌價格欺詐」。最新的消息稱，由於仍處風波之中，該項目的12棟、13棟至今還未出售。

今年4月，南京萬科光明城市三期12棟、13棟的團購價格是7000~8000元/平方米。而相鄰的同樣是萬科開發的金域提香均價為15000元/平方米。被認為是該小區中最好的景觀房卻賤賣，於是南京萬科光明城市三期業主開始維權，要求共計高達8000多萬元的賠償。

恆大地產旗下的南京恆大綠洲花園的毛坯房售價為4600元/平方米左右，精裝房5700元/平方米，被指為「低於成本價」銷售。

遭遇價格查處

據南京房地產業內人士透露，近日，《價格行政處罰預先告知書》已經由南京市物價部門發送至南京萬科公司。

《每日經濟新聞》記者獲知的一份函件中，物價部門稱「該案（指南京萬科光明城市三期業主索賠）我們於12月初進入價格行政處罰程序，價格行政處罰預先告知書已經於上周（12月1日~12月5日）送達」。

物價部門稱，「該公司現已銷售的光明城市花園住宅商品房，超過了核定的基準價浮動幅度，違反了政府指導價規定，且該公司提出的新增建設成本依據不足，市物價局將按照價格行政處罰有關規定進行處理。」

恆大綠洲花園，也被南京市江寧區房管局局長周久耕稱為「低於成本價格銷售，屬於不正當競爭」，將聯合有關部門對其進行查處。

昨日，萬科、恆大對此事均未表態。

查處引發爭議

南京市有關部門對房地產價格的管制一直飽受爭議。從去年5月開始實施的「一房一價」政策，到今年的種種促進房產銷售的優惠條件。此次對低於成本價銷售的恆大或將進行查處的消息，更引發了廣泛爭議。

政府部門到底該不該查處低於成本價銷售的開發商？周久耕公開表示，「查處不是為了處罰開發商降價虧本賣房子，而是擔心其造成的後果，避免爛尾房出現。」

「購房者當然希望房子越便宜越好，但是他們也沒有完全領會周久耕的意思，」南京房地產業內人士稱，相關部門查處的目的是為了防止爛尾樓，而網友則認為是他們不讓降價。

昨日，上海復旦大學房地產專家稱，房產商的行為屬於企業行為，在如今的經濟環境下，降價促銷是企業回收資金的重要手段，這個時候政府進行干預有些不妥當。

********************************

北京開發商為何不降價？媒體：堅信政府會管

截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。根據國家統計局的數據，今年1~10月全國商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居全國主要城市榜首，也就是說需求正急劇萎縮。但與此同時，北京房價卻基本保持不變。

　　《廣州日報》刊登署名劉濤的特稿文章指出，多數開發商不肯以降價來帶動銷售量，是造成北京房地產市場成交量下調、房屋滯銷的主要原因。按業內人士的說法，北京開發商之所以這麼「牛氣」，是因為他們堅信「政府不會不管樓市」。但這似乎無法解釋為何近半年來國內許多城市房價都在下調——按道理，若政府一管樓市就靈的話，其他城市的開發商也完全可以頂住不降價。

　　可惜事實並不支持這一判斷。以天津為例，今年第三季度天津商品住宅成交面積為104萬平米，較第二季度環比下降低28%；均價則較第二季度下降了5%。顯然，對北京樓價堅持不降應該還有更為合理的解釋。

　　出於對房地產市場持續低迷的擔心，最近幾個月來，各地政府確實出台了五花八門的維穩政策。例如提高房貸公積金上限、給予貨幣補貼，個別地方甚至不惜以戶口相贈；同時，從國內整體宏觀政策環境來看，也越來越趨於寬鬆。

　　應當承認，這有助於部分城市房地產市場人氣回升，如長沙和南京等地周末看房、逛房展會的人數有所增加。但需要指出的是，這些城市大多數是二三線城市，房價本身偏離大眾心理價位的情況也不算太離譜，加上價格適當回落和地方政府出台激勵措施，問津者自然會日漸增多。

　　而北京房地產市場的問題在於：在價格遠遠超出購房者心理價位的前提下，絲毫不考慮通過讓價格理性回歸來激活市場，而完全寄希望於政府干預來逆轉大勢。其荒誕的程度絲毫不輸於當眾多上市公司陷入危機時，以為政府出台一兩個政策就能讓股市重新回到6000點以上。

　　對於開發商和部分投機者而言，還有一個沒說出口的理由，那就是對北京特殊地位的膜拜。作為中國的政治和文化中心，北京無疑集中了全國最好的教育資源、醫療資源和政策資源，就連政府部門、外企總部和國有銀行提供的就業機會之多，在國內也無出其右者。這令不少人迷信，皇帝的女兒不愁嫁，就算其他城市房價降了，北京房子不降也總歸能賣出去。

　　不可否認，在正常年景這種假設或許成立。但開發商似乎對這場百年一遇的全球金融危機及其引起的嚴重後果缺乏足夠認識，以為咬緊牙關扛一扛就能扛過去。在全球經濟陷入衰退的情況下，多數經濟學家認為，明年中國經濟能完成「保八」任務已有相當難度。而僅僅「保八」並不足以支持北京購房者繼續承擔如此高昂的房價。

　　對於大多數普通購房者而言，買房買車在經濟繁榮時期意願較高。而未來一年，能夠保持家庭名義收入不下降已屬幸運，又何來餘力繼續給開發商埋單呢？更何況，全球經濟何時復甦？一年、兩年還是三年？沒有人說得清，這就必然要求民眾儘量增加儲蓄，以備不時之需；而不是貿然投資，特別是投資在明知道會貶值的房子上。

　　顯然，不肯降價的後果將是房地產市場需求進一步萎縮。當越來越多的樓盤滯銷時，將導致價格下行壓力不斷增強；而購房者看清楚這一點以後，將更趨於保守。最終，在市場「預期自我實現」力量的推動下，房價將以更快的速度下滑。這或許是有遠見的開發商所不願意看到的吧。

***********************

房地產市場投資增幅連續5個月下跌

國家統計局16日公佈了今年前11月的城鎮固定資產投資數據。1—11月，城鎮固定資產投資127614億元，同比增長26.8%。和其他一系列不斷下滑的經濟數據相比，固定投資保持了相對的平穩態勢。

　　相比於固定資產投資數據的亮眼表現，同時公佈的房地產投資數據卻顯露了房地產行業的不景氣現象正在更加惡化。數據顯示，房地產開發完成投資26546億元，增長22.7%，已連續5個月增幅下降。在今年9月份開始低於固定資產投資平均增速之後，房地產的投資與固定資產投資差距已經越拉越大。

　　第一產業投資增幅最大

　　上海《東方早報》報道，統計局的數據顯示，國有及國有控股完成投資53365億元，增長21.6%；房地產開發完成投資26546億元，增長22.7%。從項目隸屬關係看，中央項目投資13124億元，同比增長31.8%；地方項目投資114490億元，增長26.3%。從產業看，第一、二、三產業分別完成投資1945億元、57235億元和68435億元，同比分別增長57.4%、29.5%和24.1%。

　　國家11月份確定了擴大內需和促進增長的10項措施，主要內容為在2010年底前投資4萬億元。今年四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災後重建基金提前安排200億元，帶動地方和社會投資，總規模達到4000億元。

　　分析師表示，1至11月份，中國城鎮固定資產投資仍繼續保持着較快增長，其中，除了第一產業投資增長加快之外，中西部地區投資增長快於東部，特別是新開工項目計劃總投資增速達5.4%，11月當月新開工項目計劃總投資同比增速達26.9%。因此，在「三駕馬車」之中，投資很有可能將是最先復甦的拉動中國經濟增長的引擎。

　　地方政府資金匱乏

　　值得注意的是，地產開發投資增長22.7%，明顯低於1至11月中國城鎮固定資產投資同比總增長26.8%。房地產投資增速自上半年1—6月達到33.5%的最高增幅後逐步下滑，今年1—8月房地產開發投資為18430億元，增長29.1%，首次跌破了30%大關。但在今年9月前，房地產投資增速一直高於固定投資增幅。但到如今，房地產投資和總體投資增速差距已經越拉越大。

　　「雖然地產領域的銷售近期已有改善，開發商將繼續對投資新建項目保持謹慎，直至其庫存清空。」摩根大通中國證券市場主席李晶稱。

　　廣東科德報告分析稱，由於房地產投資佔整個城鎮固定資產投資20%以上，房地產投資增幅持續下滑，將給未來投資增長帶來了較大的壓力。與此同時，數據顯示地方項目投資增速明顯低於中央項目投資增速，這一狀況顯示了地方政府資金來源的匱乏，在這很大程度上是受到了地產市場的拖累。

****************************